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■透视中国房地产系列报道（六） ■本报记者 张学标 赵红梅 通 讯 员 马玲
郭先生最终放弃了在乌鲁木齐市日月新光小区购买小高层的念头。
今年春节前后，该小区内小高层每平方米售价降至1850元（原价2000多元）。郭先生看中了11楼一套建筑面积100多平方米的房子，共计21万多元，即使把手头的8万元全部交了首付款，仍需向银行贷款13万元。郭先生目前月收入2000元出头，妻子没有工作，有一个4岁的孩子。郭先生算了算，以按揭期20年计算，每月仅电梯费和物业费就要交近200元，月还贷额近1000元，这样下来，每个月留给家庭用的钱只有约800元，而且听说今年房贷利率、电梯费用还要调高，郭先生只好打消了购买一间大房子，接父母同住的想法。
旨在挤压房地产泡沫而出台的各项宏观调控政策，使新疆房地产业受到一定影响。
新疆房产不温不火
“房贷利率提高，对新疆房地产行业和社会的震动不大。对于央行的两次加息，部分购房者虽然无奈，但也可以接受，只是担心利率继续上调。因为这将使经济困难的老百姓买不起房，对于已买了房的中低收入家庭来说，他们的经济负担将加大，势必制约像新疆这类经济欠发达地区房地产行业的发展。相对全国35个大中城市，乌鲁木齐市房价并不高，2004年第四季度乌市房屋销售价格指数100．4最低，没有人为的炒作，不存在过冷或过热的问题，从宏观政策来讲，是应该受到保护和扶持的地区。”
新疆维吾尔自治区房地产协会常务副会长陈代元对国家宏观调控政策下新疆房市的前景有些担忧。
在新疆创天房产公司销售总监张志刚看来，内地经济发达城市房地产市场过热，主要是由于当地、外地甚至国外炒房资金的大量介入造成的，而新疆房地产市场中的外地资金很少，能够承托楼市的高消费群体寥寥无几，缺少炒房者所预期的下家。去年温州炒房团大举进入乌鲁木齐市房产市场，结果大败而归，这是主因。
陈代元认为，新疆房地产市场不活跃，2004年全国房价涨幅为14．6％，而新疆仅为6％，风险大而赢利空间不大，尤其是炒作商业营业用房商铺的赢利水平降低。大多数置业者仅限于改善自己的居住条件，投资型的置业者比例较低，而内地很多城市投资型置业者的比例高达30％以上。
由于近几年商业营业用房每年的开发速度以30％－40％递增，大大快于新疆本地个人收入水平7％、人口增长数量以及国民经济发展水平8％，造成积压现象严重，空置面积目前已达116．9万平方米，增长了53．13％，处于严重的供过于求状态。如前几年小西门地段的商铺每平方米4－5万元都买不上，今年降至3万元／平方米也不好卖。过去一铺养3代，3－5年就可以收回成本；而现在就是三五十年也不一定能收得回来。炒房者生存较困难，炒房量不大，疆内外加在一起，每年用作投资的商品房数量仅占商品房总销量的6％－7％，炒房者在新疆房产市场还没有形成气候。
新疆冬季漫长，又是全国地震多发地区，住宅建设在抗震加固、墙体御寒、供暖设施、门窗构造上的要求远比内地很多地方高，因而建筑成本也高。砖混结构楼房建安成本部分每平方米造价约900－1000元，比内地一些地方同类住宅建筑成本高出20％－40％。加之有些房产开发商搞降价促销存量房，房屋售价已接近成本价，利润空间十分有限。
2004年新疆新开发商品房均价为每平方米1800多元，成本在1300元－1500元之间（包括：建安成本：每平方米900－1000元；土地成本：每平方米300－400元；城市配套费用：每平方米100多元），市场平均售价不到成本的1倍，相比内地不少城市，商品房均价与成本的比值，动辄三五倍，甚至10倍来说，新疆房市不存在房产泡沫现象。
“新疆商品房价格较之内地偏低，市场上所供应的楼盘中品质好的不多。市场需求有限。购买者以本地居民为主，而本地居民的收入水平、消费能力都有限，炒房获利的空间不大，也就是说，新疆还不具备吸引外来资金的能力，房产泡沫并没有在新疆形成。”新疆维吾尔自治区城市社会经济调查队王伟也持同样观点。
房贷新政：有人叫屈有人说好
“目前在购买高层的客户中，10个就有6个存在拖欠贷款的现象，有拖了两三期的，还有拖了七八期的。”新疆创天房产公司销售总监张志刚透露，“从去年下半年开始，乌鲁木齐市各房产公司都成立了清欠部，统一解决日益严重的拖贷问题，房贷利率上调对这部分购房者无疑雪上加霜。”
经市场调查，乌鲁木齐市普通家庭月收入在2000元－3000元即为中等家庭，数量占大多数。如果继续加息，月还贷额超过其家庭月收入的40％，就会难以承受的。
他坦言，由于乌鲁木齐市购房主体是本地为了结婚或改善住房条件的工薪阶层，普遍以按揭贷款的方式买房，房贷利率上调对普通市民购房影响有一定影响，宏观政策调整的代价由普通市民来承受，这有失公平。
