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2005年2月26日，由《证券市场周刊》主办的2005年宏观经济论坛在北京举行。与会专家对2005年的宏观经济市场进行了深入的探讨，就我国经济面临的问题做出了自己的看法。搜狐财经频道作为网络协办对此次论坛进行全程图文直播报道。
易纲：这对我来说是一个很光荣的事儿，有幸来主持最后一节的讨论，我们这个讨论的题目也是大家都非常关心的，现在就这个问题的争论也非常大，咱们第一位发言的任志强总裁是这方面的一个权威人士，任总对我们的意见也很大，所以我今天特别给任总比别人都多的时间，大约是二十分钟，来请任总充分论述一下他就这些问题的研究成果，下面有请任总。
任志强：谢谢各位，和会议主持人给我这个机会来说说我们的房地产，本来是不想说泡沫问题和市场方面的问题，但是今天上午的发言让我们不得不重新谈到了整个市场的一些看法，经济家或者说几乎所有的经济学家都把屎盆子扣在房地产头上，认为泡沫是由房地产引起的，为此我们不得不动用大量的科研力量做了一份完整的科研报告，我们的样书已经出来了，大约3月15号能出来，对中国的房地产做了一个完整、系统的报告，这里面有大量的数据来说明我们的市场情况。因为今天时间很短，我只能很简要地把我们的一些主要观点来向大家做个介绍。
第一个问题我们要澄清一个范畴，房地产的范畴在传统观念中认为只是房地产的开发，错了，房地产的范畴是所有和房地产相关的，这是一个很重要的部分，自给自足的生产在我们的传统中占到68％的比例，而房地产只占32％的比例，想说明什么问题？不能就现在房地产的增长来讨论它是否过热，因为我们只占32％，而这个32％的形成相当一部分是因为替代作用而产生的。我们的年增长率，城镇住宅增长率只有9.3％，第一个数字说明全国用于房地产的生产量只增长了3.2，绝不会引起水泥、钢材以及能源的过热问题，就从这点来说只自己了9.3，仍然是低于增长的数字也不会引起全国的变化。
在98年房地产市场化之后，房地产业以年均18.5的速度高速增长，但同时它下面的要限是自给自足的，这个替代的比例基本上是相等的，也就是房地产始终替代着原来的自给自足，原来的单位是自己盖房子分配，所以单位建房这部分的投资降下去了，在整个房地产增长当中起到了一个关键性表现，所以整体看房地产，认为房地产出现泡沫是非常非常荒谬的理论分析。
我们用全部的数据来说明这个替代作用是因为有别人减少了，而我们增长了，但是这不代表是因为我们引起的增长，房地产开发增长是26.6％是非常高的一个数字，但从整个投资增长只有13.1％，所以只看到房地产开发的增长而看不到全国建筑总量的增长，是非常低的一个非常水平。个人购房的比例，这是一个充分体现了市场转化，在98年的时候，也就是房地产房改之前，这个数字是非常低的，而今天已经占到了96.4％，这个比例的替换是说明这个关系，供给，刚才有人说外资已经占了很大比例，实际上外资的比例只占11％，这个比例是非常低的，04年的时候外资增长的很快，但是总量很低，外资也不会引起高速增长。投资增长了销售增长两条线，平均是26.6％26.7％，04年更为风险，大概超过了35％，这个增长的速度是销售的具体表现表明需求是超前于投资的。
供求两旺没法儿解释，在这儿时间太短了。需求拉动的作用远远大于投资拉动的作用，换句话说，我们认为现在的主要矛盾是房地产的主要拉动不足，我们用两个定理指数来说明，在从97年以后的增长可以明显看出来增长55％，而房地产只增长13％，这两个数字说明房地产是在逐渐缩小，并不是逐渐在拉大，并不是像某些人说的买不起房子，而是不但能买得起，而且收入在逐渐缩小，看看我们房地产整个数字的总量，后面有一个城镇增加的户数，也就是对住房的需求是多少，681万户已经到了713万户，房地产本身能提供的住房，能解决新增城市户口，每一户家庭所提供的住房是多少？是最后那个数字，在99年我们只提供30％左右，而到最高一年2003年我们只提供了42.33％的房子，也就是说还有百分之五十多的房子是由原来的房子提供的，我们的房子并不能满足城市发展的需求，不是投资过热，生产量过的，而是离需求差得非常非常远，连一半都做不到。
