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没有什么地方会比香港楼市更能知道什么是国际热钱的炎凉。
经过亚洲金融危机洗劫后的香港楼市，从2003年蹒跚起步，终于再次走出泥坑。尤其是去年，香港楼价强劲反弹，二手市场交投活跃，买家对楼市充满信心。代表二手楼市的中原指数1997年中为100,目前是约50,最低是2003年中的32,从最低已反弹超过五成半。而部分豪宅还甚至超越1997年的高峰价位。
楼市的反弹也使香港的经济明显受益，据香港两大地产巨头新鸿基和恒隆地产日前公布的数据,去年下半年的净利润分别大增95%和360%，业绩均高于市场预期。
香港楼市景气重现，有其全球经济大背景。从2002年上半年，美元开始走软，而且美国联邦基金利率降至40多年来最低，从而驱使国际资本在全球逐利，而已经恢复元气的亚洲经济无疑再度受到了眷顾，据最新数据显示，亚洲各国央行外汇储备总额已经超过2.46万亿美元。
事实上，除香港地区外，自2002年以来，全球多数的楼市均遭到国际资本的袭击。根据英国《经济学家》的调查，2002年在其设立它的全球房屋指数时，房地产价格上涨才刚刚崭露头角，而目前受其调查的20多个国家已有10多个国家房价上涨了10%左右。而在欧元区国家，去年除德国外，其他国家房价平均上涨了12.5%。
从全球角度看，包括房地产在内的资产价格上涨和国际资本流入相关度极大。一个国家储备资产持续增长，其资产价格也将持续上涨，尤其是房地产和股票价格。从上世纪70年代的拉美、80年代的日本、90年代初的北欧，和此后的东南亚，无不应验。
香港地区的地产也经历了这样的神话。自1983年10月香港实行联系汇率制开始，香港的外汇储备也节节高升，至1997年香港地区的外汇储备已经积累到928亿美元。而这14年也是香港房地产价格狂飙的时期。若从1985年算起，香港房价到1997年时已上升了9~10倍。即使从1991年算起，到1997年房价也上升了4倍左右。
目前这个神话也在内地开始上演。截至去年底，中国内地外汇储备已达6099亿美元，是2002年余额的2.12倍，这一年也是近年来中国内地外汇储备猛增的一年。而这两年内地的房价上涨也是有目共睹的。
外汇储备与房价上涨原理其实非常简单。对于一个国家或地区尤其是实行固定汇率制度的来说，伴随着中央银行大量买进外汇储备，基础货币也大量注进银行，从而大幅增加银行的流动性，整个社会的信用也因此膨胀，而房产和股票则很容易成为其首选的目标。
从根源看，国际货币体系的美元本位制是目前全球资产价格膨胀的祸首。由于布雷顿森林体系在1973年崩溃后，美元的发行不再依附于黄金，从而在美国主导下的全球经济中四处泛滥，受此冲击，全球其他国家或地区尤其是美国的贸易伙伴，其资产价格也迅速飙升。
与金本位或布雷顿森林体系中的准金本位不同，目前国际货币体系中的美元本位有其先天缺陷。如果说以前的国际货币体系对全球贸易不平衡有其先天纠正功能，而美元本位制却取决于美国国内政策，因此，目前全球包括房地产的资产价格在一定程度上取决于美国企业、政府、个人的消费和投资，当然还有美国的霸权主义。
从目前看，全球房价的上涨趋势还很难说已经拉上帷幕，虽然目前美联储已经开始通过升息收缩全球的流动性，但是如果美国不能下定决心解决其目前的财政赤字和贸易赤字，美元资产还会外溢，全球的资产泡沫尤其是房地产泡沫可能还会水涨价高。
（ 责任编辑：胡立善 ）