作为资金密集型的房产开发企业，融资困难、流动资金紧缺对房产销售和开发影响很大。据记者了解，当前新疆房产企业的开发资金有60％依靠银行贷款，而获得融资和土地这两难，已使新疆不少企业今年没有新项目可上。
据乌鲁木齐市统计局最新资料，截止到2005年2月底，市房地产开发投资累计156万元，比去年同期下降90．29％，其中，商品住宅投资累计156万元，比去年同期下降31．88％；房屋施工面积累计8．83万平方米，其中，新开工面积累计0．52万平方米。
自治区统计局统计显示，2004年全疆完成土地购置投资12．32亿元，与上年同比下降7％；购置土地面积730万平方米，同比下降0．9％。
为此，陈代元认为，国家宏观调控政策能否向新疆等经济欠发达地区倾斜，给予这些地区一定的自主权。
他进一步解释说，全疆现有城镇人口181万户，约有70％的居民有改善居住条件的愿望，按每年5％的有效需求计算，年新增住房需求约6．5万户；每年的旧城改造和城市基础设施扩建形成的被动需求，年约1．2万户。即每年住房需求量在8万－9万套，平均每套按80平方米计算，每年需建住房600－700万平方米，与现在年竣工住房不足500万平方米来看，还有很大的市场发展空间。
2004年国家针对固定资产及房地产业进行的宏观调控，如银根紧缩、土地严管等政策，新疆经受到了一定的冲击，房地产企业普遍感到贷款难度加大，土地购置门槛提高。虽然这些政策对今后规范房地产市场十分有利，但因新疆房地产起步较晚，企业规模偏小，抗风险能力较差，适应市场的反应动作较慢，而新疆房地产投资额在ＧＤＰ的增幅中，贡献率明显高于全国平均水平，在ＧＤＰ中的比重据2004年10月的统计数据，占到8％，理应得到保护和扶持。
新疆创天房产公司销售总监张志刚说：“由于银根紧缩、土地紧缩政策，目前新疆不少房产企业都只是在消化老的项目，没有新的楼盘开发计划。虽然销售存量房有助于降低商品房的空置率，但长时间没有新项目出台，企业就会面临生存危机。”
新疆华源实业（集团）有限公司营销分公司的一位工作人员认为，现在新疆房产市场是买方市场，商品房成本的涨幅快于房价涨幅。土地政策、建材价格、拆迁费用以及项目贷款和个人贷款利率的提高等都对房产开发企业有影响。国家宏观调控政策不分地区一刀切的做法，让人有“别人感冒我也陪着吃药”的感觉。
而新疆乌鲁木齐大湾房地产开发有限公司总经理李立涛则对国家宏观政策表示理解：“土地紧缩政策、提高首付及房贷利率、银根紧缩政策等国家宏观调控政策，虽然对于自有资金不足、没有土地储备的房产开发公司影响较大，但有利于规范新疆房地产开发市场。”
新疆房产开发企业中规模较大的广汇公司和新疆康普建设投资集团有限公司的有关工作人员均表示，国家宏观调控政策对他们没有什么影响。康普公司2004年总计新开发面积达30多万平方米，广汇2004年的新开工面积也在30多万平方米左右，而且据其销售人员说，新开发商品住宅均在热卖中。
两次加息，有人欢喜有人烦忧
去年和今年，央行两次加息，新疆房市中人可谓几家欢乐几家愁。
对此，陈代元看得最清楚。他认为，两次调高房贷，对购房者压力不小，对炒房者影响不大，对商业银行则产生利好消息，对地产行业或社会震动不大。对购房者的压力，从去年年底出现的提前还贷热潮可见一斑，预计今年年底将再次出现。
购房者主要担心央行继续加息。两次加息，房贷利率共上升了0．47个百分点（两次分别增加了0．27个百分点和0．2个百分点）。以贷款10万元，按揭期20年计算，每月增加贷款利息近40元（10万元×0．2×20），这对中高收入的购房者来说，影响不大，要说压力大，主要来自于他们精神和心理上的压力，尤以近两年准备买房的人为最。对于已买了房的中低收入家庭而言，的确是加大了其还贷压力。
新疆的炒房者虽然量少，但有经济实力，两次加息对他们的影响都不大。
商业银行是加息的最大获益者。从1998年至2004年，商业银行贷款中个人抵押贷款累计总额为172亿元，房地产开发贷款累计总额为213亿元，占两项房贷总额的80．75％。通过两次加息，银行获得的利息收入增加，以房地产开发贷款累计总额213亿元为例，银行方面一年将增加近1亿元的利息收入。
房贷利率提高对房地产开发企业总体影响不大。2004年新疆房地产市场总体处于平稳、持续发展中，开发投资稳步增长，市场销售持续兴旺，新开工面积缓慢增长。来自各方的统计数据足以证明此论不虚。
新疆华源实业（集团）有限公司营销分公司经理黄磊也认为房贷利率提高，加大了购房者的购房成本，对房地产开发商的影响不大。
据自治区统计局最新统计数字显示，2004年新疆商品房均价上升6％，ＧＤＰ增长9．5％，人均可支配收入增长7％。
（ 责任编辑：孙可嘉 ）
