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本报记者 马 斌
上海报道
3月18日下午，记者截稿前，人民银行上海分行召集的各商业银行负责人会议正在紧张进行中，会上，有关部门再次提示房地产贷款高速增长带来的风险，至于房地产贷款政策的具体调整，则将由各商业银行自行决定。
“目前包括分行及其下属支行在内都在等待总行有关房贷政策的具体调整”，同一时刻，一家股份制商业银行上海分行个贷部负责人告诉记者，是否将首付比例一致提高到30％，以及有关个人房贷利率是否上浮、如何上浮，都还未确定。
而此前一天，上海市银行同业公会已经召集各商业银行负责人召开了一次紧急会议。会后传出的讯息是，一方面，上海银行界将坚决落实此次央行出台的“3．16政策”；另一方面，具体政策调整视乎不久将出台的3月份上海最新房贷数据而定。
旋风之下，央行“3．16政策”的效应正在迅速显现——2005年3月16日，房地产终因过热之嫌，招致央行货币政策迎面狙击。
3．16政策
当日晚，央行宣布，从2005年3月17日起，调整商业银行住房信贷政策和下调金融机构超额准备金利率。由于与同期商业银行贷款利率并轨，并实行下限管理，在政策调整后，5年期以上个人住房贷款利率至少比原先高出0．20个百分点到5．51％；而对“房地产价格上涨过快城市或地区”，其个人房贷之最低首付款比例可由现行的20％提高到30％——具体执行，则由商业银行法人（通常是总行）根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定。
政策的一个背景是，过去两年来，房贷一直是部分房产热点地区商业银行贷款增长的主导力量。例如，2004年，上海国有独资商业银行和股份制商业银行（含上海银行）全年新增个人住房贷款占各自新增人民币各项贷款的比例分别高达49％和79％。其中，中国银行上海分行新增个人住房贷款170．67亿元，增长率高达83．03％。
对于“房地产价格上涨过快的城市或地区”，华西证券在其次日的内部报告中指出，根据2004年第四季度中国货币政策执行报告，可能是指2004年房屋销售价格同比涨幅超过10％的9个城市，涨幅由高到低排序分别为青岛、南京、济南、杭州、沈阳、成都、宁波、上海和重庆。其中，上海房价上涨约15％。
摩根士丹利（以下简称大摩）股票研究部执行常务董事谢昭平也在其当日的报告中称，此次央行政策转变对需求的心理预期影响超过了政策的直接效果，并且无异于是发出了强有力的政策信号，即政府决心平抑一再上涨的房价；如果实践证明现有政策不力的话，政府接下来可能会出台更多措施。
充分的调控空间
一家股份制商业银行上海分行办公室负责人告诉记者，除有关首付款比例可由现行的20％提高到30％的弹性规定之外，在房贷利率方面，3·16政策有充分调控空间，比如，执行下限管理，等于部分赋予商业银行自主定价权力，从理论上讲，此后各家商业银行都可以通过利率上浮遏止房贷规模的过快增长；由于基准利率是6．12％，下浮10％到5．51％需要符合一定条件。
此外，还涉及到贷款政策调整，比如利率浮动周期以前是一年一定，本次调整后商业银行可以自行决定，并在协议中注明。
实际上，从2001年各家商业银行普遍开展个人房贷业务以来，个人住房贷款利率与其他商业贷款利率等于一直是双轨运行，并且不同于其他商业贷款之处在于，个人住房贷款利率几乎没有浮动空间。
2002年2月21日之前，个人住房贷款利率按照中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》第十二条规定，用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率不含浮动减档执行。即，5年以下（含5年）为5．31％，5年以上为5．58％。
2002年2月21日，央行降低个人住房商业贷款利率水平，5年以下（含5年）由原先下调为4．77％，5年以上则下调为5．04％。
2003年6月，中国人民银行发布121号文件，规定对借款人购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，即5年期以上执行6．12％的商业银行中长期贷款的年利率。
2004年10月29日，央行上调存贷款利率时，个人房贷利率随之上调至5．31％。
但是，上述行长也指出，至少在上海，即使是121号文中有关购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上（含第二套）住房的非优惠贷款利率规定，也由于操作环节的动作变形，导致部分无效。
比如，在实际贷款操作过程中，“第二套以上住房”有时被银行内部掌握为在本行内办理的房贷业务。换言之，通过在不同商业银行间贷款，购买多套住房的投资人也完全可以享受优惠贷款利率。
量化政策效果？
可是，如同所有货币政策工具，房贷利率下调在经过复杂的货币政策传导机制后，究竟会达成何种政策效果，无可精确预测。
华西证券研究员汤戈测算，住房贷款政策调整对个人购房自住需求影响有限，以2004年商品住宅均价购买建筑面积100平米的住宅为例，月还款额仅增加1．66％。
大摩的计算则表明，20个基点的上调相当于月供增加不到月收入的1％；首付提高到三成，则按揭成数仍然高于中国目前平均60％－65％的水平。
