发送GP到6666 随时随地查行情
编者按：个人住房贷款利率从今天开始再次上调。继2004年10月29日中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率后不到5个月，个人住房贷款利率再次上调。央行上调房贷利率对房价走势影响如何，搜狐财经第一时间采访了万科集团总经理郁亮。 郁亮称央行信号明确，有利行业发展，住房贷款利率调整是“回归常态”而不是“遭遇寒流”。以下是郁亮的主要观点。
央行信号明确 有利行业发展
对于央行的本次政策调整，应更多关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。
在住房贷款问题上，市场化是央行政策调整的主要导向。
2004年以来房地产行业需求增长领先供给太快，央行措施出台及时、信号明确，有利于房地产行业健康发展。
住房贷款采用低于贷款基准利率的优惠利率，主要出于历史原因，现在情况已经发生变化，房贷利率向基准利率回归是完全正常的结果。
本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。
房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。
温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。
面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外的“呵护”，个别本属多余的“利好”的消失，毫无疑问对行业有利，对行业内优秀企业有利。
本次住房贷款政策调整通知包括两个方面，一是住房贷款利率朝向一般贷款基准利率回归；二是房价上涨过快地区的住房贷款比例上限可降低一成。其中有实际影响的是第一个方面。
通知关于房贷比例的部分有三个要点，第一是适用于“房价上涨过快城市或地区”而不是全国；第二是最低首付款比例“可”调高到30%而不是必须调高；第三是具体的调整方案由商业银行法人自行决定而不是一刀切。其实在此之前，商业银行本身就有权根据对贷款风险的判断，自行决定提高个人住房贷款的比例上限，事实上，目前深圳、上海等主要城市的商业银行的个人住房贷款最低首付款比例，已经普遍调整到30%甚至以上。由此可见，这一部分更多的是央行对商业银行的一个风险提示，并不包含任何强制性调整内容。
购房者负担不会明显增加
通知关于房贷利率的部分有一定实际影响，但比较微小。以5年期以上个人住房贷款为例，相当于按揭贷款局部加息0.20%。由此导致的月供款增加，每10万元贷款额度，月供增加不超过20元。这样的幅度，不会使购房者明显增加负担。
因此，对于央行的本次调整，更多的应该关注其市场化导向的意义，而不是对购房者轻微的实际影响。
贷款利率是信贷市场的价格，市场价格根据供需来自然调整，并在供求双方自愿交易的前提下形成，这是最健康的状态。随着中国信贷市场的不断成熟，利率市场化将是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。2004年10月底的加息调整，更重要的不是基准利率小幅度上调，而是完全放开了商业贷款的上浮空间。而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行法人可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则, 自行确定住房贷款最低首付款比例。
有利于行业风险管理水平提升
利率市场化不仅有利于商业银行加强风险管理，降低金融风险；也有助于凸现贷款企业风险程度的差异，并反映为差别化的贷款利率，这能促进所有行业的风险管理水平提升和行业规则的完善。而对于那些规范经营、风险控制能力强的企业而言，无疑也将强化他们的竞争优势。
另一方面，即使是进行了本次调整，个人住房贷款利率仍然低于同期限档次贷款基准利率。因此要冷静评价本次调整，就必须首先对“房贷利率长期低于基准利率”这一历史事实进行全面解读。
住房贷款是信贷产品的一个品种。由于相关因素尤其是风险程度的差异，各种信贷产品的利率存在差异是一个合理的现象。这种差异应该基于商业银行的判断，并由银行行使利率定价的自主权。对住房贷款实行低于基准利率的优惠利率下限，从历史的角度看，带有鼓励住房贷款推广和贴补购房人的性质。
中国的货币化分房还只有不长的过程，而按揭贷款在中国更只有短暂的历史。中国家庭的传统理财观念是不到万不得已绝不举债，“不用未来钱”。因此在中国推广住房贷款业务需要一个过程。数据表明，美国在2000年的时候，住房贷款余额占GDP的比重超过50%，而中国2003年为10.1%，低于美国1950年的水平。为了加快这一推广过程，银行采用比较优惠的利率，是正常的市场安排。
另一方面，经济发展和城市化带来大量城市新增居民，他们都希望尽快获得自有住房，但一次性支付高额房款，对于大多数年龄在35岁以下的购房人来说，短期资金需求是最大的瓶颈。因此较一般贷款利率为低的住房贷款利率，客观上起到了贴补购房者的作用。
但是，进入2004年之后，情况发生了变化。从1998年到2003年，中国房价的增长连续六年低于居民收入增长、更远低于居民储蓄余额增长速度。长期的购买力积累，到2004年终于表现为极为旺盛的市场需求。另一方面，城市化速度一直没有放缓，而城市化驱动财政收入，财政收入再驱动土地开发存在一个滞后的过程，迅速增长的城市人口和住房需求与难以同步增长的土地供应之间出现了脱节，土地资源供给取代一次性资金支付，成为新增居民购置自有住宅的最大瓶颈。
受以上因素影响，2004年以来，各商业银行住房贷款业务普遍兴旺，通过优惠利率吸引客户的必要性迅速降低；同时，对于已经高度旺盛的购房需求，再通过优惠利率予以贴补，显然也已经不是合理的安排。
利率调整是“回归常态”而不是“遭遇寒流”
在此情况下，商业银行住房贷款利率取消优惠，向一般利率水平回归，是料想之中的正常举措。
本次住房贷款政策的调整，无论从实际影响还是心理影响来看，对于购房需求都会产生温和的平抑作用。但据此而认为房地产市场“遭遇寒流”，则是严重夸大了问题的性质。
房地产市场目前的状况，不是需求不足，也不是供求平衡，而是需求明显过剩。无论导致需求过剩的原因是什么，由此产生的“没有卖不出去的房子，没有不赚钱的发展商”这种局面，对于房地产行业都不是好事情。
温室里只能长出娇艳一时的花朵，却长不出百年长青的大树。没有优胜劣汰，行业不可能获得进步；没有竞争和风险，优秀企业不可能脱颖而出。一个没有利好因素的行业，必然是一个江河日下的夕阳行业；但是一个利好因素太多的行业，在娇惯中也无法获得健康的成长。
面对经济增长和城市化带来的旺盛需求，房地产行业并不需要额外的“呵护”，个别本属多余的“利好”的消失，长期来看对行业有利，对行业内优秀企业有利。
[背景]
为促进房地产业健康、持续发展，中国人民银行决定，从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12% 的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点。二是对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。
声明：搜狐财经独家稿件，如须转载，请注明出处。如须更多资料，请与我们联系，发邮件至e-finance@sohu-inc.com,或致电010－62726113。
