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房地产业将加快并购整合步伐
2005-05-1301:06
编者按:日前,国家七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,引起了市场的极大关注。稳定房价新政的出台,对房地产业及其上下游相关行业、以及相关上市公司将产生怎样影响,本报特别约请有关行业研究员进行深入分析
房地产行业毛利率和利润水平将受到国家价格调控的严厉挑战,尽管并不能由此断定房地产行业将进入衰退期。行业资金压力、需求增长放缓压力、土地供给压力、土地-存货-销售回笼现金开发流程的资金平衡压力、开发模式规范压力集中起来将加快行业并购整合的节奏,加快行业重新洗牌和集中度提高的进程
此次政策的主要内容可以概括为:增加普通住房供应、稳定其价格,征收营业税打击投机性和投资性购房。国家从土地供应、土地转让、规划调控、销售价位等环节全面介入普通商品房市场,尤其值得注意的是,房地产主管部门将住房销售价位、套型面积等作为土地出让的前置条件,这意味着政府已将住房价格嵌入土地出让环节。
同时,七部门要求地方对中小套型、中低价位房给予优惠政策,并明确要求各地政府在5月31日前公布享受优惠政策的普通住房标准,并在三部备案。所有这些都是前所未有的。
由此可见,国家已从供应和价格方面挤压商品房市场的投机和投资泡沫,运用政策杠杆强化商品房的消费品属性。2002年8月1日起,国家税务总局和建设部发文个人购买并居住满1年以上免征营业税,根据这次政策,二手房转让时全额征收营业税,根据测算,可以看到征收营业税提高了投资性和投机性购房的经济成本。
同时,我们认为,针对不足2年的二手房转让全额征收5%营业税,和人民币升值预期及人民币汇率改革也有关系。通过税收杠杆限制二手房转让既可以防、堵博弈人民币升值预期的增量热钱继续流入房地产市场,同时又能防、堵博弈人民币升值预期已流入房地产市场的存量热钱蜂拥而出和曲终人散。上海地区4月实行的停止转按揭三步并办已经对投资性和投机性购房的转让和套现有了较强杀伤力。
普通住宅新房增量、限价,二手房限制流通导致的买卖价差,商品房价格将进入转折期,价格的回调几乎变得没有疑问。局部地区消费性购房需求的观望心理将转为坚定的持币待购心理。建设部部长汪光焘5月9日提出限制拆迁造成的被动性需求,引导合理的住房消费。可见,为行业所乐道的被动性需求增长也将暂时放缓。
因此,房地产行业毛利率和利润水平将受到国家价格调控的严厉挑战,尽管并不能由此断定房地产行业将进入衰退期。行业资金压力、需求增长放缓压力、土地供给压力、土地-存货-销售回笼现金开发流程的资金平衡压力、开发模式规范压力集中起来将加快行业并购整合的节奏,加快行业重新洗牌和集中度提高的进程。
具备实力整合央企非主营房地产业务和其他开发商资源的上市公司,如果其在土地和商品房销售上的资金平衡能力能够经受住行业需求和毛利率下降冲击,那么其长期成长性和内在价值必能获得提高,虽然短期内公司估值可能受到市场和投资情绪的影响。
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