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2005年4月24日,清华大学中国与世界经济研究中心（CCWE）主题为“土地政策与宏观调控”的圆桌会议在清华大学正式拉开帷幕。会议就我国近期所实施的宏观调控中土地政策与地方财政凸现的问题，以及由此引发的一系列社会矛盾，进行深入探讨。搜狐网作为本次会议的重要参会媒体应邀参加会议，同时财经频道为此次圆桌会议做网络直播：
以下是清华大学经管学院佛利曼讲席教授白重恩的观点：
土地制度没有一个统一的市场
我们现有的土地制度没有一个统一的市场，我们有哪三种土地？最简单的有三种市场，一个是农用土地，农用土地没有政府的允许是不可以转作他用，农转非必须由政府控制，另外是商业用地，包括商业、服务业、经济业、旅游业，这部分是政府通过招标、拍卖、挂牌来出让的。还有一种非农用地，叫非经营用地，包括工业用地、仓储用地或交通运输。尽管也是非农用地，但价格形成机制和商业用地又是不一样的，是通过协议出让形成价格。由于三种土地价格不同，在土地资源配制中形成了扭曲，比如有一段地区我国开发区土地超过城市面积。土地交易中的腐败现象。还有一个问题是政府的对卖地收入的过度依赖，有寅吃卯粮的问题。
如何解决没有统一市场的问题
我在这里要讲一下不动产税，大部分的发达国家是用一个税率乘以一定的税额。我们看不动产税会起到什么效果。我们比较两种制度，一是现有的制度，在现有制度下没有不动产税，政府卖地就是一次性收入，而有不动产税除了开始的土地价，一次性支出外，未来每年都要交税。我这里举一个例子。假定地价稳定，买地者是风险中性，一个6％的贴现率，如果说不动产税是2.57的话，当消费者意识到，不光今天交一个地价，未来还要不断交钱，今天交的价格就会比较低，所以今天的价格就会从100元降到70元，这是不动产税能带来的直接效果。之所以选2.57纯粹是为计算方便。这样的不动产税有什么好处呢？刚刚我们说没有不动产税的时候，土地的交易价就会很高，有则土地价格就会降下来，如果我们只对非农用地征收不动产税，而对农用地不征收不动产税，那么农用土地价和非农用地价的差距就会缩小，这样没有市场带来资源扭曲的问题就会减少，在市场中因为多个价格带来的腐败问题也会减少。它可以促进土地的市场化，减少土地非市场化带来的资源配制扭曲的问题和土地交易中的腐败问题。
不动产税为地方政府提供了稳定的税源
政府如果过分依赖卖地收入会出现寅吃卯粮的问题，但有了不动产税之后则避免了这个问题。卖地收入经济周期性很强，当经济发展好的时候，卖地价格会比较高，经济发展不好的时候卖地的价格可能会比较低。如果只依赖卖地收入政府的财政来源就非常不稳定。因为政府财政来源稳定也会应该宏观经济的稳定，政府支出是宏观经济的一大部分。
不动产税可以帮助抑制房地产投机
我们刚刚说过，如果后面要不断地征收不动产税，现有的房地产交易价格就应该下降。不是支付下降，只是支付形式改变，第一笔支出要减少，后面还要不断支出。第一笔支出比现在的价格少，未来每年的税率根据房地产市场的价格的情况来定，从而减低消费者的风险。由于房价下降中低收入消费者可以买得起房。中低收入消费者本来交不起头款，现在交得起头款，则流动性因素就不那么严重。他们面临风险更低的时候购买意愿也会更强。不动产税有可能减少投机，因为有更多的中低投资的消费者可以买房，开发商面临的消费群就改变了，本来很多消费者是投资者，现在更多的消费者是直接消费。所以非投机者就会受到开发商更大的重视，这可能会减少投机，另外风险的降低可能也会减少投机。如果有更多的消费者投资买房，空置率也会降低，从而金融风险也会降低，因为银行有大批资金贷到房地产市场。最后的效果是减弱宏观经济的波动。
不动产税实施的难点
一是消费者的误解，认为这是额外的费用，征收不动产税只是使得消费者的税收形式变化，并没有更多的负担，所以我们要向消费者做工作，让消费者了解只是形式的转变并没有增加他们的税负。政府各部门间对不动产税的看法不一样，地方政府和中央政府对不动产税的看法也不一样，尤其当不动产税帮助我们统一市场，形成更统一的价格以后，腐败的机会降低了，肯定会有既得利益者对此有强烈的反对。在技术上完善房地产登记和估值是实施不动产税先决条件，最难的问题是过渡问题，对那些没有买房的消费者来说，不动产税并没有增加他们的负担，只是支付的方式改变，但对过去已经买房的消费者来说，这确实是有额外的负担，所以采用什么样的过渡机制对不动产税能否得到支持系非常重要的。
（ 责任编辑：张雪琴 ）