这是我们用55年到80连世界各国GDP增长的数字来说明中国的增长阶段，我们用同样的转换把中国现在人均GDP一千元，我们大概和这些发达国家差了六十年到八十年的速度，而它的走向会依然产生，衡量世界各国经济的时候都会说，这个地区是零，那个地区是二点几，三点几，但是所有的经济学家都会中国采取一刀切的办法来进行计算，认为人均GDP就一千美元，这是一个巨大的错误，在我们中国城市中，很多城市已经三前四千、五千、六千、七千，在这个城市就应该按这个数字来计算，所以那些地区的房子就贵，谁让它的人均GDP高呢？大家我们有的地方的房子是便宜，因为那里的人均GDP比较低。所以不能用一刀切的方式来计算。
根据不同美元的情况来计算，当年美元的GDP标准在30年的时候跟我们差不多，所以我们倒过来用50年的数字跟我们来对比，这是我们计算的一些增长数据。从国民财富的情况看，美国的房子占到了55％左右，占资产总份额，樊刚先生有一个报告，大概我们的所有资产在资产比例中只占20％左右，以后中国人传统的观念要有房子，要有房产会达到或超过美国比例，因为我们私有化已经接近于80％了。这是我们占GDP的比重，可以看美国从59年到99年，在高速发展的房地产市场中，他们房地产仍然占到更高的比例，因为美国已经130年没有本土战争了，所以房屋建设已经比中国好多了，我们在50年以前基本上都是战争状态，房屋被摧毁的成分大于被 建设的成分，如果我们要达到美国现在所占的GDP水平大概需要多少年呢？可能大概需要，按现在的增长速度要50年到60年我们才能追上美国五十年代的水平。平均这些发达国家都占到20％，30％，而我们只有13％，离发达国家以前走过的路还差得远，也就是说，香港的GDP水平我们要达到也还差很多年，如果用1.5的增长率我们大概是在2020年的时候能达到他们过去50年以前的水平，如果是1.3的水平，保持现在的增长，每年20到30的增长率水平，大概要30年左右才能追上1950年的水平，这是我们弹性计算的，在98年以前，我们只有1都不到，永远是落后于GDP增长和人民日益增长的消费需求的，只有在房改之后才增长为1.26。这是一个平均住房面积的计算。
美国1940年大概平均是20左右，这是按使用面积，把建筑面积换算，2020年换算成24.4，就因为十六大提出小康水平，要求人均建筑面积39平米，我们把它换算出来，大概是26平米，但是我们无论如何也达不到，可以看到，到2020年，如果按现在的速度发展，也就达到美国1950年的水平，而现在我们是美国1940年的水平。我们用了美国1972年，西德1974年，英国1973年的数字水平，那个时候他们和我们现在的恩格尔指数比较接近，可以看出来我们在住房居住水平是非常非常低的，大概1.24，而其他国家已经接近十几的水平。这是消费的一个转换比例，商品房销售额在2003年是下了一条蓝线，这张表上显示的巨大差额说明我们的居民不但有钱买房子，而且有足够的支撑力在高速发展的情况下去买房子。
今年可支配收入和人均居住面积的变化，我们觉得在2003年的时候，这个差距还非常大，我们逐渐接近于和收入水平相一致的过程在缩短，人均面积和收入差别我们做了一些特别的计算，而这些计算两个属线尽可能相等，说明我们房价和居住面积都没有超过人均水平而产生泡沫，城市化进程，这中间可以看到一个巨大的叉，95年以后，城市化水平迅速提高，而迅速提高才使城市化的人口大多数增加，就得盖房子，没有房子是满足不了城市化水平的，南方地区为什么房价会高，长三角，是因为它的城市化率远远高于全国平均水平，每年1.85到2之间，但是像江浙一带年增长率是2.8，这是房价高速增长的其中原因之一。这些计算方式我们就不说了。
