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银行靠出售债券控制风险 借款人以新贷款减少损失
本报驻美国特约记者 杜海
灵活的借贷机制有助于美国房地产业的繁荣。
中国人民银行日前再次调高个人住房贷款利率之后，不少市民打算提前还款。但是部分银行却表示，提前还贷打乱了银行资金的中长期安排，也给银行带来了利息损失，因此要收取一定数量的违约金。一时间谁是谁非成了争论的焦点，引起了人们的广泛关注。
与中国相比，美国的房地产市场和房贷市场都相对成熟和完善，尤其是近4年，美国房地产业更是异常火爆，对推动美国经济复苏起到了关键的作用。那么在美国房贷市场上，提前还贷问题是如何处理的呢？对此，本报记者进行了调查。
老百姓借新债还旧债降低利息损失
在美国，当利率发生变化时，房贷借款人通常可以采取重新贷款的方法来避免损失。什么是重新贷款呢？我们可以举一个实际例子来说明。
安德鲁和康妮夫妇5年前以64万美元购置了新居，他们以自己的积蓄支付了占房价20%、即12.8万美元的首付款，另外80%，他们则以为期30年、年利率7.75%的固定利率房贷支付。就在他们买房后，美国“新经济”泡沫宣告破裂，美联储大幅降低利率，各项房贷利率也都随之下调。到2003年，安德鲁和康妮夫妇的房贷年利率已经降为5.25%。他们随即以5.25%的低息重新贷了一笔款，并以新贷款提前偿还了原来的高息贷款，从而大大降低了他们需要支付的房贷利息总额。
安德鲁和康妮夫妇并非是个别案例。实际上，自从美国30年期固定房贷利率创下40年新低以来，美国已经经历了一场以重新贷款提前清偿高息贷款的狂潮。借款人通常都可以在任何时间提前偿还部分或全部贷款余额，而且不需要付任何罚款。
房屋抵押债券帮银行锁定利润
对银行来说，借款人如果大量提前还款，就会带来很大的经营风险。在美国，银行可以通过金融资本市场来降低这种风险，其核心手段就是房贷的证券化。银行在发放一笔房贷之后，往往并不把此项贷款留在自己的资产负债表上，而是把大量利率、期限相近的房贷放在一起，重新包装成一笔债券，再通过金融市场卖给投资人。银行赚取买卖差价，并锁定自己的利润，同时也有利于资金在投资者和住房购买者之间的流动，使银行能够调整其抵押贷款的规模和结构，减少了贷款风险。这种债券通常被称为房屋抵押债券，其投资者大多是大型、分散化投资的机构和政府投资人，包括美国联邦政府赞助的联邦全国抵押贷款协会和联邦住房抵押贷款公司。
便利的借贷行为带动了经济繁荣
事实证明，提前还款的这种灵活性，是鼓励一般民众积极买房、刺激美国房地产市场长期兴旺的重要因素之一。到2005年初，美国的房地产业已经持续繁荣了4年，很多美国人的住房每年都能增值10％。经济学家称，这种持续升温的现象只有在20世纪70年代的房地产热中才出现过。
此外，重新贷款还刺激了其他消费活动的增长。据美联储统计，仅2002年一年，美国消费者从重新贷款中获得的现金“收入”就超过5200亿美元。这些“外财”使得即使在2001—2002年的股市重创、经济衰退期间，美国的消费者支出仍然在逐季增长，而此项衡量美国整体经济的重要指标正创下连续47个季度增长的空前记录。
同时，提前偿还的便利也有利于国家宏观金融政策的实施。根据摩根斯坦利最近援引的美国抵押银行家协会资料，美国家庭债务总额（包括房地产贷款在内）占GDP（国内生产总值）的比重自1997年以来加速上扬，目前已超过85％，房贷已经是消费信贷的大头，其余额远远超过其他所有消费信贷的总和。而提前还款使人们能够对利率变化及时作出反应，调整贷款结构，这有利于政府宏观调控发挥更大的作用。
（ 责任编辑：马芳 ）
