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文/巴曙松 研究员（国务院发展研究中心金融研究所副所长、博士生导师）
4月20日，国家统计局公布的数据表明，2004年商品房的价格上涨14.4％，2005年一季度，继续上涨了12.5％；与此同时，在城镇固定资产投资中，房地产开发投资2324亿元，增长26.7%。如何看待房价的持续上扬？>>进入搜狐经济学家巴曙松专栏
首先，市场各方要理性正视房价的走势
目前，有的地方在市民的要求下，强调希望地方政府干预房价的持续上扬，或者说至少要降低房价的上升速度。实际上，房价的走势必须要冷静考虑市场的供求关系、以及供求结构的变化。据说，有的地方政府强调，如果一定要考核房价的上涨幅度，就可能加大中低档商品房的供给，在整个供给构成中，中低档的商品房多了，即使高档房和中低档房继续上扬，整个房地产价格加权计算之后还是下降的。这种数字上的下降实际上带有数据泡沫的成分，不应过分追求这种数据上的价格上扬。
其次，房地产价格的持续上扬可能会促使中央银行采取更为谨慎的结构紧缩政策
根据一般的金融学教科书来说，货币政策作为总量政策，应当主要关注总供求的波动及其走向；对于房地产市场等微观市场的波动和走势，货币政策不应过于敏感，其可能产生的影响也比较有限。但是，随着全球金融市场和房地产市场的发展，这一让人习以为常的金融格局正在悄悄发生变化。无论是美国这样的成熟市场，还是象中国这样的新兴市场，都是如此。
经过“911”以来的经济调整，美国经济重新步入上升趋势，在保持较快增长的同时，物价水平并没有明显的上扬。在这一背景下，美联储依然十分坚决地连续加息，显示主导美国货币政策的主要因素在悄悄出现变化，其中一个十分重要的原因，就是货币政策决策对于房地产市场走势更为敏感，更为关注房地产市场的走势；尽管美国总体的物价水平并不高，但是美国的房地产市场持续大幅攀升，根据华尔街日报的报道，美国有的地区一套住宅可以在一天之内两次转手，使得美联储担心美国经济陷入低物价水平下的“流动性资产泡沫”，担心过于充足的流动性推动美国房地产泡沫的持续形成与扩大。特别是近年来，美国的房地产市场已经越来越成为一个用于投资的资产市场。
在中国的货币政策决策中，房地产市场的影响力也在提高，在2003年以来的宏观调控中，房地产市场的走势一直成为货币政策决策的重要参考指标。从121号文件，一直到2005年3月17日调整商业银行自营性个人住房贷款政策，均是如此。
2005年3月17日推出的商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，主要是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，提高准入门槛，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。
因此，无论是国际还是国内的市场，房地产行业对于利率政策、乃至整个货币政策的基调及其走向，会具有越来越大的影响力。在全球一体化的背景下，中国经济面临的流动性泡沫问题与美国相仿。在这种潜在的压力下，如果美国的货币政策决策中面临的问题，可能扣除油价和粮价等上涨后的核心CPI并不是很高，但由于房地产市场有比较高的涨幅，作为一个利率敏感部门，房地产行业对于利率水平的影响权重将越来越大，值得关注。
三 房地产政策不应简单拘泥于价格管制，而应当调节供求关系和供求结构，特别是要增大有效供给，适当引导需求
2004年，宏观调控的初衷也许是希望抑制房地产价格的过快上涨，但实际采取的政策却在客观上推动了房地产价格的上升幅度。为什么？因为主导性的调控思路是从供给方着手的。由于强调管住土地，减少了房地产商的土地购买量；强调管紧信贷，用于房地产开发的资金也随之减少，从而使市场的房地产供给减少。产生的实际效果是，在宏观调控的作用下，房地产市场的供给下降得更快，需求下降得有限，最后，房价以比原来更快的速度在上涨，对房价的控制力却在下降。
因此，从政策重点看，应当逐步转向需求导向，从购买一方进行调节，如适度提高准入门槛，适当提高贷款利率。
从发展趋势看，在防范局部地区形成流动性房地产泡沫的同时，从全局看，宏观政策应当在积极支持形成有效的房地产供给，来满足不断提高的需求，才是一个根本的政策趋势。
四 房地产市场是一个区位特征分化十分明显的市场，不仅要关注总量和全国的增长问题，还必须关注不同市场的走势问题
从国际化的眼光和金融业的角度看，基于房地产市场的多样化、以及参与房地产市场的市场主体的投资动机和风险承担能力的巨大差异性，不能以单一化的观点看待房地产市场。更准确地说，房地产市场并不是一个单一的“market”，而是具有巨大的地区差异、收入差异、市场对象差异的多元化的“markets”，在不同的房地产子市场上，金融运行规律都有巨大的差异，因此对于中国这样复杂的房地产市场，必须分层次看待。例如，以外资为主要对象的高档房地产市场和以国内居民为主的中低档房地产市场，其价格走势显然有巨大的差异，以外资为主要对象的高档房地产市场的价格基本上与国际价格以相似的趋势波动，而以国内居民为主要对象的中低档房 地产市场则需要考虑居民的支付能力和消费能力，不能把两类市场简单归并考察。
从全国房地产的投资增长看，主要的房地产投资实际上主要集中在东部地区，房地产价格的上扬实际上也主要集中在上海、北京、杭州等少数几个城市，因此，在分析房地产价格走势时，需要进行更为详细的区域细分。
（ 责任编辑：雨辰 ）
