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上海投资者投向面临再度调整，武汉、成都、重庆等二三线城市凸显吸引力
陈中小路 肖经栋 NBD上海报道
一系列上海房地产调控措施，让上海房地产投资者投资迅速转投江苏市场。然而，惊魂未定，投资转向又在眼前。自本月起，江苏省银行业停止一年内转按揭贷款，并相应提高调整房贷成数和利率。
“4月份我去了两趟苏州、一趟无锡，都是跟着投资考察团过去看楼盘的，还都在火车上巧遇‘同行’。”一位此前接受每日经济新闻》采访的上海投资客曾侃侃而谈如何追捧江苏房地产，但在听到上述消息后，他声称已经开始考虑转向武汉、成都等中西部城市进行投资。
江苏叫停一年转按揭
这份由江苏省银行业同业公会牵头制订的《江苏银行住房贷款同业约定》规定，从5月1日起，江苏省的银行停止一年内转按揭贷款。以自住为目的的第一套普通商品住房，每套住房商业性贷款金额50万元以下的，贷款成数不超过八成，利率按基准利率下浮10%；50万元到100万元之间的，贷款不超过七成，按基准利率执行；超过100万元的，贷款不超过五成，按基准利率上浮10%执行。
该约定出台后，银行贷款利息加上契税约占房价的10%，意味着如果房价在一年内涨幅不超过10%，炒家难以获利。
“这一约定主要是防止那些借贷投资房地产然后转按揭再借贷的行为，近来我们已经内部监控到了这样的现象，这对银行来说风险太大。”昨日，江苏省银行业同业公会的工作人员向《每日经济新闻》强调，这个约定肯定会给投资人以很大约束。我们也是在对近来江苏省各大银行个人贷款情况作了分析后才作出这个决定，主要是为了防范风险。”
苏州一家银行房贷负责人表示，银行越来越重视客户本身的还款能力，严格控制炒房贷款。新约定的出台在很大程度上体现了这一点。
上海人成江苏购房主力
江苏房地产价格整体偏低，投资者对其升值空间非常看好。目前，苏州市区新楼盘的开盘价在5000元/平方米左右。在上海房地产市场受到政策调控后，同处长三角的江苏成了上海炒客的首选之地。然而，这一新政策对于已经或准备进入江苏房市的上海投资者，绝非好消息。
上海九阳房地产咨询有限公司副总经理曾昌宇透露，今年以来，前往江苏炒房的上海人明显增多，主要集中在苏州一带。
据昆山建设局房地产科科长金卫强介绍，今年以来，上海人买走了昆山四分之一的新开楼盘，其中大多数用于投资。上海人在昆山买房集中在别墅和高档楼盘，而别墅价格往往超过100万元。
今年一季度，昆山总共销售了90万平方米的楼盘，其中别墅和高档楼盘接近总量的一半。今年以来，昆山别墅开发进入高峰阶段，光阳澄湖一带便新开了10多个盘。而上海人则是其购买主力，一些别墅区有七成别墅卖给了上海人。目前，昆山别墅价格在7000元/平方米左右，一套别墅价格一般至少要150万元。
有炒房者透露，有相当部分的上海投资者通过江苏本地人贷款投资，这样操作起来更加便利。这也就意味着，银行方面掌握的信息并不能完全反映上海人在江苏的炒房情况。
每经数据库显示，39.62%的被调查者表示，在上海周边地区中，会选择在苏州（昆山）进行投资。他们选择投资地区的主要根据是城市宏观经济、来往上海的便利程度以及投资回报率。在外地买房者中，用于投资的占62.16%，而购买住宅和别墅的超过58%。
上海客面临投资调整
据了解，这个约定只是江苏省银行业的行业自律，政府并没有参与。苏州房地产协会副秘书长沈庆年认为，约定虽然会增加炒房成本，但对炒房的影响到底有多大，要看投资者对房市未来走向的判断。目前苏州房地产市场供大于求，正逐步走向理性。
曾昌宇认为，对投资行为影响最大的还是停止一年内转按揭贷款。以前20万元可以操作的事情，现在需要100万元，这大大增加了炒房的成本和风险。很显然，这个政策针对的是短期投资行为。
“江苏意在掐掉这股正在被投资客燃起的‘火苗’。”卫明不动产营销智库负责人蔡为民指出，市场最直接的反应是投资者资金的分流。现金充裕者可能会考虑继续做一些长线投资；部分资金会向中西部二三线城市转移，武汉、成都、重庆等地对投资者都很有吸引力；还有部分投资者可能会暂时观望。
业内有观点认为，上海房地产市场的盘整会在2年后结束，现在从上海房市抽离的资金主要在苏州、无锡和南京等地进行一些一至两年的中短期投资。一旦上海房市的盘整结束，这些资金可能马上重返上海。
而江苏房贷新政策无疑给这些投资者当头一棒，上海房地产投资者的投资去向面临新一轮调整和选择。
苏州市房产管理局副局长顾蟾光此前接受《每日经济新闻》专访时表示，不主张但也不反对投资，对上海人前来苏州买房没有什么限制，就像苏州人到上海买衣服那样自由和方便，前提是符合国家规定。目前，苏州楼市的消费主体是在苏州工作的人群。不过，任何一个地方的房地产都需要有人前来投资，以便激活当地市场。
他认为，尽管苏州房价和上海相比有较大差价，但目前工作在上海而居住在苏州仍有诸多不便之处，估计近年不会出现大量上海人来苏州居住的局面，前来苏州买房的上海人主要以投资为主。
昆山建设局局长沈立新说，去年上海人买走昆山15%的楼盘。截至今年一季度，昆山今年总共预售了90万平方米商品房，上海人买走了其中的25%。大量上海人在昆山买房还是近两三年的事情，目前有许多上海人在靠近上海的昆山陆家、花桥等几个镇购买了别墅，作为度假使用。一个真正好的房地产市场需要投资行为，无论是投资还是居住，欢迎上海人前来昆山买房。
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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