我们还需要盖多少房子呢？到2020年我们的城市需要有230亿的建筑总量，而现在的建筑总量2005年大概是240亿，240亿到330亿，还有190亿的差，这样一个差要靠我们目前的房产增长速度去建设，可能2020年我们只能完成一半，差得很远，如果我们按照这样一个计算，能达到目标就是人均建筑面积30平米，而不是小康水平35平米，房地产现在每年的竣工大概是3.2亿到4亿之间，3.2亿左右是住宅，其他是公建，仅仅光住宅我们就需要每年平均11.7亿，完全靠房地产替代作用是不可能的，因为单位盖房子大幅度下降和减少，虽然现在还有一部分，而这个替代完全靠房地产现存的政策去支撑，靠房地产开发是不足以补足这些大量缩减的自费生产能力。
现在我们是15500多亿的房地产投资，如果按照这样一个生产量和投资速度，到2020年我们应该达到七万个亿大家可以平均算一算它的增长比例，这个增长比例应该很大，投资增长速度提高了以后，不完全是产量的提高，虽然现在投资额增加了，影响住宅质量提高占到了12％，也就是大量房价的增长，或者说投资比例的提高是因为住房质量提高了，过去拿红砖盖房子，现在是拿混凝土，拿钢材，所以自然提高了，仅仅从表面的数字去理解，而不从生产量，产生多少住房去理解，是无法去理解现在房地产市场的。而土地价格占到了23％，城市化水平的提高占了16％，这些增长因素都会促成房地产在今后的未来中一定会是一个连续和长期的增长过程，按照我们的预期，房地产不会出现泡沫。
宏观调控对房地产产生重大影响，这是03年到04年的贷款，调整以后的月降幅，这是土地交易价格的指数，控制实际效益的结果是，我简单说一下这方面的情况，有几个指数关系，第一个指数关系是住房可支配指数关系，ICR这个指数是国际上很通用的，但是我们国家还没有使用，这个指数实际上是大于一百的时候，会现实我们的支付能力很强，而我们03年的时候是112.97，说明这个支付力是完全够的。按存量情况下只有3.26，不是像某些经济学家所说的我们已经达到了10，12，或者更多，3.26我们可以保证我们的统计数字是准确的，并不像国际上提的已经到了警戒线的水平，差远了。希拉力水平我们也做了一个调查，希拉力水平是逐渐高，而且越来越高，私有化率我们已经远远高于发达国家，其中商品房的私有化率只有13％，而68％点多是房改房，这是房价收入比，很多人很关心，房价收入比第一次提出是1991年联合国对中国问题分析提出的报告里提出来的，说平均数这是个错误的概念，我们一定要纠正这个概念，算的时候都用平均数，因为中国从来没有公布过中位数，我们一定要按照国际的办法去对比，那么中位数的概念是很清楚。
最后我们得出来的结果是平均只有1比3.32，是一个很低的数字，报告里一个全世界96个国家房价收入比的计算，平均值是8.4，是我们的一倍以上，中位值是6.4，也是接近于我们的一倍，最高值是30，最低值是0.36，现在我们1：1.32是低于美国的，不要以为中国人买不起房子，也不要认为我们房价高了。我们现有的房子情况是很差的，就是独立式住宅的条件非常低，大概只有73％，也就是说还有百分之三十左右的房子要扒掉，拆了重来，可能现在所有人都不满足于现有的房子，而自来水，从开发总量来说只占存量的4％，如果这一年全砸了，就这么点儿，不要以为房地产商会引起金融风暴，或者引起银行的信用危机，不会，因为它的总量太低太低了。简单的情况向大家汇报到这儿，就是说，我们现在最大的问题是个房屋建设的总量不足所引起的市场矛盾，而今年现在面临的最大问题是，如果土地供应量缩减，房价还得持续上升，而这个是不正常的上升，由于土地供应量减少而上升的，我们有巨大的需求存在，而这个需求是足够支撑中国15年甚至是20年的，我们估计房价不会低于20％，如果低我们会萎缩，如果高的话，可能局部地区会有泡沫，但是总体上仍然不会有泡沫，到2020年之前起码还应该在现有的基础上保持一个高速的增长和高速的替代。谢谢各位！
（ 责任编辑：单秀巧 ）
