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2005中国金融形势预测、分析与展望专家年会于2005年3月20日至21日在京隆重举行。本届年会由搜狐财经、中国金融网联合主办，邀请政界官员、银行家、企业家、著名学者对2005年中国金融形势做全面精辟的分析与展望。年会对六个主题进行形势预测、分析与展望，分别为：银行业、保险业、证券业、城市商业银行、农村合作金融和房地产金融。社科院金融研究所金融发展室主任易宪容先生在会上做了精彩的发言。易宪容称政府应该推行一系列的政策，让中国房地产持续、稳定的发展。
易宪容：就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27％多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，就是说国外的资金进入房地产的比重越来越低。
我们房地产市场发展这么快、这么好，利润这么好，为什么外资越来越少？关键是我们现在不愿意把这块利润分给他们。
早几年，李嘉诚的东方广场可以做，这是98年以前的。到后来，外资进来的时候越来越困难。下面这条线，基本上看起来保持一个平衡。大概在30％左右。到了04年这个速度就降下来了一些。04年主要是国家宏观调控，让企业整个注册资本金提高。还有一个因素，就是银行对房地产的影响，但是基本上不怎么变动。房地产自己的自有资金，占有的比例也是30％左右。这条蓝线是由小到大，这块基本上是个人消费信贷。从这三块来讲，房地产自有资金基本上还是银行这块。比如说买了一块地以后，马上就抵押，这就说明我们整个房地产发展完全建立在国内银行的基础上。
比如说去年的上海，50％以上的租金进入了房地产行业。假如我们现在的这个房价是目前的状况，就会出现很多问题。他们如果从个人消费信贷来讲，我们这几年房地产为什么会发展？全靠个人消费信贷的结果。如果没有个人消费信贷，房地产的发展可能性很小，或者是速度没有这么快。个人消费信贷从98年到2004年，一共是增长了37％。
最近“316”出来，为什么大家反响很强烈，加息0.2。人家加息就加息吧，与你有什么关系。我们为什么反映这么强烈，我们个人消费信贷在民众当中的比例比较大。1.6万亿，大概是400万人建立起来的。如果政府采取措施就会决定我们今后如何发展。 住房销售价格，蓝线就是民众可支配收入。因为在国际上有一个基本的标准，就是房价跟民众的收入相比，建立房地产价格的高低或者是价格和价值是否偏离。我们房地产价格远远高于民众的可支配收入，而且这个价格还是一个平均价。
中国这么大，如果出现房地产泡沫，也仅仅是几个城市，房价和房地产的特性就是不动产，中国房地产的融资还没有达到80％以上。2004年，房贷按揭只有2.5万千亿，住房贷款是1.8万亿。按照房地产市场整个总价是7.6万亿，我们房地产市场还是跟发达市场相比，差距比较大。
我们国内房地产主要面临以下几个问题：第一个就是房地产融资和开发，基本上是建立银行信贷上面；第二，由于政府对金融业的垄断，房地产市场没有办法发展；第三，由于政府对金融业垄断限制了金融产品的开发。还有个人信贷，中国某些城市出现了一些富翁，马上就米一个房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我们单位一个青年人刚毕业两年就买了一个150平米的房子。
下面谈一下房地产消费多元化。为什么会出现前面的情况？不仅仅对组织市场的垄断，关键是垄断了我们租金市场的价格。从03年开始，我们房地产的租金成本最低，房地产的平均收益率也在15％左右。只要从银行拿到租金，这个项目只是做的一般般，还是有15％的回报率。这就导致了我们房地产金融单一化，也导致房地产面临一系列的问题。比如说今后政府真的要对房地产业做一些比较的管理或者是管制，因为最近的价格发展比较快。
温家宝总理在报告里面说，基本任务就是如何抑制国内的房地产价格。目前所面临最大问题就是如何打破现有的金融市场垄断，让租金和土地价格市场化。我们的房地产价格是由供需关系决定的，我很赞成。但现在的情况下说我们的房价是由供需关系决定的，就不对，现在房地产面临的基本问题就是没有对称。房地产业所需要的成本，比如说土地、租金都没有放开，都是非市场化的。但是房地产商卖房子的时候就市场化，你给我越多越好。
最近很多房子都说要开盘的，但就是不卖，就是等着房价涨上去。关键的问题就是政府要推行一系列的政策，让房地产持续、稳定的发展。我就简单说这些。谢谢大家！
（ 责任编辑：田瑛 ）
