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正确看待房地产业问题
——访国务院发展研究中心副主任谢伏瞻
■透视中国房地产系列报道（一） ■本报记者 李慧莲
谢伏瞻简介：
谢伏瞻是享受国务院颁发政府特殊津贴的专家。曾主持和参与联合国开发计划署、世界银行、亚洲开发银行的课题研究，专长于宏观经济和区域经济研究。1990年执笔完成的“八五计划与十年规划思路研究”成为国务院制定计划的重要参考。1997年至1998年主持了“亚洲金融危机的跟踪研究”。1999年与吴敬琏、陈清泰先生共同主持了“国有企业改革与发展”的对策研究。2000年、2001年分别主持了“经济全球化与中国”、“作为ＷＴＯ成员的中国”、“金融改革与经济安全”的研究。2003年主持“完善社会主义市场经济体制”课题研究。上述研究成果为党中央、国务院重要文件的制定提供了参考。
4月6日，中国房地产炒得最为火爆的上海市宣布，从即日起，凡出售居住不满一年的房屋，如尚未还清银行贷款，商业银行不再提供个人住房贷款的转按揭服务。这是自3月份以来上海为抑制炒房频频出招后的又一强力举措，也给近期新闻不断的房地产业增添了新的报道由头。
中国的房地产业从来没有像现在这样引人注目，围绕中国房地产到底有没有泡沫、外资的不断进入是投资还是投机、政府对房地产业该管还是不该管等一系列问题，国内外争论颇多。究竟应该如何看待、如何对待中国房地产业面临的种种问题？中国经济时报记者独家采访了国务院发展研究中心副主任谢伏瞻，请这位近期一直密切关注房地产发展趋势的专家来谈谈他的看法。谢伏瞻是今年初国务院发展研究中心《中国物业税改革研究》课题组负责人，该课题报告和他所做的其他有关房地产问题的报告已上报国务院，作为决策参考。
房地产业当前存在的问题是局部性的、结构性的
中国经济时报：您对中国房地产业现状的判断：房价高是否正常？有无泡沫？房地产业目前存在的问题是局部性的问题还是全局性的？
谢伏瞻：去年我国的房地产价格上涨比较快，而且是逐季推高。一季度上涨7％，二季度上涨11．6％，三季度是13％，全年上涨14．4％。到今年一二月份，房地产价格还在上涨。可以肯定地说，目前中国的房地产价格上涨是不正常的，出现了供求失衡的状况。我个人感觉，问题主要还是结构性的，局部性的。所谓局部性的，就是说不是全国各地房地产市场都出了问题，而是在个别地区特别是在长三角地区，即上海、杭州、宁波这些地方问题比较大；也有一些二线城市如青岛、沈阳等城市的房地产价格涨得比较快。所谓结构性的，就是说不是在房地产所有的领域都出现了问题。
我个人认为，房价上涨的原因有三个方面：一是需求，二是供给，三是结构原因。
从需求方面看，自住性的需求在快速释放，投资性的需求在增长，一部分投机性的需求也在增长。
首先，总体需求确实很旺盛。旺盛的需求中有一部分是合理的正常的。经济快速增长，城市化加速推进，体制不断理顺，促进了住房需求的快速增长。1998年住房制度市场化改革以后，城镇居民长期被抑制的住房需求逐步释放，伴随着近年来居民收入水平迅速提高，使城市居民潜在的住房需求逐步实现。另外，由于户籍限制弱化，劳动力流动加快，每年约有1500万人口以不同方式进入城市工作、生活，增加了对城市住房市场不同层次的需求。
其次，资金成本较低，投资渠道不畅，增加了部分投资和投机性需求。最近两年，物价总水平上涨，实际利率变负，进一步刺激了部分消费者对住房的需求，使一些潜在需求时间前移，档次提高，面积增大。由于资本市场低迷，投资渠道不畅，部分投资性和投机性资金纷纷进入住房市场，特别在长三角地区，一些涉外资金以赌人民币升值为目的进入当地房地产市场，起到了推波助澜的作用。国内很多房价上涨较快的地方都能看到一部分外资通过各种渠道进入后投机性炒作的痕迹。
