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本报记者田享华发自上海
不期而至的楼市宏观调控打乱了某些人的如意算盘,也使房产诉讼呈现新的态势。《第一财经日报》记者从沪上律所获悉的信息显示,过去房价上涨势头强劲,纠纷多因卖方毁约而起;而今楼市遭遇强压,反悔者更多成了买房的人。
但无论何种情况,法院的态度似乎一如从前。只要不是违反法律的禁止性规定,一般购房合同都不会得到宣判无效的支持。楼市冷暖写在官司的“脸”上
近两月以来,上海房价在政府的一套“组合拳”之下受挫明显,人们对房价的预期也开始发生变化。反映在房产诉讼上,买方主动要求毁约的案件也增多。
上海四方律师事务所陈宏律师,为记者提供了这方面的一起典型案例。
在闵行区,一套144平方米的房子以人民币90万元出售。买方在交纳5万元定金后,同卖方约定,在今年2月22日前再交预付款13万元。但随后快速上涨的房价使卖方动起了心思。到了约定的日期,卖方借口身在外地,故意错过了接款日期。事后,卖方便指责买方没有按时交款,要求解除合同。对此,买方表示反对,但同时另购了一套房产,价格超过90万元。
就在双方争议期间,上海房市新政初见成效,房价走向不明。此时卖方不再坚持解除合同,转而要求继续履行。买方则表示已无力再购买一套房产,要求解除合同,并以卖方违约在先,诉至法院要求双倍返还定金。
接受该案卖方咨询的陈宏认为,买方有充分证据证明,卖方确有违约在先之嫌;而买方已另购房产,原合同的目的落空。因此法院可能会认定卖方违约,最终判决双倍返还定金。
反复之间,皆因买卖双方“真金白银”的利益之争,而作用于其背后的,正是楼市宏观调控的直接效果。法院站在诚实人一边
上海市四方律师事务所合伙人吴刚律师说,综观近年来因房价上涨过快而引发毁约的诉讼,法院的态度一般是不轻易让毁约者得利。
吴刚律师正在代理上海国际丽都城的一个案子。2004年6月,国际丽都城开盘时每平方米1万元左右,现已涨至约3万元。案中买卖双方约定先付30%的房款,约定今年6月交房,当时价格是2万元,等卖方办完房产证就过户。由于房价上涨迅猛,卖方心生悔意,便偷偷办理产权证,准备再次转手。买方发觉,遂起讼争。
法庭上,卖方以“期房限转”为抗辩理由,认为此前交易违规,要求认定原合同无效。但法院并不认同该理由,因这只是一个附加条件的合同,而条件并未违背法律的禁止性条款。
吴刚同时列举一起类似的案子。2004年底,一位美籍华人委托其母亲卖掉一套在虹桥的房子,但在房价快速上涨后,他起诉要求宣布合同无效。其理由是,自己是美国人,如要卖房,须经美国驻中国大使馆认证。而且,售房合同是其母亲代签的。法院认为,这是一种“表见代理”行为,多种证据证明,他并没有对他母亲卖房的行为持否定态度,虽然形式上没有大使馆认证,但合同还是有效的。
据记者了解,闵行、静安、徐汇等区法院对于买家找卖家毛病要求解除合同的,基本上都是作为有效合同判决继续履行。吴刚律师表示,只要不是违反法律禁止性规定,一般都不会宣布合同无效。对于确因对方过错想解除合同的,一定要通知对方如果再不履约就将解除合同,而且通知必须到位。未按时付款,一般只能要求余款在一定期限内付清并赔偿逾期付款的损失。而法院即便有判决合同解除,双倍返还定金的可能性也比较小,一般只要求返还定金,除非确有证据证明一方严重违约。
此外,上海高院在今年3月也宣布加大房地产市场保护的法律力度:对店堂告示和广告内容视为合同内容,偏向业主保护;在审判这些房产案件时,对可期待利益予以考虑;对房地产格式合同加大倾向性审判,即对开发商的合同条款在发生纠纷时,作出不利开发商的解释。此前,上海市法院还多次对“一房二卖”的案子判决“退一赔一”,这有效地遏制这类案件的再发生。律师在购房行为中作用日著
吴刚律师认为,上海的房地产投资客主要是从中国香港、台湾地区以及加拿大来的华人,他们经历了香港、台湾等地的房价暴涨暴跌,所以认为上海房价还有上涨空间。
采访中,资深房产投资客陈先生赞同这种看法。他指出,目前人们的投资心理比较稳定,而房价上涨的幅度也远低于台湾、香港地区房产泡沫破裂之时。所以他认为,如果政府不再出台新的控制房价的政策,房价还是会有上涨的空间。
在此情况下,吴刚认为,如果目前房价僵持状况再持续三四个月,那么还款违约的案子可能会越来越多。这是因为,一般境内的炒房者还贷能力都比较弱,很多纯属为炒而炒,一旦从银行贷不到款,他们的还款能力就会捉襟见肘。那个时候,银行就会申请拍卖房屋。这样的情况在年底的时候可能就会显露。
同时,因第一套和第二套房产的首付比例不同,购房者在申请贷款时,确认其所购房产究竟是第一套还是第二套,及相关的法院执行问题,也将凸现。而这“可能是下一阶段房地产纠纷的重点和焦点。”吴刚指出。
另据了解,上海律师参与房产交易过程的不多,主要缘于交易双方都抱有很大的侥幸心理。四方律师事务所的王树青律师表示,如果律师一开始就参与其中,会对各种细枝末节的问题进行考量,就能避免很多纠纷。
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( 责任编辑:魏喆 )