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本报记者郝倩发自上海
“春运当中，可能100个人中只有1个人最后没有走成，但是这个缺口却被无限放大，最后的结果就是造成全社会都感觉到了票的紧张。房子也存在这种问题。”建设部政策研究中心主任、经济学博士陈淮一语惊人。
在上海参加一个论坛的当天，陈淮婉拒了对房价的评论，更是不轻易对2005年的房价作一个预期，只是巧妙地用“春运”作比，含蓄地挑明了他对现今城镇居民住房的看法。至于众人所关心的“房价”问题，他仅表示在2005年，利率、汇率、税率等其中任何一项的变化都有可能影响到房地产价格。
“中国已经进入了投资的阶段，居民通过‘货’与‘币’之间的转换，合理组合着自己的财富，以规避风险。而在这样的理财实践中，有产权的房屋已经被看成家庭的重要资产之一。”由此，2月26日，陈淮在上海接受《第一财经日报》记者专访时，对于现在中国房市进行的转型提出了个人的见解：一方面是住房保障体系的进一步完善；另一方面是发展节能、省地型住宅。“这将是一个重要的调整。”陈淮说。
个人集资建房：不应被纳入到住房保障体系中
《第一财经日报》：“个人集资建房”有没有可能成为解决城镇居民住房问题的主要途径？
陈淮：事实上，迄今为止，自建住房依然是居民获取住房的主要组成部分。到现在为止，虽然经过了房改，我国城镇居民中通过买卖获得住房的比例依然只占住宅总面积的三分之一左右。有这样一组数据：2004年我国商品房销售总量为3.7亿平方米，这其中还包括商铺、写字楼等非住宅部分；而同年我国城镇居民住宅竣工面积是5.5亿平方米。这中间存在的数字差距，就是个人或者是集体自建房的部分。
《第一财经日报》：现在政策层面对“个人集资建房”怎么看？
陈淮：我认为，个人集资建房只是一种特殊的房地产开发形式，并非是住房保障制度的组成部分。这种方式在国外很常见，叫做“合伙建房”。其内涵就是“自己给自己当开发商”，或者说“自己建房卖给自己”。其实，这种“合伙建房”本身的形式也是很多样的。
目前建设部正在就“个人集资建房”进行相关调查，在政策上也从来没有限制过“个人集资建房”，但是，这一点不应该被罗列到住房保障体系中。
解决低收入群体住房需求：发展二级及租赁市场
《第一财经日报》：在目前情况下，满足低收入群体的住房需求是否只有大量建设低档住房一条路？
陈淮：解决低收入人群住房问题并非只有盖更多低档住宅一条路，重要的是要释放存量资源。之所以部分亟待解决住房的居民目前还没有得到解决，是因为资源占有不均衡。实际上，目前我国的城镇中存在相当数量的“很少有人住”或者“只有很少人住”的闲置存量资源。
房地产市场中一级市场和二级市场之间的比例关系严重失衡，各收入阶层的人无法通过二级市场的顺畅交易梯次地向上改善住房条件，从而存量资源中的低档住宅无法被充分释放出来。发达国家每年房产交易总额中二级市场的交易比重要占到85%左右，租赁住房的居民一般要在居民总数中占到三分之一以上，我国的情况正相反。而政府不可能将所有的房子再进行重新分配。
《第一财经日报》：怎么来解决这个问题？
陈淮：二级市场就是符合市场需求的一种重新分配方式，能够比较有效率地解决问题。租赁市场的发展是有利于低收入群体利益的，较大规模的租赁市场不仅可以较好地解决人员流动和产权流动之间的矛盾，有利于低收入群体规避房市风险、降低住宅消费的“门槛”，而且是房价发现机制的一个重要组成部分。
应该特别强调，在我国现阶段，大力发展二级市场和租赁市场是比建设更多低档住宅更快捷、更节约资源和更为有效地满足低收入群体住房的途径。
但是，发展租赁市场的前提是鼓励而不是抑制投资性购房。
房地产市场：需要政策介入
《第一财经日报》：从今年1月份的情况看，上海市继续推出了大幅的配套商品房地块，如果说发展二级市场以及租赁市场已经可以比较好地解决低收入群体的住房问题，那么政府的住房保障体系将起到怎样的作用？
陈淮：这两个方面是并行不悖的。二级市场和租赁市场的发展可以带来存量资源的释放。但是要满足中低收入人群住房需求，住房保障体系依然是一个不可缺少的组成部分，这其中包括民政救助系统。
还有一个重要的方面，就是节能、省地型住宅将成为今年国家提倡的重点。去年建设部已经出台了限制豪宅的政策，由此可以看出，别墅、大户型的房子将受到政策的抑制。目前全国的400亿平方米住宅中，城镇占有170平方米，而其中建筑物能源的浪费比国外高100%到200%，由此可以看出发展节能、省地型住宅的必要性。
《第一财经日报》：那么房地产领域的政策应该怎样很好地和市场结合？
陈淮：全世界的房地产市场实际上都需要有政策的介入。这样首先可以保障低收入群体的住房利益；其次，可以防止过大的价格波动，导致通胀预期、购房需求与房价的恶性轮番上涨。
从我国的实际情况看，政策介入主要有4个节点：一是住房公积金制度，是社会受益面最大的住房保障制度；二是针对低收入群体的半市场化方式，例如经济适用房、廉租房的出现。在完善的经济适用房制度中，政府应当对每年住房开工面积中必须包括多大比例的经济适用房作出强制性的规定；三是针对困难群体的非市场化方式，例如人均收入低于某一水平的家庭购买经济适用房时由政府贴息；四是针对特困群体的救济方式，例如对贴息也买不起房的特困家庭采取政府贴租的方式。
（ 责任编辑：铭心 ）