从供给方面看，土地和商品房供给增幅下降。2003年下半年开始，宏观调控力度逐步加大，特别是清理整顿开发区，对城市规划等实行“三暂停”的政策，对抑制经济过热起到釜底抽薪的作用，但客观上也减少了土地供给总量，提高了企业、居民对房地产价格上涨预期。2004年土地购置面积增长5．4％，完成土地开发面积增速为－11．4％，分别比前5年平均增速低约30个百分点。商品房竣工面积增长2．1％，新开工面积增长10．4％，施工面积增长19．2％，分别比上年回落12．1、16．5和17．4个百分点。土地和商品房供给减少，而需求增加，势必引起房价上扬。
另外，商品房供给成本增加。一是土地招拍挂？使以往被人为压低的土地价格逐步向市场回归，提高了房地产开发成本；二是建筑材料价格上涨，2004年钢材价格上涨25．22％，水泥价格上涨9．9％，仅这两项涨价使每平米建筑成本增加约100元；这对高档房地产不算什么，但对低档房地产的价格还是有影响的；三是清理拖欠农民工工资使建筑施工单位与以往相比提高了资金的使用成本；四是商品房价格上涨抬高了旧城改造中的拆迁成本，使两者相互推动，逐年攀升。
除供给与需求因素外，结构性因素也不容低估。近两年，在大城市和长三角及沿海一些地区，中高档楼盘所占比重逐年增加，在交易总量中比重上升。而低价位楼盘所占比重下降，特别是经济适用房所占比重下降。去年，经济适用房投资下降2．5％，在商品房总投资中所占比重由2003年的9．2％下降到4．6％。另外，消费者对小区环境、配套设施等的要求提高，对商品房的质量要求提高，精装修的比重提高，这些也都使房价上涨。而上述因素引起的价格水平变化并不是同质商品的涨价，具有不可比性。
因此，我个人对房地产业总的判断是：需求比较旺盛，供给的结构与需求的结构不匹配，因此出现了结构性的、局部性的问题。如果处理不好，局部性的、结构性的问题有可能演变成全局性的问题。
政府必须要管，但要讲究管理的手段
中国经济时报：您认为，政府包括地方政府对房地产业健康发展应起怎样的作用，该不该管？有种观点认为，房子是商品，应该让市场自行调节它的价格与供给。
谢伏瞻：总的看法：无论是中央政府还是地方政府，都应该管。不管肯定是不行的，也是不对的。要完全放任自流是不应该的。
首先，房地产是国民经济中很重要的一个支柱产业，不光在中国，即使在经济最发达的美国、日本、包括香港地区等，房地产业都是一个很重要的经济部门。房地产业发展的正常与否直接关系到整个国民经济的整体运行，关系到国民经济的稳定和长期发展。所以，无论中央政府、地方政府都需要加强对房地产业的调控。
其次，房地产跟老百姓的生活息息相关。无论穷人还是富人，生活在大城市、小城市，居者应该有其屋。房地产价格是影响老百姓生活质量一个很重要的因素。因此，任何一个执政党、任何一个政府，对关系到老百姓民生的重大问题都应该去管。
第三、房地产业与金融有千丝万缕的联系。房地产市场的波动、大起大落，最终会影响到金融的稳定。一旦房地产市场出现大起大落，银行就会出现大量的不良贷款。所以我们不能眼睛只盯着房地产，而要看到房地产背后的隐忧。
所以我个人认为，无论从宏观经济的全局，从国计民生的角度，还是从经济安全的角度，中央政府、地方政府都要对房地产市场密切关注，要采取适当的政策措施进行调节，来稳定、促进房地产市场的健康发展。
中国经济时报：您认为政府该怎么管？对政府最近出台的一系列抑制房地产业的措施，您如何评价其效果？比如对开征房地产税，您觉得能否起到预期作用？
