发送GP到6666 随时随地查行情
2005年两个多月来，中央和上海分别出台了多项政策对房产进行调控：加息正式执行；加强土地有偿使用；高院查封财产新规定；存量房网上服务体系建立；网上备案新规以及现在的征收房产营业税政策等。
无论是新政策的正式推出，还是有关政策即将面世的传言，都触动着房地产市场敏感的神经，而未来房地产市场的走势也将被这些政策引领。信义不动产研究中心李振宇表示，经过2004年的宏观调控，上海楼市仍存在投机比重过大、房价上涨过速等问题，政府采取行政和市场两种手段调控市场的政策，根本目的是在尽量不影响有真实需求的前提下，抑制投机行为进而控制非理性投资，达到楼市长期发展的目的。
征收营业税政策的实际效果到底如何？政策出台后行业内普遍表示“心理影响大于实际影响”，而这个税收新政警示作用正是政府想要达到的。与此同时，对开发商“囤房”的严控、配套商品房的放量入市则被认为对楼市走向“影响巨大”。
政策力度小于传闻
2004年底以来，房地产市场上即有征收房产“增值税”的传言，流传最广的有两个版本：一种是统一标准，把卖出房屋时的获利部分按照50%统一征收增值税；另一种则是以买进后一年内转让为基准征收获利部分的80%增值税，一年以后两年以内转让则征收70%，然后按照持有房屋的年限以每多一年递减10%计。
如此高额的税费，确实让人担心市场的承受能力，所以最终政府明确了税费调整标准足以最终让许多“悲观”者感觉欣喜。3月6日，上海市政府正式发文，对财税政策进行调整，并新出台对“购入未满一年即出售的物业须缴营业税及附加”政策。
正因为政策是“精确制导”，此次上海房地产交易税费调整并非一刀切，而是限定为“购买一年内上市”，可谓为“温柔一刀”。根据政策规定，自2005年3月7日起，个人购买本市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征收营业税及0.55%的其他附加税。
更多的市民担心会造成杭州现象的重演：上家把税费成本加在房价上，最终造成房价抬升。业内专家指出，目前的政策力度不至于产生这种负面影响，因为上海受该项政策制约的仅是购买未满一年的房屋，对拥有巨大保有量的上海存量房市场而言，少量的投机房产尚不能达到冲击整个市场格局的地步。
在市场人士看来，增加5.55%交易成本这样的力度很难对地产投机者形成实质的狙击，而且逃避这部分费用似乎也相当容易：两次买卖间的价格差价以现金支付。“但我们应该把这次政策调整理解为政府的强烈警示信号。”中房指数办公室副主任陈晟指出。
透明交易环节
售楼处无房可卖，中介公司却声称“房源众多，加价就有”；一套房子签约再撤销，再签约再撤销反复多次……种种“楼市之怪现状”后面都免不了多少和炒作有关，3月3日，上海市一举“封盘”6家涉嫌违规炒作房产的楼盘，并宣布将对撤销合同“畸高”的三个楼盘进行调查，其中涉及到多家上市公司：兴盛公寓由上海新梅(600732)的控股股东上海兴盛实业发展（集团）有限公司开发的；耀江花园由ST琼海德(000567)的实际控制人浙江省耀江实业集团有限公司开发；被调查的世茂滨江花园开发商则是世茂股份(600823)的控股股东上海世茂企业发展有限公司。
本应该“透明、公开、诚信”的上市公司牵涉其中，确实让人感觉楼市“炒风之盛”，但却构不上吃惊。在预售商品房销售全部上网公示后，诸多热点楼盘的合同撤销率都高得惊人。记者采访中了解到，开发商频繁撤销合同，部分是因为输入错误引起的正常撤销，但更多是销控、炒房或者照顾关系户。
“事实上，这种情况非常普遍，只不过是程度的轻重而已。”一位曾参与某知名楼盘“楼花转让”的中介机构人士告诉记者，甚至有人可以直接做到“现金到手就直接到开发商处签约”：收取5万~10万的好处费后，可以在销售人员处直接把之前定金合同撤销，然后重新签署合同。
但房地局出台“补漏政策”并对楼盘销售进行“严查”后，网上合同撤销率开始大大降低。封盘、注销企业资质、法人5年内不得从事相关房地产业务等严厉的惩处条例正逐步发挥威力。3月3日“封盘”6家后，网上房地产显示的合同撤销率曾连续5天保持为零，而3月9日当天的撤销次数也不足20次。
“房地局严抓合同撤销管理，将对规范房地产市场产生重要作用。”上海达安房产营销副总应光耀表示。事实上，这种作用不仅是使哄抬房价、销控等无处藏身，还让市民了解到市场上的供应没有想象中那么紧张。
新盘网上备案系统完善的同时，今年新开通的二手房网上备案系统也正对规范市场产生明显作用。网上二手房开通后，吸引了大量市民前往挂牌，截至9日晚12时，网上挂牌套数4256套，其中出售挂牌3190套。市民可选购房源多了一个透明查询渠道，也多了一个选择，使中介机构“赚差价”等不规范行为受到抑制。
900万平方米中低价房是真正利器
“上海房地产市场的根本问题在于供求，所以扩大供应以外的其他措施都很难治本。”基强联行副总裁陈咏东博士认为，在近期一系列政策中真正可能左右调控效果的是900万平方米配套商品房。
3月6日出台一系列政策的同时，上海市政府发布《关于当前加强房地产市场调控，促进房地产市场持续健康发展的若干意见》，提出要调整商品房供应结构，增加以配套商品房为主的中低价普通商品住房供应，提高其在市场供应中的比例，供应总量努力达到65%。土地供应要优先确保中低价普通商品住房的建设。
根据计划，2005年上海将新开工配套商品房面积900万平方米，实现可预售面积800万平方米，竣工面积300万平方米。这比之前两年制定的“每年开工300万平方米配套商品房”目标显然提高了不少。另外有一个重要的变化是，配套商品房在优先保证轨道交通、世博园区等重大工程、市政府认定的旧区改造重点项目的动迁房源需求下，将扩大销售对象到符合一定条件的中低收入住房困难家庭。
900万平方米新开工，800万平方米可预售，这无疑是一个巨大的供应量。2004年上海市住宅销售面积为3233.74平方米，800万平方米配套商品房上市，就足以占据3成以上的市场份额。“这将分流相当一部分客源，直接减少了普通商品房市场上的需求。”陈咏东指出，这将是2005年上海政府控制房价上涨过快的利器。
“巨大的配套房上市，不仅对楼市的供应产生冲击，还将对上海房地产市场产生其他方面影响。”业内人士表示，这种影响包括上海楼市均价下降、涨幅回归理性、供应结构趋向合理以及市民购房趋向的改变。
（ 责任编辑：杨茂银 ）
