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今年两会期间，针对近两年房地产市场的非理性繁荣，有政协委员提出，政府应开征房地产税。不少学者也对此表示赞成，认为开征房地产税是房地产持续发展的关键，并提出了“累进制”的房地产税征收方案。有迹象表明，这不仅仅是一个建议而已。财政部副部长肖捷日前在出席“中国发展高层论坛”时明确表示，房地产保有和交易环节目前税费偏轻，今后一段时期将重点推进房地产税改革。另有报道说，国务院发展研究中心正在筛选试点城市，并将在今年年中开始模拟运行，为最终出台房地产税提供决策基础。“明租、正税、清费”将是房地产税改革的基本方向。
目前政府的土地收益大体可分三类：租、税、费。租即土地出让金，由房地产开发企业一次性支付。税和费则见之于房地产开发以至销售的各个环节，主要集中在开发投资环节。相比之下，占有和交易环节税费相对偏轻，个人在购买了住房后，即不用纳税。支持房地产税的人士认为正是由于占有不动产的税赋很轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，客观上鼓励了房地产投机行为。
不过，开征房地产税是否能够有效遏制房地产投机？目前的房价居高不下，本身就与政府税费过重有相当大的关系。因此为解决房价居高不下问题，房地产税费制度确有改革的必要。只是房地产税究竟属于何种性质？是将目前由开发商一次性缴纳的大宗税费合并，改为由业主分70年分摊，还是在已有的税费之外另征新税？无人知晓。如果属于前一种情况，则房价有可能下降，而养房成本会提高，这当可在一定程度上遏制房地产投机。但若是后一种情况，则无助于遏制房地产投机行为。因为只要购房人预期地价、房价将会持续上涨，则房地产税所带来的成本将会被房价上涨带来的收益所抵消。尤其是对于那些快进快出的投机者来说，这笔成本几乎不用考虑。真正紧张的倒是那些购房自住的业主。也就是说，房地产税开征的时机如果拿捏不准，开征房地产税反而会抑制健康的需求。
此处的时机主要取决于市场参与者的预期。目前，从开发商到购房人都已形成了房价将会持续上涨的预期，而政府对此要承担大部分责任。因为房地产市场中的游戏者看到，地方政府在房地产市场中有太多利害关系，房地产市场的繁荣——哪怕是非理性的繁荣，是合乎地方政府利益的。市场参与者也看到，政府控制着土地、信贷资源，似乎完全有能力使目前的市场繁荣局面维持下去。对政府的迷信及由此形成的预期，支撑了市场的非理性繁荣。个人投资购买房地产的预期收益很高恰恰来源于此，而不是由于购房后的赋税很轻。欲遏制房地产市场的非理性繁荣，就需由此入手。比如政府调整土地供应制度，形成由市场需求决定土地供应的机制，抑制地价腾涨，打消地价将会上涨的市场预期，为房价回稳奠定基础。
如果在设计政策时疏于考虑政策的完整性，则未必能收到遏制市场非理性繁荣的效果。自2003年以来，政府开始出台种种措施，从供给方面对房地产市场进行调控，比如提高房地产开发企业自有资金比例，整顿土地市场。这些政策或许能遏制房地产投资热，却无助于降低房价。相反，由于土地供应收紧，地价反而大涨，进而推动房价上涨，强化了市场关于房价将会上涨的预期。
央行提高个人住房贷款利率和首付比例，财政部拟议开征房地产税，意味着政府政策的一个转向：从抑制房地产投资、供给，转向抑制房地产需求。但如果缺乏配套政策，开征房地产税只能增加自住业主的居住成本，而对投机者带来的影响则微乎其微。以遏制房地产投机为名义的政策，到头来有可能仅仅成为增加政府税收的政策。
假如希望通过税收政策调控房地产市场，那么更恰当的做法恐怕是，重新安排与房地产相关的税费结构，比如将土地出让金由开发商一次性缴纳改为由业主逐年分摊。而这将涉及到调整政府、开发商和购房人的关系，甚至涉及土地产权制度问题。
当然，增加财政收入本身，也未尝不可成为开征房地产税的理由。不过，业主是否应当缴纳这个税，税率应当是多少，需要按照法定程序由全国人大审议决定，而不是由行政部门自行决定。毕竟，这个税种的影响面太大、太深了，无论多慎重都是不过分的。
（ 责任编辑：xiaobohu ）
