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随着城市可开发用地的日益减少和生存环境的恶化，前些年，“住宅郊区化”一直是北京楼市宣传倡导的主题。然而，生活到“郊区”之后，由于交通成本（其中主要是时间成本）的增加，以及相关生活配套设施的滞后，最近，一股“回流”的暗潮已经悄然成势，市区住宅再次成为消费者的关注重点。不过，时过境迁，北京的郊区概念早已经扩展至“六环”以外，“市区”概念也早不是以前的“四九城”了。那么，在新形势下究竟该如何评判“市区住宅”的价值？投资“市区住宅”应该注意哪些新问题？请看本报特约楼市分析专家李小宁先生为广大读者作的细致解说。
勿庸讳言，位置是选房的第一要素。居住是“牵一发而动全身”的事儿，不仅工作、学习会受到影响，就连心理也会因区域的氛围而受到干扰。当然，房产的价值更不用说了，增值、贬值都会随着区域的各种变化而上下起伏。
郊区置业 用距离换品质
当城市建设蓬勃兴起时，房地产开发奉行的是传统都市主义，即以市中心为核心，逐层向外扩展，因为住在市中心可以获得相对方便、舒适的生活，而郊区人大都把能够进城作为人生奋斗的一大目标。随着城市的发展，交通拥挤、住房紧张、空气污染、环境嘈杂等“城市病”因人口膨胀而日益严重，在这种情况下，西方发达国家从40年代到80年代掀起了“住宅郊区化”的浪潮，极大地改良了原有的城市病态，创建了更为舒适的人居环境。
北京的“住宅郊区化”始于90年代，不过，开发商们真正开始将媚眼抛向层面更宽的平头百姓和“中产阶级”，还是近几年的事。随着几条高速公路陆续通车，形成了具有地价优势的一些边缘集团，住宅以多层、低层板楼为主。一批贴上洋标签“ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ”但成本较别墅低的联排别墅先后登场，推动了“住宅郊区化”的浪潮。
回流城市 需要有风景的居所
因为远离市区，各项配套设施的不完善，导致生活成本增加，使得一些向往郊区生活而没有过多资本的人望而却步，最关键的是人们已经习惯了都市的夜生活，当要面对空空的四野，显得有些不知所措。在这种情况下，吸纳城郊优势的“新都市主义”应运而生，并迅速扩散开来。它以全新的理念打破大都市化体系中的简单化功能分区，回归传统的生活方式，包括一方面降低密度、增加设施，使生活配套更为完善，一方面在小区建立植物生态圈，形成“水、陆、空”立体格局，包括借助河景和打造水景，使自然景观和人文景观浑然一体，合理配置乔木、灌木、竹木、藤木，做到远近高低层次丰富，甚至选用吸引不同鸟类的植物，力求达到鸟语花香，把社区建成都市里的村庄。像鲁艺上河村，借助鲁迅文化园的优势，将昆玉河活水引入园区，形成环绕全园的观赏水系，并配以山石林木，借助远眺西山、近依昆玉河的特殊地段，强调了建筑与自然的和谐共融。
作为一个繁忙的现代人来说，既能享受都市所带来的便利，又能在居所周围感受到自然的清新，这样的住宅在越来越拥挤的市区中，恐怕是有增值潜力的。
传统观念决定地段的本钱
楼市有句行话：“地段，地段，还是地段。”这实际上强调了选房的诸多要素中，地段是第一要素，它包含了两个内涵：一是以个人及家庭成员的工作、学习以及居住习惯、居住里程为半径所选择的居住地段，也就是通常所说的“地缘性”。二是地段本身所具有的各种价值，包括经济价值、文化价值、政治价值、历史价值等等。一般，自住型购房者，多半会受到前者的影响；而投资型购房者，经济价值，也就是商务氛围可能会成为重要的参考点。此外，还有一种就是把地段看成是身份的象征。
北京有句老话：“西城贵、东城阔、崇文穷、宣武破。”这是由于旧时北京西城汇集了达官贵人，东城聚居了巨贾富商，而崇文、宣武则布满了平民百姓。改革开放以后，政府加大力度减少地段的差别，但是这种影响通过政治的、经济的、心理的、习惯的或多或少地干涉着每个人包括开发商和购房者的选择。观念影响着北京人的置业。南城的房价普遍低于北城1000元／平方米左右，并且缺乏高档楼盘。虽然，近些年北京的交通已大力改善，但“家近是一宝”的置业观念使得许多购房者还是愿意就近买楼，因而使得南城的整体居住层次还是低于全市平均水平。
