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最高人民法院审判委员会第1330次会议讨论通过了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》， 2005年1月1日开始实施。此规定的实施对于消费者来说是一个人性化的举措，但是对于开发商与银行来说，却是一个不小的冲击。鉴于此，2005年2月，交通银行率先采取了应对措施。
3月25日上午，一位在河南郑州未来大厦上班的葛先生给记者打来电话，说他在交通银行郑州分行房地产交易中心个贷办理处办理个人房贷抵押贷款时，工作人员要求他填写一份《安置承诺书》。在《安置承诺书》里，有一条明确规定：“本人同意将……作为借款人的第二居所，如果借款人未履行借款合同项下的义务且贵行处置抵押房产的，本人同意借款人及其所抚养家属居住、使用安置房屋。”
葛先生是外地人，没有第二套房产做抵押，但是交通银行郑州分行的工作人员告诉他，没有第二套房产做抵押也可以填这份《安置承诺书》。葛先生很疑惑，为什么非要签署这样的《安置承诺书》呢？为此，记者进行了深入采访。
消费者：贷款要签“承诺书”
交通银行郑州分行个贷部负责人告诉记者，这样的《安置承诺书》是2005年2月份开始实施的。这样做也是为了规避银行的信贷风险。在《安置承诺书》上签完字，就等于承认了自己有第二套房产，一旦没有能力还款时，所贷款房产就得任由银行处置，这主要是为了规避前一段最高人民法院颁布的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）所带来的信贷风险。因为，最高人民法院出台的《规定》第六条明确表示：从2005年1月1日起，在民事执行案件中，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
“从字面上理解，所需的居住房屋是被执行人仅拥有一套住房。如果贷款人由于种种原因无法还款，代表债权人的银行通过人民法院可以查封，但不能变卖、抵债。那么，欠债者可以居住其中，银行对此将无计可施。”交通银行郑州分行一位个贷部经理对记者说。同时他还说，这种“一处房产不可抵债”的做法看似保护了消费者的权益，无疑也将刺激恶意欠贷者的潜在意识，银行的信贷风险必然会增加，银行肯定要采取相应的措施来规避风险。
对此，河南坦言律师事务所的夏霖律师指出，在此条款中，“保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品”究竟该如何界定，是根据人均最低居住面积去定，还是根据房屋实际价格确定，《规定》都没有具体的实施细则，将导致法院根据可能无法界定而不对超出生活必需的房屋变卖抵债。至于交通银行最新的《安置承诺书》，虽然看似侵占了消费者的权益，但也是商业银行规避信贷风险的一种方式，不存在违法性。另外，工商银行郑州分行个贷处负责人表示，《规定》尚有许多内容需要细化，比如说“必需”住房面积是多少，政府或银行能不能给贷款人提供过渡时期的廉租房，提供廉租房后能不能处置抵押房等。
银行：采取措施是必然
一位不愿意透露姓名的银行人士透露，面对无法估计的风险，各大小银行都开始针对新规定制定新的防范应对措施，部分银行已经采取了紧缩房贷甚至停止房贷的措施，但多数银行还在观望中，不过贷款门槛的提高已经成了银行防范风险的必须手段。
受《规定》的影响，交通银行率先采取相应对策。针对今年新司法解释可能出现的局面，交通银行要求分行对现在已经具备执行条件的房屋尽快实施拍卖或者抵债，对已经提出诉讼的，要争取尽快结案进入执行程序。交通银行郑州分行还表示，不排除对还贷能力、还贷意愿相对较弱的贷款人要求两套房产办理抵押贷款。“现在最好是借款人拿两套房子做抵押，只贷一套的钱。”申请抵押贷款、借款，除了用于抵押的房子，还必须有其他可供居住的房子，这无疑提高了初次购房者的房贷门槛。
房贷门槛的提高，特别是对初次购房者审核条件的提高似乎成为银行防范风险的主要应对措施。某商业银行郑州分行的有关负责人向记者透露，目前初步形成了新的房贷政策，对60平方米以下的购房者一律停止放贷。60～80平方米以内的房子，对购房者谨慎放贷，80平方米特别是100平方米以上的购房者则宽松放贷。另外，提高首次付款比例也纳入银行考虑的措施之一。如果一旦这样的局面成为主流，将会对很多未购房者造成极大的不公平，因为银行防范风险谨慎房贷甚至停止放贷，欲购房的市民将无钱可贷，甚至会形成贫富分化进一步拉大的可能，政府需要采取其他有力措施来保证消费者和银行的风险都降到最低。
强制性拍卖既损害了借款人的信誉,也增加了银行的工作难度，对住房市场化和住房消费信贷化刚刚起步的我国房地产及相关产业来说，都会造成不必要的麻烦和损失。但银行并不是没有能力采取双赢的措施来规避双方的风险以保证双方的利益。据有关报道，现在上海和北京部分银行表示，要求首付款为30%，至少5万元。这样即便贷款人出现还款问题，银行也可以用这笔资金为其安排其他住所，满足生活必需要求，再处置抵押房产，银行不至于形成不良贷款。在郑州，消费者也期待银行不要只是一味地躲避风险，从而忽视了消费者、尤其是外地人在本市的生存问题。部分专业人士建议，郑州的银行应该像上海和北京一样寻求一种双赢的措施，保证双方的利益。当然，更多的是提醒消费者要量力购房，不要给自己以后的生活造成不必要的麻烦。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
