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本报驻香港记者 王健平
香港的经验教训表明，房地产泡沫往往产生于经济快速增长、通货膨胀阶段，而且同金融、税收、外汇政策的过于宽松有关；而房地产泡沫破灭却与金融、税收、外汇政策的突然、长期收紧或股市、经济增长的突然跌落相关。对于房地产泡沫，既不要推波助澜，也不要猛然地挤压以导致其破裂。对于房价快速上涨，温和地挤压、逐步地收敛应是明智之举。
用税收抑制短期“炒楼”行为
此间专家指出，一个健康的房地产市场首先应该满足人们的居住需要，让绝大多数的人能够买得起和乐意居住。然后才是满足人们的投资需求，成为人们值得投资的地方。否则就是本末倒置，“空中楼阁”，就有可能成为大起大落的“资金市”，为投机和炒作者所利用，并有可能对经济金融秩序造成危害。如果一部分投机者和投机资金兴风作浪所造成房地产市场巨大波动的恶果最终要让大多数普通购房者品尝，那是极不公平的，应该采取经济手段抑制投机性需求，鼓励正常的居住性需求。
中银香港发展规划部副总经理宋运肇提出，对于广大老百姓的“居者有其屋”的基本居住需求，可参考香港的一些做法，除政府出资兴建的供收入低于一定水平的家庭出租的公屋外，政府以补贴的形式协助那些收入超过入住公屋条件、但又没有能力购置私人楼宇的中下收入家庭自置居所。自置居所资助一方面能满足“居者有其屋”的基本需求，另一方面也有助于腾出原租住的公屋，让更有需要的市民受惠。
但对于投机性需求，最好的防范治理方法是用税收杠杆抑制短期炒作行为。宋运肇建议内地开征级差利得税，即对售房利润征税，从而有效地抑制投机性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期内即转让的所得利润课以很高的税率。这一税率可随持有房产年限的增加而递减。同时，为了保护真实的购房需求(居民自住)，两种情况下可享受免税。一是长期拥有的房地产(如10年以上)；二是出售后一段时间内另外购置房产(如1年内，居民出于改善居住条件的目的为换房而卖房)。此外，利得税还可以考虑区别对待自住和出租的房地产，对后者征收较高的税。
宋运肇解释说，房地产级差利得税的宗旨在于通过差别税率抑制过度的房地产投资或者投机，同时对居民自住用购房予以保护或者适当的豁免。合理设置的级差利得税是一副“有保有压”的良药，有泡沫挤泡沫，无泡沫防泡沫。它有利于降低泡沫风险，有利于房地产市场的长期稳健发展。应该考虑在某些投机活动特别明显的城市首先进行试点。而且这种做法符合市场经济的原则，你可以买来自住，也可以买来投资，但当你投资获厚利，便应支付代价或补偿。
调控房市也应多管齐下
此间专家认为，房地产价格受各种供求关系和价格因素错纵复杂的影响，因此调控房地产市场也应多管齐下，切忌“一刀切”。因为内地近年来的经济发展迅速，储蓄率高、人口结构有很大变化，而且房地产的商品化仍然是新生事物。一般来说，一种产品在其商品化的初期，需求极为旺盛，价格上扬幅度较大。
专家指出，内地房地产价格的上涨一般有四个主要原因：一是基本面的支持，即内地经济的快速发展，20世纪90年代的住房改革和城市化进程，使内地楼市能长期保持庞大的需求。二是受高储蓄率和有限的储蓄工具，银行真实利率为负值，低迷的股市，缺乏广泛、方便的理财渠道等因素的影响，促使老百姓将购房作为保值、增值的手段。三是投机或投资性需求，包括人民币升值预期下境外资金的流入和内地房地产投机或投资性需求。美元长期贬值的现实和人民币升值的预期，吸引到许多海外热钱的涌入。但由于缺乏合理直接兑换人民币的渠道，投机者就通过用美元买房，然后用人民币卖房，等到人民币升值后再想法换回美元，同时在持有房产的过程中，还可以赚取房价攀升的利益。四是调控政策着重调供应忽视调需求，一定程度上扭曲了供求关系，提高了房地产价格上涨的预期。