为了缩短南北差距，政府作了很大的投入，如横贯东西的两广大道、纵接南北的南中轴路南段、治理南护城河和凉水河水系等，逐步改善了南城的面貌，一定程度上提升了南城的整体形象，但真正想和其他方向比翼齐飞，恐怕还得有政策性的大力扶持。
投资要选成长性地段
如果说住宅本身是“硬件”，地段则是“软件”。具体而言，地段就是生活氛围，其中包括交通、商业、休闲娱乐、医疗、体育、金融等设施。地段的价值是诸多因素的综合体现。此外，地段的价值往往也随着其被关注程度的提高而增加。
从楼市角度讲，一个地段之所以被关注，基于这样两个原因，即地段的成长性和地段的竞争度。
地段的成长性主要决定于该地段的市政投入和改造力度，比如，早年的方庄、亚运村，以及后来的望京，由于市政基础配套投入力度较大，在一段时期内具有成长性，得到了市场的关注。一个明显的例证是近几年成长较快的亚北地区和京通路沿线，由于轻轨的规划和开通，其沿线楼盘价格涨幅几近千元。
地段的竞争度是该地段同类、同质楼盘的比拼程度，像ＣＢＤ核心区的高档公寓、亦庄的低密度住宅、通惠河南岸及双井地区的中档住宅，竞争颇为激烈，其结果，既可以吸引大量的购房者，提升楼盘价格，也可以在竞争阶段，平抑价格，优胜劣汰。
所以，地段的被关注程度对于房价有着举足轻重的影响。
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未来优势凸现地段
除去原有的各种价值外，按照地段被关注的两个原因，即成长性和竞争程度来分析，未来将有如下地区区位优势得以凸现：
一是三元桥及太阳宫地区。整体规划合理，配套也相对完善，同时机场路、三四环路的交通便捷，燕莎、第三使馆区、国展的商务繁华，都为该地区注入了活力。
二是西北部的万柳及板井一线。属上风上水，市政改善得较好，配套设施齐全，交通状况良好，齐聚了一批中高档楼盘，形成了一个新城，这里既有良好的自然环境，又有优异的人文环境，特别是金源时代购物中心的建成，大幅提升了区域价值，只是开发的节奏相对于东部要慢一些。
三是ＣＢＤ核心区。前两年就已经是热点，今年依旧，每一个楼盘都会引发出一连串的亮点，吸引大多数投资者的眼球。目前的关键是控制好各类物业的比例，完善各种配套，尤其是交通路网的建设。
四是朝阳公园周边。离商务区及外事区较近，生活、娱乐设施很齐全，既适合工作，也适合生活，并且区域居住密度也相对较低，特别是朝阳公园将要建成亚洲最大的城市公园，为周边楼盘提供了大面积的绿色休闲空间，形成了较高品质的居住区域。
五是通惠河南岸及双井地区。各个档次楼盘齐聚，这里的竞争首先打响了价格战，激烈而富于悬念，并对ＣＢＤ核心区的高档楼盘构成了价格压力。
一家之言 说说“中央公园”和“富人区”
现在有一种“中央公园”及“富人区”的说法，就是将朝阳公园比作美国纽约的中央公园，并把周边以及东北侧地区划作高档公寓地区。
北京是个多公园的城市，市区内有各类大型公园30余个。而纽约的公园多是小的街心公园，面积和景观极为有限，其中最负盛名的是占地840英亩的中央公园。园中有湖泊、林地、山岩、草原，保持着当年荷兰殖民时期的地形原貌，同时增建的楼、台、亭、榭、古堡、谯楼穿插其间，使天然风景和人工装饰巧妙结合。公园内辟有动物园、儿童动物园、游艺场、博物馆、剧场、体育馆和游艇等活动场地。北京有众多的世界级皇家园林，朝阳公园虽说要建成亚洲最大的城市公园，但也仅仅是在占地面积上，无论从自然和人文景观上，还是从地理位置的重要性上，既无法与纽约中央公园匹敌，更不能和北京其他大公园比肩，因此称作“中央公园”实在有些牵强。
至于“富人区”的称谓，主要来自于发达国家，现在被一些媒体和开发商用以称谓东部一些高档楼盘聚居的区域。“富人区”是一个区域概念，不同于以项目为单位的高档社区，更不同于以单体建筑为单位的“豪宅”。实际上，国外一个“富人区”的形成，要经历相当长的时间，不能单靠在一些区域简单地堆积若干高档住宅。这中间，包含着区域的土地价值、建筑的建造水准、物业的社区文化、业主的社会身份，以及各界的共同认知。像目前北京一些区域商住混杂、大小户型共存、新旧建筑交错等等，是难以形成真正的“富人区”的。
(李小宁 房地产经济研究发展中心)
（ 责任编辑：李江平 ）