谢伏瞻：我个人认为，需要采取综合措施。应该以经济的手段为主，同时辅之以行之有效的、副作用比较少的行政措施。
所谓经济手段，最主要的手段就是利率、税率等。3月中旬，央行已出台了上调房地产贷款利率的措施，尽管利率上调幅度还比较小，但这是一个很重要的信号。这就是说，用间接手段，通过提高贷款利率，在必要的时候甚至可以通过提高人民币贷款基准利率的办法，来抑制房地产的价格。
再有一个就是现在大家讨论比较多的开征房地产税的办法，或者叫物业税、不动产税，或者其他名字等，通过相关税收的开征，来达到目的。这当然需要一个相当长的过程，但是作为调控房地产市场的一个方向性措施，这是很必要的。十六届三中全会的文件中已提到，要在条件具备的时候开征物业税。我想，如果增加房地产保有环节的税收，对抑制投机行为肯定会起作用。就当前情况看，可对房产交易的利得部分征税，根据其房产保有年限，税率递减，以抑制投机。
还有其他的一些手段也可以用。比如现在土地还是审批制。在审批城市规划时，政府应该考虑到自己对低收入家庭的责任，对经济适用房、廉租房的建设，不能完全放任市场，应规定土地用于中低档房的比重。
说到土地供应，涉及到地价如何确定问题，我个人有一个看法，土地是一种特殊的商品，不能完全放任市场行为，涨得太快，可能对中低收入家庭的住房、生活水平、生活质量都会有比较大的影响。因此，有必要对纯商业性用地和市民福利型用地的定价方式采取区别政策。
另外，作为商品房市场长期发展的基础性工作，各地都要把商品房市场的健康发展同城市建设的中长期规划统筹考虑，加强信息披露；建立居民房地产保有、交易、租赁的基础信息系统，为房地产市场的调控和管理提供科学依据，为合理利用税收、利率等手段创造条件。也可以引导居民的消费，使之有合理的预期。
我们的城市规划、建设还是政府主导，在推进城市化进程中，应该有效地控制被动型的住房需求。比如拆迁就使可买可不买的都要买房。尤其是在房价上涨过快的时候，更要控制拆迁的节奏以防增加被动型住房需求，减少对房地产供求结构带来负面影响。
中国经济时报：好像是共振一样。
谢伏瞻：对。另外一些政府部门，像涉及到交易的一些部门如土地、房管等，应该从规范交易的角度做些工作。比如，采用实名制、推广网上交易等。
在这些方面，政府能做的事情很多，不一定说，政府要管就是行政干预。政府应该把它该管的事情管好。
只要是符合交易规则的资金，无论内外都不应该歧视
中国经济时报：您对外资进入中国房地业的作用的看法：是投资？是投机？是促进了中国房地产业的良性发展，还是对房价上升推波助澜？政府对外资进入房地产领域该不该有所作为，是限制？是鼓励？还是放任自流？
谢伏瞻：我想，外资也好，内资也好，普通居民也好，外国投资者也好，只要是符合市场规则的交易，都不应该歧视。不能看资金的来源，看谁在购买，核心问题是，看交易是不是符合规则。
比如说，外资进入中国的房地产市场，简单地限制或指责肯定是不行的。我的想法，应该采取一些符合市场经济原则的、符合ＷＴＯ规则的间接调控手段去调节、引导，这样既能管得了，也能管得好。如果我们的经济参数出现了偏差，就应该及时纠正偏差，堵塞漏洞，正确引导市场主体的行为，外资的流向同样也要引导。
资本总是要追逐利润的，如果你这里有空子可钻，有利可图，它肯定会来。关键是你如何用经济手段，用法律法规去管理或调节，而不是简单地加以限制。在部分城市，人们认为外资抬高了房价，如果加强管理，房子是自住的，没问题；如果不是，可以规定你在多长时间内不允许交易，或允许交易但对其利得征税，增加它的交易成本，这些经济手段都是可以采取的。问题是现在没有采取这些措施，就助长了投机行为。