对于以上错综复杂的因果关系，专家建议除已出台的房贷新规定外，还需要从土地政策、金融政策以及汇率改革等多方面调控房地产市场。比如为控制土地价格过快上涨，在土地拍卖前，政府有关部门应对土地价格进行科学的分析，研究制定针对不同类型土地的出让方式。同时应在城市总体规划的框架内，适当增加土地的供应量。随着土地供应量的增加，将对不断上涨的土地价格起到一定的平抑作用。在增加供应量的同时，还要抑制需求过快增长，应把握城市旧城改造和房屋动迁的节奏等。再比如，严格控制房地产业向银行借贷的总量，迫使房地产业更多地到资本市场上去筹措资金。
内地与香港房地产情况的异同
高盛（亚洲）董事总经理胡祖六认为，内地的上海、北京、杭州等大城市高端楼价直逼美国，房价相当于居民年均收入的几十倍，楼盘转手率频繁，某些地区房屋空置率也开始上升，表明这些地方至少已有泡沫的苗头。
此间有些专家认为，内地一些城市当前的房价快速上涨，与当年香港楼市大起有相似之处，但目前尚不存在当年香港房地产泡沫破灭的条件。
专家分析指出，当年香港房地产泡沫的形成，是同高通货膨胀率和过低的利率联系在一起的。20世纪90年代初，美国为了刺激经济繁荣，不断降低联邦利率，从1992年6月的3．76％一直降到1993年12月的2．96％。同期，香港经济本来已经过热，通货膨胀率高达7％至8％。依据反通货膨胀的一般原理和操作方法，应该提高港币利率。但是，为了保持港币和美元的联系汇率制度，港英政府跟着降低港币利率，实际利率一度曾达到负10％，通货膨胀加上降低利率使港币快速贬值。
为了避免资金损失，香港社会资金大量涌向房地产，引起了全民炒楼，房地产市场泡沫由此形成。特别是当港英政府放宽了对房地产价格控制的时候，市场马上进入了疯狂的泡沫期。
专家认为，目前内地一些城市房地产价格上涨过快的原因，同当年香港房地产泡沫形成的原因有某些类似之处。首先，在2004年11月以前，国家中央银行曾经7次降低人民币利率和住房抵押贷款利率，为房地产的开发和消费提供了相当低的资金成本，房地产贷款大幅增加；其次，像香港当年被人看好一样，内地一些城市的发展也被海内外一致看好，其房地产升值潜力也被看好，海内外不少资金涌入这些城市投资房地产。
专家指出，当年香港房地产泡沫破灭的动因，除了房地产运行机制内在的要求之外，主要是亚洲金融危机的冲击。国际投机家与香港特区政府在1998年在汇市、股市、期市上进行了激烈的较量后，香港的“三市”基本保持了稳定，但也大伤了香港的经济元气和对后市的信心。此外，特区政府推出“八万五”房屋供应计划，也影响了房市的价格预期，房价由此一落千丈。同当年香港相比，目前内地的汇市、股市、期市对外开放度要小得多，国际投机家在内地“三市”兴风作浪的机会和可能性要小得多。至少在几年时间内，内地发生由国际投机家引起的“三市”危机和金融危机的可能性不存在。
但专家也指出，当年香港抗房地产泡沫破灭的能力应该讲比内地要强。即使在香港房地产市场热得发烫的时候，香港金融管理局也没有放松对商业银行的营业规管，包括个人放贷首付不能低于30％、金融机构房地产贷款总额不得超过累计贷款总额40％等理性的规管制度，都给香港银行的房贷风险设定了“天花板”，无形中划定了经营风险的上限。加上香港各项法律较为健全，制度执行有力，虽然香港房地产泡沫对经济带来的冲击后患无穷，但更多的是对个人财富累积的损失，香港金融银行体系依然健全，并在金融危机后短时间内便开始恢复健康发展。而目前内地的金融体制改革相对滞后，尚待完善的法制环境和国有商业银行已存在巨额坏账，这些都使内地无法承受房地产市场骤然暴跌带来的系统性风险。
总结香港房地产的经验教训，结合内地的具体情况，此间专家认为，要避免房地产市场的大起大落，首先要控制资金的总量、流向和进入的速度，防止潮水般地涌进涌出，防止过度炒作，防止房地产的投资属性压制居住属性，投资功能压制消费功能。其次，要努力加强和拓展房地产市场的空间，形成多元化、多样化和立体型的产品体系和价格体系，做好流入资金的分流和分散，避免连动效应造成的价格大幅度上升和波动。其三，要对不同的资金进行区别对待。要充分利用基础资金和可靠资金，如本地居民的居住性购房和改善性购房所用资金；有条件的使用和利用各种投资资金，鼓励长期投资；严格防止和防范各种形式快进快出的“热钱”，以及短线投资和投机。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
