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京城个人集资建房浮出水面
●倡导人声称目前看好霄云桥附近某地块，最多可比周边房价低40%
●预计明年春节有望招募满500人，成立公司后将进行土地招投标
房产价格居高不下，各种交易欺诈无法彻底清除，业主维权困难重重，种种情况催生了京城首例个人集资买地建房事件。于凌罡，联想集团的一名员工，近日因大力推动个人集资买地建房而备受社会各界关注。本周三，记者采访了这位京城首例个人集资买地建房的倡导者。
于凌罡称，目前有不少消费者都希望能够越过现有障碍，实现个人集资买地建房。
「集资现状」
目前正在物色地块准备开发跃层住宅
于凌罡向记者透露，他们已经开始着手物色集资建房的土地，目前关注的土地有好几块：一块在西城区官园附近，楼面地价在4000元到4500元之间；还有一块在北四环霄云路附近，楼面地价是3000元到5000元之间；此外北京市土地市场正在挂牌公示的中关村几块地，也被列入考虑范围。于凌罡表示，虽然官园附近的那块地位置非常好，但由于这块地的规划是综合性用途，担心今后建住宅的时候会出现问题，所以暂时不予考虑，“在这些地块中，北四环霄云路附近的那块地将成为主攻地块。”于凌罡透露。
于凌罡称，他们打算通过非营利集资模式，购地开发一栋板式跃层小户型住宅（暂定）。根据这一建筑形式，于凌罡估计，理想的地块面积应该在6000平方米左右，地上建筑面积大概是25000平米左右，由于霄云桥附近的地块比较符合该条件，因此目前集资合作盖楼的地块初步锁定为该地块。
据介绍，该住宅项目初步规划为地上12到15层，地下2层。其中，地下2层为公共设备层，地下1层和地上1层为底商，地上2层至顶层为住宅。户型暂定4米×9米和8米×9米两种，层高4.9米-5.2米，每套户型的套内建筑面积约36平方米，销售面积约53平方米，增建跃层后可得使用面积约60平方米。于凌罡强调，上述户型不是最终定稿，参与者可以提出自己喜欢的其他户型，他们将综合参与者的意见后，再委托设计院设计户型。
于凌罡还表示，每个参与者可以购买任意多套，并可互相连通，以满足自身需求。但为了保证大部分参与者的利益，即使有个别参与者无法认同最终户型，只要是面积相近而且户型合理，那么也应该接受该户型。也就是说，如果无法接受这一条件，则不能参加此次集资建房。
「倡导原因」
于凌罡称项目可承担资金1.875亿元
究竟是什么原因促使这个有着稳定职业的年轻人，义无反顾地走上了一条别人只敢想，不敢做的集资建房之路？于凌罡用数字给记者阐述了他的观点。
于凌罡给记者算了一笔账：预计招募资金500份，每份合作资金需求15万，即自筹资金7500万，预计可向银行贷款1.125亿，即项目最多可承担资金1.875亿元。此外还有项目备用资金3000万（这是预存的保证金，每人60000元），足以应付可能发生的不可预期费用。
如果购买霄云路附近的那块地，购地费用预算在9000万元以内，工程造价约为7000万元，基本符合资金预算。于凌罡表示，由于是非营利集资建房，这个项目可以省掉购买普通商品房时需要承担的四笔费用：开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息，因此房价肯定比商品房要低，还是以霄云桥附近的地块为例，粗算下来，该项目每平方米带上精装修的价格在6000元左右，价格应为周边商品房的60%- 80%，非常便宜。
为了证实于凌罡的估算比例，记者采访了位于该地段的阳光上东项目策划人温立伟，他表示，阳光上东的公寓目前已经卖到10000元/平方米，较好的楼层甚至已经达到14000元/平方米。而同处于这一地段的其他项目，普通住宅的单价基本都在7000元-8000元之间，比如东润风景、季景沁园等。
按照这个价格计算，个人集资买地建的房屋大概是6000元/平方米，同地段商品房（含公寓）的市场价格在7000元-10000元/平方米之间，那么集资建房每平方米可以比市场价省1000元- 4000元，也就是少了14%- 40%，按照每套房子53平方米计算，则可以省下53000元-212000元。
「成本核算」
集资建房可省销售利润等四项支出
记者从于凌罡现场出示的工程造价和预算表可以看出，和购买开发商开发的商品房相比，合作盖楼可以节省四笔费用：一是节省销售利润。由于合作盖楼项目是非营利的，所以可以不用支付开发商售楼时附带的利润部分，根据一般的情况，销售利润通常占房价的15%-20%.二是节省广告销售费用。由于该项目不做广告，不存在销售环节的提成，也不用像一般住宅那样盖样板间、售楼处，可以节约广告销售费用，这部分通常占房价的5%.三是节省项目贷款利息。由于合作盖楼的项目启动资金全部是由大家共同承担，所以不存在项目贷款，节省了原来由开发商承担的项目贷款利息，通常一个项目开发最少三年，这三年里开发商承担的利息应接近整个项目总造价的10%.此外，于凌罡还向记者分析了市场房价中包含的灰色开销：“这种费用主要由以下两个部分组成。一是机构维持费用。开发商通常是一个很大的单位，承担着包括房租和人员工资等很多与本项目无关的费用，而这部分费用是我们不需要承担的。虽然我们也有工作人员和机构，但是我们的机构非常精简，而且不承担与本项目无关的开销。
