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近几年许多发达国家房价飞涨，大部分房地产市场观察员认为，需求增长是这轮涨价浪潮的始作俑者。其实，这并不完全是贷款利率低企和居民收入增长所导致的，政府对新住房供给的限制通常被忽略，而这恰恰助推了房价的上涨，特别是在房价长时期持续上涨之时。
一般市场，如汽车市场，需求上升从短期看会带动价格的上涨，因为这会激励制造商生产出更多的产品，然后最终再导致价格的回落。但是住房不是一种普通的商品：当住房需求上升时，增加供给是十分困难的。这不仅需要时间去建造，而且建造本身也是非常困难的。这是由多方面原因造成的：如规划法（著名的美国分区法），对土地使用、房屋密度和房屋高度的管理。在欧洲，这些限制由来已久。而在美国，或许由于人口密度较低和业主对房屋的较大需求，建筑的管制一直较为宽松。
不过，来自哈佛大学Edward Glaeser和Raven Saks及宾夕法尼亚大学Joseph Gyourko三位学者在研究了自1950年来300多个美国城市的房地产市场、搜集了许多地区由于法规导致房价上涨的证据后得出结论，近几十年来美国一些人口稠密地区，如东北海岸和加利福尼亚，这种情形已经完全改变。
三位学者所撰写的报告显示，1950年以后的40年，美国房价上涨基本上与工程费用的增长同步。事实上，1970年到2000年间，由于生产效率的提高，建筑成本一直停留在实际成本上，但实际房价却在上涨，并且价格的差距也进一步拉大。1960年时，高价房地产仅比低价高出50％，而到了1990年，这一差距已扩大至200％。
原因在于房价所反映的不仅是建筑和土地的费用，还包括建筑许可的这部分费用。学者们对该部分费用进行了评估。1980年时，只有很少一部分城市，如洛杉矶和旧金山等，房价增长速度超过实际造价。而到了2000年，已有27个城市建筑许可的费用超过房地产本身价格的40％。在洛杉矶，20世纪90年代间，房地产类股票的增幅由50年代的60％降至低于10％。在许多城市，随着住房供给增速的急剧下降，房价不断升高。
作者认为，由于城市的扩展，可利用的适宜建造房屋的土地数量减少，但这只是供给减少的很小一部分原因。住房供给增速下降同样发生在许多现有住房环境十分宽松的地区，尤其是加利福尼亚地区。据作者对纽约曼哈顿地区进行的考察，该地区空闲土地十分稀少，以至于建造新住房的成本相当于向已建好的大楼上加盖新的楼层。用该成本与市场造价进行对比，作者估计曼哈顿规划法所规定的调整“税”比一座公寓的平均价格高出至少50％。
迄今为止，购房开支对大多数人来说是最大的开销，因此任何引起房价上涨的因素都是备受关注的。Glaeser指出，由于分区法有助于保持乡村魅力和城市特色，它通常受到普遍欢迎，但它所带来的成本大部分都由较贫穷的人承担了。伴随着房价上涨，规划法扮演了给现有业主带来意外财富却给出租和欲购房者带来负担的角色。
Glaeser认为，这给发达国家政府一个教训。他们虽然为帮助因经济拮据无家可归的人，每年投入几十亿美元到经济住房计划中——通过审批或要求某部分新建房屋以低于市场的价格出售或出租，但有效实施的必要条件是对新建房屋实行另一种税率。他认为，要使得人们对房价更易于承受，一个更有效、更经济的办法是放松对新建房屋的管制。不过，对于政府而言，这又是十分矛盾的，因为一方面要提供帮助，另一方面要抑制房屋的供给。
（ 责任编辑：魏喆 ）
