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编者按：2005年，各地不约而同地将监管目光投注于楼市交易行为。在房价日渐飙升的今天，人们对公平购买权的渴望日臻明显。面对高企的房价，购买力趋弱的市场更需要阳光下的交易来平衡楼市潜行的危机感种种迹象表明，2005年监管将成为楼市调控的第一声。
广州：巡查风暴还买楼人知情权
种种迹象显示，广州市相关部门房地产此次对市场整顿的异常极为严肃
本报记者吴晓波张艳红发自广州
去年广州楼市迎来热火场面之余，也陆续出现了众多不和谐音。从年初广地花园的一房多售、假按揭事件曝光，到丽景台和美林湖畔花园等销售抵押房、柏涛雅苑因挪用监控账号的预售款导致工程烂尾，广州楼盘在销售过程中正面临“诚信”危机。
2月4日起，广州房地产市场遽然刮起了监管旋风,广州市国土房管局以雷厉风行的行动，开始了为期一个月的房地产市场巡查整顿活动。据悉,2005年将成为广州的“房地产市场整顿提高年”,管理部门今年内还将通过新版商品房买卖合同的发布、新“房屋管理系统”的启动、对全市房地产预售项目进行定期或不定期的检查等一系列活动对违规操作进行打击，进一步保障房地产交易的安全。
三种违规操作
2月4日下午，由广州市国土房管局市场处、房地产中介所和拆迁办组成的房地产市场巡查小组展开了对全市在售楼盘的突击检查。按照相关法规要求，房地产公司或中介代理商在售楼时，必须在售楼大厅的醒目处悬挂《商品房预售许可证》、《商品房销售合同》和《商品房预售许可证》以及相应的规划报建平面图。巡查小组检查了海珠区四个在售楼盘，只有一家公司挂齐三样证件,两家公司没有悬挂许可证相应的附图,三家公司没有展示《商品房销售合同》示范文本，一家公司的预售许可证是复印件。
2月15日，巡查小组又巡查了珠江新城的四家在售楼盘，其中一家楼盘公布的商品房买卖合同示范文本被“掐头去尾”，前面没有合同说明，后面没有附图及其他合同补充内容。而数家楼盘都不允许消费者把未经签署的商品房买卖合同示范文本拿回去研究，只能在楼盘现场参阅。
其后进行的巡查也发现，不少在售楼盘也存在不同程度的违规行为。概言之，违规行为大致可以分为三种，一是没有在售楼部显著位置悬挂商品房预售许可证原件、工程规划图等资料，有销售抵押房、隐瞒规划之嫌；二是没有将商品房买卖合同示范文本摆放出来供购房者参阅，消费者无法研究合同条款，剥夺消费者的知情权；三是对商品房预售款另立银行账号，未向消费者明示国土局指定的预售款监控账号，有挪用预售款之嫌。春节楼市遭遇“冷空气”
国土房管局大力打击违规行为后，广州楼市出现微妙变化。在节前不少楼盘都表示有新货或新盘推出。但是，春节期间，不仅大集团推货量减少，一些在节前放出风声要入市的小盘，也改在春节后入市。
不仅如此，各售楼部的人气也不旺，市区不少楼盘七天内，平均每天也只接待20桌客户左右，与平时的周末人气不相上下。
业内人士分析，新货供应量少，一是由于今年新开工面积少，大发展商都希望可以把新货留到“五一”作为业绩冲刺。二是由于房管部门加大监控力度，像以往那样在预售证还未拿到时，通过内部认购等形式吸纳资金的“混水摸鱼”式楼盘少了。而买家方面，由于去年楼价上涨，不少想买楼或者是潜在的买楼者都因为涨价的因素已经提前买了楼，这等于是提前释放了购买力，新货供应有限也制约了他们的购买热情。
经过大涨之后的广州楼市，在春节考验期开始明显出现成交疲态。
整顿是为了规范
“事实上，整顿的目的不在于处罚，而是在于规范市场。我们大家都希望在整顿之后，合法而又有实力的发展商能够生存下去，而违规的发展商则被淘汰出局。所以我们强调的不是处罚的问题，而是发展商在违规之后必须整改的问题。”广州市国土房管局中介所负责人史小明接受记者采访时说出了此次整顿的最终目的。整顿的主要负责人之一、国土房管局市场处处长黄文波之前也对几十家媒体表示，“要加大对违规操作的处罚力度”。所谓的处罚，即罚款、媒体曝光甚至与建委合作吊销开发资质。不过具体情况下的处罚方式，仍旧没有一个统一的标准。
对此，相关负责人解释，由于目前尚处于“整顿年”的开始，还处于检查与调研阶段，不少工作尚需要与银行、开发商以及中介机构进行沟通，因此尚难以出台合理的处罚标准。但房管部门已经于年前和年后分别与市内主要银行和发展商进行了座谈，提醒发展商再也不能抱着侥幸心理来面对政府监管。
国土房管局相关负责人表示，市民在买房时发现开发商有以下八种违法行为的，可拨打83346239向房管部门投诉。包括：销售项目的预售许可证已过期；销售已抵押或已查封的房屋；没有将预售款存入指定的监控账户；已销售的房屋没有在30日内办理交易鉴定手续；没有悬挂《商品房预售许可证》原件；没有悬挂《商品房预售许可证》相应的规划报建平面图；销售现场没有展示《商品房销售合同》的示范文本；委托未办理资质备案的中介机构代理销售房屋。后续还有更强硬举措
以往的市场监管过程当中，由于制度和管理的漏洞，开发商往往跟监管部门玩擦边球，钻制度的空子，再加上作假手段花样繁多，令监管部门防不胜防。种种迹象显示，广州市相关部门房地产此次对市场整顿的异常极为严肃，史小明举例说：“目前投诉的重点在于预售和售后的产权证方面，我们关注了这个问题，也正在进行研究。如果这方面的问题出在政策方面，我们会制定新的政策来取代不合理成分；如果问题出在发展商身上，除了处罚以外，如何去规范他们将是我们研究的课题。”
另外，也有相关负责人透露，在多方努力之下，新的广州市商品房买卖合同示范文本已完成修订，现在还在内部协商阶段，不久将实行预公开。另外，广州市“房屋管理系统一期工程”预计今年6月份将启用，届时有望可以购房者就可以拿着自己的购房资料，到房地产交易中心自办房产证。
新管理系统的使用还有望杜绝一房多售、重复抵押。今后每个楼盘在申请商品房预售许可证的时候，必须把每一套商品房的详细资料报给市国土房管局，登记进“楼盘明细表”里。而发展商的电脑系统将与国土房管局的电脑联网。购房者选定房子后，开发商在“楼盘明细表”点击该套商品房，就能下载该套商品房的合同，该信息又立刻反馈到市国土房管局，表示该商品房售出了，并进行购房合同预登记。这将意味着，今后只有“清白”的商品房才能下载购房合同，凡是不符合出售条件的商品房，比如已经销售、或是开发商抵押给了银行、或是查封了的房子，都无法下载该套房子的购房合同。
当市民的知情权进一步扩大，政府的监管力度进一步加强，房地产市场的违规操作也将会越来越少。
（ 责任编辑：魏喆 ）