二是开发灰色费用。开发商作为一个法人单位，由于操作的不透明性，公关费用和某些个人拿提成或购买关系产品的情况无法避免，这不仅会造成工程费用上升，还会直接导致房屋质量下降。合作建房操作透明，且提供相应的监督机制，可以大大减少这类问题。节约了以上四笔费用，完全可以用市场房价的70%甚至是60%就能拥有一套住宅。”
「业内建议」
专业人士表示还可节省更多成本
节约40%的房价款，这在房价高企的京城，无疑是一块极具诱惑力的蛋糕。究竟于凌罡所说的这一数字是合情合理还是画饼充饥，为了证实这一点，记者特地走访了专业的开发人员。
记者拿着于凌罡提供的工程预算，向一直做项目前期工作的蜂鸟社区市场部经理于洋求证，他基本认可了于凌罡的计算方式。于洋表示，于凌罡提出的四部分可节约成本都是房地产开发成本的重要组成部分，而且他计算的比例基本符合北京目前大部分房地产开发商的成本比例。
为了验证于凌罡提出的6000元/平方米的价格是否符合实际情况，于洋还对霄云路地块上的这一项目设想进行了粗略的估算。他表示，该地块如果由开发商来开发的话，按照建筑面积在25000平方米，用地6000平方米来计算，如果是做成普通住宅，那么成本大约是每平方米5000元，如果是精装修的话，那成本可能要6000元/平方米，对于这么一个项目，开发商通常会把价格定在7500元-8000元/平方米。也就是说，于凌罡的计算方式基本符合现实情况。
于洋还表示，如果合伙建房者当中有真正懂得操作的专业人士，那么节省的钱应该比于凌罡算出来的还要多，“比如在工程采购时，如果是专业的开发人员，往往能够选到半价的材料；在设计建造过程中，合理使用材料也可以节约不少成本。比如说使用钢材，如果是专业人员，就知道用哪种方式能做到既省料又达到抗震要求的效果等。”
■对话
是非功过任由事实评说
京城首例个人集资建房倡导人于凌罡。
记者：当初是怎么想到个人集资合作建房的？
于凌罡（以下称于）：最初想到合作建房，是因为遇到了很多因为缺少实践而导致的问题，从而希望通过实践来进一步验证我所提出的理论的真实性。
后来在网站上提出这一设想后（最初是2003年12月1日晨在绿野网站发帖子），迅速得到了大量网友的支持，这给了我充分的信心。
在这些朋友的共同努力下，完善了我所提出的合作盖楼管理制度和实施模式，再加上政府领导、媒体和广大合作建房参与者的帮助，今天已经到了比较成熟的阶段了。
记者：有了想法之后，感觉实现的可能性大不大？
于：当初感觉实现的可能性很大，因为通过我们详细的研究，发现与直接购买开发商的住宅相比，集资建房的业主可以得到非常可观的经济回报和更为重要的权益回报，这是最根本的动力所在，谁不想住在一个真正自己当家作主的小区内呢？
不过，我们在研究中也发现，集资建房不仅是操作过程复杂，对人员素质要求高，15万元的出资压力也把很多有此需要的老百姓挡在了门外。拿到地块之后，我不会简单克隆集资建房的理念，而是努力促动政府、银行、开发商也加入合作的队伍，那样才能真正实现我提出的“实现中国人口城市化，让每个中国人，不论贫贱富贵、城市乡村都能拥有一套属于自己的城市住宅。”
记者：经历了这么多事情后，现在还会觉得实现的可能性很大吗？
于：现在信心就更足了，不仅是因为媒体的支持和报道，还因为大量专业人士的加入，以及制度的不断完善。经过一年多的准备，在经验、制度、人员上，我们都有了更雄厚的实力。可以说，我们非常有信心尽快实现合作建房这一梦想。
记者：招募500人，每人15万元的这个基数是怎么设计出来的？
于：我是学计算机的，用EXCEL软件制作了一个非常灵活的线性分析工具，输入大楼的户数、地皮成本、建安成本、户型、跃层与否、限高等参数的变化，可以随时得到相应的结果，经过大量的对比分析，我们发现这是一个适宜的规模和相对可接受的出资需求。
事实上，我们在项目启动阶段，只需要200名铁杆成员的参加和300名以上普通成员的认可。
记者：现在一共有多少人在支持你，他们支持的方式是怎么样的？
于：现在已经有数百人正式支持我的项目，其中有几十人不仅积极报名参加集资建房，还经常和我一起开会讨论，研究集资建房的具体工作细节，目前进行的主要是前期资料制作和项目宣传工作。
还有数百人表示认可这种操作模式并愿意参加集资建房，他们会在开始报名后参与该项目，共同出资，一起完成相应的具体运作。当然，这些参与者来自各行各业，在项目运作过程中，一旦涉及到自己所从事的行业时，他们都为此出谋献策。
除了上面提到的真正参加集资建房的未来业主外，还有很多来自全国甚至全球各地的支持者，他们有的献计献策，有的帮我大力宣传。总之，大家对这种操作模式都表示了非常迫切的渴望和深度的认同，这也是我这么有信心的原因。
记者：现在土地这部分联系得怎么样了？
于：我看了好多块地，目前比较看好霄云桥附近的一块土地，但说句实在话，我们目前还没有成立公司，暂时还不可能获得土地。所以我们会抓紧时间招募人员，等招募到足够的人员后，就会共同签署合同，办理验资和保证金预存，并注册成立公司，最后参加招拍购地。初步设想是在春节之后。
记者：当初对于这个想法别人是怎么看的？他们觉得可行吗？
于：别人怎么看的，这个很难一下子回答，我相信别人有认同的，也有反对的，有积极参加的，也会有观望的。我相信，万事开头难，等我们有了好的开始之后，会有更多的人愿意参加。我的家人非常支持我，而且对我提供了很多帮助。同事和朋友也非常支持我，有能力参加的，不少都已经加入了我们的队伍。
对于这个事情是否可行，让事实来说话吧，毕竟认同者与否认者，都会承认并接受事实。