中国经济时报：外资进入有投机行为，说明我们的管理有漏洞。
谢伏瞻：我国对资本项目是管制的，理论上说，外资的流向应该都知道。很多外资进入不是以购买房地产的方式而是以其他方式进来的，进来后把资金通过别的手段进入房地产领域。对于这种情况，如果发现问题，就要采取措施去解决。
因此说，无论是外资还是内资，如果是投机性行为，都应该采取措施来抑制，在抑制过程中，你的政策是公开的、透明的，是人所共知的，那它愿意去投机，他自己承担风险。问题是，我们的金融机构要规避风险，不能让投机者把风险转嫁到自己头上。
上海房地产存在问题，但没有那么悲观
中国经济时报：上海的房价过高、存在泡沫是国内外相对一致的看法，您对此的看法是什么？您认为上海房地产业是否会像1995年的泰国曼谷那样，最终泡沫破灭？一旦出现这种情况，上海是否会成为中国房地产业的第一张多米诺骨牌？会对整个国家的经济产生何种影响？
谢伏瞻：上海的房价确实很高，这个判断是没有问题的。存在泡沫这个判断也是没有问题的。不过，我觉得还要注意这些情况：为什么在这么高价的情况下，外资还要炒？其中有一些客观的原因。第一、外资对中国经济的长期发展还是看好的，对于上海的长期发展是看好的。这是基础，没有这个基础，外资不会跑到这个地方来投资。
第二，上海房地产价格高不高看跟哪儿比。外资预期上海房价会涨，它是跟纽约、东京、台北、新加坡、香港这些地方比，从长远看，它觉得投资上海的风险相对比较小。这是投资者或者投机者的一个判断，其中有合理的成分。
第三、上海与曼谷、香港不可比。比如香港，它就是一个城市，上海也是一个城市，但它是中国境内的一个城市，它不是孤立的，它可能会影响全国的情况，全国的情况也可能会影响到它。
所以我的看法是：尽管上海存在问题，但没有那么悲观，不会像泰国曼谷那样，也不会像1997年的香港那样，那种可能性相对比较小。当然风险还是有的。
中国经济时报：您是相信政府不会等势态发展到泡沫破灭的程度就会采取有效措施进行干预的。
谢伏瞻：是，上海市政府已出台了很多措施，这些措施会起作用。
中国经济时报：不过人们对上海已出台措施的效果有担心。比如买房后第一年内交易要交5％的税，这个税率太低，对抑制投机所起的作用非常有限；提高首付比例及贷款利率的措施，对投机的人影响不太，但却增加了低收入家庭的负担。对此您怎么看？
谢伏瞻：从政府决策角度看，确实应该对不同性质的住房需求采取差别化的政策，我们在一开始研究时也提过这方面的建议，就是说要区别对待自住性与投资性的购房，但问题的核心在于，我们缺乏相关的信息，无法区分谁是自住性的，谁是投资、投机性的，也就无法做到这一点。因此，要调节房地产价格，只能是一个统一的政策。
任何一项政策的出台，对不同群体的影响是不同的。如果说这个政策对低收入家庭的购房有影响，要看是长期影响还是短期影响。从短期来讲，提高利率对那些要购房的低收入家庭来讲，是增加了成本；但是从长远看，如果通过这个措施把房地产价格稳定了，对多数低收入家庭是有好处的。
把房地产市场的调控放在宏观调控大局中通盘考虑
中国经济时报：那么您对合理调控商品房价格有什么具体的政策建议？
谢伏瞻：总的来说，加强对房地产市场的调控，要引导和保护合理需求，抑制投机需求，增加有效供给，有针对性地解决重点地区存在的突出问题和结构性矛盾，把对房地产市场的调控放在宏观调控大局中通盘考虑。
首先，把握政策的着力点，重点解决房地产市场的结构性矛盾。
