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万科18亿元并购布局长三角预示——
3月3日，万科集团（000002）斥资18亿元受让南都集团子公司资产，创下了国内房地产企业最大宗企业购并案例的纪录。3月6日，万科在上海迎接南都的部分员工加盟，由此大规模拉开在长三角的布局。这几天连续上升的股价表明，不少人士看好万科与南都的此次携手，有专家认为中国房地产业进入了资本合纵连横时代。
土地供应紧张地产巨头寻求合作
中国目前正处于全球有史以来最快的城市化进程中，近年来每年新增建设用地约600万亩左右，其中约有45%至65%来自于耕地。城市建设增量土地资源的供应日趋紧张，土地获取成本也随之不断上升。房地产企业的高速增长，遭遇了土地资源获取上的瓶颈。
2004年以来，地产业强强合作的趋势已初露端倪，万科已和招商地产开始携手。万科总经理郁亮说，宏观调控以来，国家严控土地，新增的土地供应非常少，客观上对房地产企业造成了压力，合作很有必要。像深圳，2004年只卖了100万平方米建筑面积的地，不能满足公司发展所需的土地。
业内人士认为，通过合作方式获取资源，尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。万科的标杆美国帕尔迪房屋公司（Pulte Homes）也是通过不断并购、合作，逐步成为美国最大房地产公司。1996年，帕尔迪与通用电气(GE)建立了战略合作关系；1998年，以股权收购业内的两家公司；1999年，以现金收购黑石(Blackstone)公司老年住宅业务，2001年7月，帕尔迪收购了全球最大的老年住宅开发商德尔韦伯(Del Webb)，自此成为业内的老大。
2005年3月3日，国内大型房地产企业间的又一次重要合作拉开序幕。万科集团下属上海万科公司、万科浦东公司、深圳万科公司与南都集团下属的上海中桥基建公司在上海签署协议，万科集团以总计18.5785亿元人民币受让南都集团通过中桥持有的在上海、江苏的70%权益，和在浙江的20%权益。
西进北拓房地产企业聚焦城市圈
随着市场经济的进一步发展，沿海、东部、南部的房地产业相对成熟，有些企业已经基本完成资本原始积累，形成雄厚的资本。这些资本必然要寻求出路，往更多机会的地方、或薄弱环节蔓延，西进、北拓将会成为今后一段时间内的趋势，广州大学经济与管理学院教授潘蜀健接受记者采访时说。
通过此次合作，万科将受让南都集团在上海南都、苏州南都所拥有权益的70%，加上万科自身原有的规模，万科在上海、江苏的市场地位将得到巩固。而受让浙江南都的股份比例虽然只有20%，但浙江是万科从未涉足过的市场，也是南都的主要根据地，这个比例应该说并不出人意料。考虑到南都在浙江市场上的地位，以及在消费者中的品牌影响力，万科以这种方式进入浙江市场，其风险显然低于在浙江购买土地独自开发。
2004年9月，万科在成立20周年大会上，提出了城市圈聚焦策略。根据这一策略，万科在地域发展上，将主要瞩目于长三角、珠三角、环渤海等城市经济圈。与南都合作，填补了战略布局上的空白，有助于万科尽早完成其在长三角的布局。万科总经理郁亮说，万科通过本次合作新增的项目储备超过219万平方米，以18.5785亿的收购价格来看，其成本低于以市价购买土地。而且这样的方式可以更快产生经营现金流，提高其资产的使用效率。
战略合作纵深发展专家建议打造“精品时代”
以收购股权的合作方式，带来最大的风险往往是在文化融合方面。这已经被世界各国大量的收购案例所证实。
郁亮说，国际上大的资源整合，百分之七八十是不成功的，主要就是两个企业的融合出了问题。合作，对万科的确是个挑战。过去万科是以我为主，现在变成跟别人合作，这对万科企业文化的包容性、管理的弹性都是重大的考验。合作中要非常关注细节。万科与南都约定，如果今后新项目使用南都的品牌，必须得到南都方面的书面批准。此外，我们也不准备派新老总，上海南都原来的老总会成为万科上海公司的副总。
记者了解到，战略合作、战略结盟将成为万科未来十年发展的重要手段，与南都的合作只是揭开万科整合行业优质资产的序幕。万科表示，今后还希望在北京、天津地区有一个更好的发展，并将继续探讨并实践多种合作方式，包括对目前正在进行的中央企业房地产业务重组，也具有浓厚的兴趣
广州大学经济与管理学院教授潘蜀健建议，在资本不断扩张的时候，要注意房地产本身业务的专业性。大盘时代已经结束，资本积聚、土地紧张的时候，要在一块土地上精雕细琢，在质量、环境、品牌等方面下工夫，打造更具有竞争优势的“精品时代”。
（ 责任编辑：马芳 ）
