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楼市调控考验地方政府的风险化解能力和经济管理智慧。调控楼市如同烹饪小鱼，是个高难度的动作：火力过大、过猛，会把鱼烤焦烤糊；火太小，鱼又是半生不熟。业内专家认为，既要实现将高企的房价压下来，又不至于把整个房地产市场打趴下，可从以下一个前提和五点“釜底抽薪术”方面努力。
一个前提是防止地方保护主义，迫使地方政府从对房地产的深度介入转为适度远离。房地产生产和消费的区域性很强，地方政府的主导和房贷的支撑，是房地产业过热的根本动因。要调控好楼市，必须规范地方政府的行为，切断其与房地产业过于紧密的联系。2003年8月，国务院曾发出通知，警示“房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快”，但不幸无疾而终。原因即在于没有打消地方政府凭借土地来“经营城市”的理念，没有割断其与房地产业的血脉联系。本次楼市调控不能不从此中吸取教训。
■釜底抽薪术之一：开征房地产级差利得税
对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作。中金公司首席经济学家哈继铭认为，在房价涨幅特别大的城市合理设置级差利得税是一服“有保有压”的良药。对于短期转手的房屋，政府应对差价部分课以高税率的利得税，税率随持有房产年限的增加而递减，并对自住与出租区别对待。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授指出，一些地方如果真的要打击投机，就该对短期炒房者征收25％甚至更高的利得税，而不是征收低税率的营业税，因为用来炒作的房屋绝大多数并不出租，无所谓“营业”，而5个多百分点的营业税对于炒家的成本而言，只是皮毛，“并且还给了炒家们‘依法纳税’的形象。”
■釜底抽薪术之二：限制购房套数，缓解供求紧张
国际经验表明，一个地方楼市的持久支撑力只能来自本地的购买力。考虑到我国的国情，房地产市场首先必须是以本地居民居住为主的市场。浙江大学房地产研究中心温海珍博士认为，眼下要挤楼市泡沫，政府应该实施两方面限制：一是限制购房套数，二是适当限制外地居民购房。韩国居民住房一般只能买一套，新加坡普通住房基本不对外地人销售。上海、杭州等地的炒房力量绝大多数都来自外地。不抑制外地人购房、不限制购房套数，投资性和不正常的房屋需求控制不了，遏制房地产泡沫无异于缘木求鱼。
■釜底抽薪术之三：增加“即期有效”供给
改变楼市供求关系必须建立在改善住房供应结构的基础上，否则，政府提供的房子不是市民需要的房子，供应量再多也很难起到缓解需求的效果，是无效供给———至少也是多年以后，随着交通的改善才可能成为有效供给。这对眼前的楼市降温，除了有拉低房屋均价的数字意义而外，别无他效。尹伯成教授认为，适合广大中等收入人群购买力的中低价位商品房，必须是合适地段、合适大小、合适价格的房源，不能偏在远郊。
“上下班双程要花费的时间在4个小时左右的住房，显然不适合工薪阶层。”一位业内人士分析说，譬如上海，如果在外环线以内的适当地段启动一批中低价商品房，那才是“即期有效供给”，对楼市降温会有显著作用。当然，这需要政府加快构建分级用地制度，真正促进土地用途由过多的商业性转向公益性，由过多地建设别墅和高档房转向普通商品房。
■釜底抽薪术之四：征收土地闲置税
国房景气指数显示，目前全国土地开发的面积约为土地购置面积的40％到50％，这意味着存量土地中至少有一半以上被囤积在开发商手里，不能变成实际的房源供给。在长三角地区楼市过热的一些城市，开发商囤地现象尤为严重。专家建议，对于闲置两年（甚至可以缩短为一年）以上的土地开征较高的闲置税，向开发商“挤”地。一旦开发加速，房源上市量大了，消费的可选择性就会增多，开发商降低利润空间的压力就会出现，房价就有下降的可能。
■釜底抽薪术之五：将“土地使用金”改为分期给付
业内人士建议，楼市降温还有一招可使，那就是修建“不含土地使用金”的住宅，将土地使用金由目前的一次性给付改为按期、按测算金额由房屋的业主交纳。这样既可以细水长流地保住国家有长期稳定的税收，防止寅吃卯粮；又可以促使房价下降，使中低收入家庭能够买得起房，而且这样还可以杜绝协议转让土地中的种种违规操作。更重要的是，这可能大大降低地方政府对经营土地的利益冲动。
（ 责任编辑：马芳 ）