商品房价格上涨是宏观经济总量矛盾在房地产领域的反映，但更尖锐的还是结构性矛盾。一是部分地区房价涨幅过高过猛；二是供给结构与实际需求结构不匹配。东部地区房地产开发投资大体上占全国的70％，上海、江苏、浙江、北京、广东五省市约占全国的50％。1998年至2003年，全国商品房平均销售价格总计上涨18％，而上海、江苏、浙江分别上涨65％、52％和64％。2004年，这些省市的涨幅仍在全国平均水平之上。消除东部地区，特别是长三角地区房地产市场的异常因素，就抓住了矛盾的主要方面。既要根据城市化的规律、经济发展潜力和人口流动特点统筹考虑全国土地开发计划，实事求是地修订长三角地区的城市发展规划，合理增加土地供给，特别是中低档商品房的土地供给，提高土地中长期供给计划的透明度，稳定社会预期；又要采取有效措施，限制投机性需求的增长，特别是控制高档公寓、别墅的盲目扩张，增加商品房供给中经济适用房的比重。
要充分发挥地方政府在房地产市场调控中的主导作用，严格按照土地使用规划的要求管理房地产开发活动，打击投机性土地囤积行为。抓紧清理闲置土地，促进存量土地的合理利用，提高土地实际供应总量和利用效率。可以考虑在一些商品房价格涨幅较大的省市，对非自住性购房提高首付比例，适度上浮贷款利率，以抑制投机性需求。
其次，要引导和调节居民的住房消费行为，形成合理的住房消费结构。目前城镇居民的住房消费结构是新旧体制转轨的产物。1998年住房市场化的改革从根本上改变了人们的住房消费观念，也出现了两种认识上的偏差。一是在大中城市，把购买住房作为住房市场化的惟一目标和方式；二是弱化了政府在解决居民住房中应有的责任。事实上，根据不同人群的收入水平，人生的不同发展阶段和工作的流动性，解决住房问题既可以购买，也可以租赁，而不应把买房作为唯一模式，更不能不切实际、不顾风险地把住房购置的时间提前，档次提高，面积扩大。对于部分低收入群体，一方面要增加经济适用房的供给，更重要的是提供廉租房，加强政府的责任。在完善住房信息系统的基础上，逐步推出物业税，增加超面积住房的保有成本，堵塞住房租赁市场偷漏税的漏洞，抑制投机行为。同时，各类媒体都要正确引导舆论，不可危言耸听，误导居民消费行为。
第三，正确处理房地产市场调控与宏观调控的关系。中国的房地产业不是一个孤立的问题，房地产市场与宏观经济密切关联。保持宏观经济稳定和较快发展是房地产市场正常运行的重要前提。整个宏观经济的运行如果能回到一个正常的运行状态，会影响房地产价格回归到一个正常的状态。如果宏观经济过热的问题不完全消除的话，房地产市场的这种高价问题也不大可能解决。所以判断房地产走势的时候要与宏观经济的走势联系起来，要从根本上使宏观经济走到平稳健康的运行轨道上来，房地产业也会相应走上平稳较快的发展轨道。
当然，我们必须要把间接调控的政策工具理顺。要根据经济增长态势和物价总水平状况适时适度调整利率水平。既要防止负利率条件下的盲目投资和过度消费，又要防止利率水平变动对经济增长、就业的负面影响，还要注意避免房地产业的大幅度波动加剧金融风险。
话又说回来，房地产价格是不是要降下来才算好呢？我也不这么看。对房地产价格要稳定，每年略微有一些上涨都是正常的，如果把房地产价格搞得往下掉了，发展速度一下子降得很多，也会出现新的问题：银行冒出一大堆不良贷款，整个经济增长速度也会降下来。所以房地产市场的调节一定要考虑到它与宏观经济的关系。这个度一定要把握好。
总之，对于房地产存在的问题，局部问题在局部解决，结构性矛盾采取结构性对策。要扎扎实实地把2003年国务院办公厅发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》精神落到实处，以消除房地产领域的不健康因素，促进国民经济既快又好地发展。
（ 责任编辑：马芳 ）