至于投资（投机）购房需求，情形则大不相同。汤戈称，以上海市为例，一套二手房交易的契税加中介费约是总房价的3％，从2005年3月7日后购房不满一年出售的需要支付差额收益5．55％的税费。假设之前一个炒房者采用两成首付款方式购房，若一年房价涨幅为10％，扣除契税、中介费、营业税费和资金成本之后，其年收益率为9．5％。本次政策变动后，由于杠杆比例减小，资金成本提高，炒房者的收益率将降为5．1％，相当于此前收益的54％。若上涨幅度小于7．5％，则炒房者的收益将近似于零；即便可以将契税等负担转嫁到买家身上，炒房者获利的前提是，房价的年涨幅在5．2％以上。
假如房价下跌，由于资金成本上升将导致损失。
汤戈称，2001年以来，个人住房贷款占住宅销售额的比例长时间在50％以上，2004年有所下降，但仍接近50％。由于住房贷款对商品住宅购买力的放大作用，房贷对购房需求的支持作用实际要超过该比例。
根据华西证券的预测，2005年我国商品住宅销售额预计达到1．1万亿，按照目前个人住房贷款占住宅销售额的比例，银行系统需要提供4800亿贷款，同比2004年将增长15％。银行收紧房贷，将改变商品住宅的供求关系。
在2005年2月末，大摩曾对中国房地产的市场承受力有过技术度量。结果是“出人意料，其中有些似乎有违我们的直觉判断”。
该报告撰写人谢昭平在接受记者采访时称，有关承受力的度量采用了住宅成本（住房贷款支出）变动除以家庭收入变动得出的比率，比率越高则承受力越差。
谢假设，以一套公寓的平均贷款偿还成本为准，在上海为约人民币50．6万，北京为人民币44．4万。
按照3·16以前国内5．31％的个人住房贷款利率、首付三成、分20年偿还的状况，上海目前的市场承受力与1998年时的水平看齐，承受力指数为102；但由于价格急剧飙升，与2001年底（大约72）比较则下降了超过40％。北京的承受力相对较好。而在全国范围内，市场的承受力自1998年以来有所提升。
谢昭平同时指出，有关承受力的测算结果准确性，取决于房价上涨等数据。比如上海，就是基于2004年全年房价上涨16％的前提而计算的。
值得一提的是，由于统计口径的不同，业界对于房价上涨幅度一直莫衷一是。2005年3月17日，记者选取了位于上海长宁区天山路258号的海逸公寓为样本：其在搜房网的历史价格资料显示，2003年底均价尚且为每平米7500元；2005年3月18日，该楼盘在安家网站上的二手房均价已经达到了17962元。
谢指出，如果假设2004年房价上涨幅度为50％的话，承受力指数被随之改写为130。
在谢的模型中，本次个人住房贷款利率调整导致承受力指数微弱上升，比如上海将因此上升3个单位。
但是，谢在其最新的报告中指出，2003年的央行对房地产开发环节的信贷紧缩导致供给减少，导致10年以来房价最快速的上涨。谢认为，本次对需求方的调控应当会比较明显的改善供求关系。
超储平衡术
房贷政策调整的同时，央行选择了对超额准备金（简称超储）利率下手：金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由原先年利率1．62％下调到0．99％。
或许是缘于此，中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭将此次央行动作比作是“一次有保有压的利率调整”：在压缩长期房贷增长的同时，超储利率的下调会逼迫商业银行寻找其他短期资产品种，比如增加对企业短期流动资金贷款的发放。
国务院发展研究中心金融研究所范建军称，央行此举最直接的效果，是降低商业银行超额准备金比率，提高商业银行资产流动性；远期的效果在于，增强央行货币政策，比如法定存款准备金率的有效传导。
范建军还表示，在很多国家，对于商业银行超额准备金甚至是法定准备金，央行并不支付利息，“这应当是商业银行自己承担的资金成本”。范建军称，此前国有商业银行有相当部分的利润就是来自超额准备金以及法定准备金的利率。
申银万国证券研究所励雅敏称，低收益率将促使银行进行资产结构调整。此前，商业银行在央行的超额存款准备金维持在4％左右的水平。
实际上，在部分商业银行，出于提高资本充足率等因素的考虑（在计算资本充足率时，超储的风险权重为零），超储比例偏高，以上市银行上海浦东发展银行为例，其2003年和2004年度的超额准备金比例分别为4．76％和10．24％。
励雅敏称，2004年，商业银行吸收存款的利率成本在1．4％左右，吸收一年期以内存款的利率成本在0．85％左右，吸收活期存款的利率在0．72％左右。此次将超额存款准备金利率大幅下降至0．99％的水平，将促使银行进行资产结构调整，把资金运用于收益率相对较高的品种中去，但保留1％或2％的超额存款准备金在支付结算方面还是必要的。
对于目前超额准备的可能去向，范建军称，利率下调将迫使资金充裕的商业银行在市场上选择一些收益相对较高的资产：比如同业拆借，进而改善原先资本充足率相对较高但资金紧张的中小银行流动性。
至于超额准备利率下调对上市银行的负面影响，申万研究所测算应当在3％以内，并且银行可通过资产结构调整将影响消除。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
