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加强宏观调控 稳定住房价格
———建设部副部长刘志峰答记者问
本报记者 朱剑红
提要：房地产市场的问题如不及时加以解决，有可能演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。中央强调：将解决房地产投资规模过大、房价上涨过快问题，作为当前加强宏观调控的重要任务。
记者：日前，国务院办公厅转发了建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见。请问这个《意见》出台的意义是什么？
刘志峰：住房消费是现阶段我国城镇居民的主导性消费之一。逐步改善居民居住条件，是全面建设小康社会的重要内容。房地产业是国民经济支柱产业，与解决居民住房问题关系密切，既是经济问题，也是社会问题。近两年来，一些地区房地产市场发展过程中，出现了投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。这些问题虽然是局部性、结构性的，但如不及时加以解决，有可能演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。
温家宝总理在今年的政府工作报告中提出，要把抑制房价过快上涨作为政府工作的一项重要任务。根据国务院领导同志指示，国务院有关部门在深入调查研究，总结一些地区调控房价的做法和经验，广泛听取社会各界意见基础上，提出了有关政策措施。这些措施，就是要切实解决当前存在的突出问题，消除市场发展中的不稳定、不健康因素，稳定住房价格。《意见》的出台实施，有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果；有利于保障城镇中低收入家庭和最低收入家庭的基本居住需要，促进社会主义和谐社会的建设。
记者：国务院强调，必须解决房地产投资规模过大、房价上涨过快问题。您认为中央为什么强调把这两个问题，作为当前加强宏观调控的重要任务。
刘志峰：1998年以来，房地产开发投资持续多年快速增长，如果不把握好发展的节奏，任其继续高速增长，将会带动全社会固定资产投资规模膨胀，加大对钢材、水泥等产品的需求，影响经济社会持续协调发展。部分地区房价过快上涨，加重了城镇中低收入家庭的住房负担，加大了社会经济运行成本和经济结构调整难度，增加了投资反弹的压力，也容易助长投机行为，影响金融安全和宏观经济稳定。
提要：房价过快上涨，除了正常的成本上升原因外，还有大量资金涌入、投机炒作严重、供应结构不合理、大拆大建带来大量被动性需求等。稳定房价实行供应和需求双向调节，重点是遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理的住房消费。
记者：2004年以来，全国商品住房平均价格出现了两位数增长。而且房价过快上涨的势头，从东部沿海地区向其他地区扩展。您认为房价过快上涨的主要原因是什么？
刘志峰：原因是多方面的。有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素。
第一，大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股市低迷，社会资金缺乏其他投资渠道，纷纷挤向房地产市场。也有不少境外资金进入热点城市房地产市场。
第二，一些地区投机炒作现象严重，投资性购房需求迅速扩大。一些居民基于房价上涨预期，也参与购房投资；或者担心房价继续上涨而提前入市。
第三，商品住房供应结构不合理，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，抬高了商品住房的平均价格。
第四，部分城市盲目大拆大建，搞不切实际的形象工程、政绩工程，带来大量被动性需求。在经营城市的理念指导下，抬高了土地和房地产市场的价格。
第五，市场秩序比较混乱。少数开发商及中介机构利用市场信息不对称与不透明，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、虚假宣传等不正当手段，哄抬房价，误导市场预期。
记者：抑制房价过快上涨，已经成为当前社会关注的热点问题，请您介绍一下当前稳定房价工作的总体思路。
刘志峰：这次房地产市场调控，坚持遵循经济规律，主要采用经济手段和法律手段，同时实行必要的行政手段，加强市场监管，加大对低收入家庭的住房保障力度。调控的总体思路是，坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。调控工作实行供应和需求双向调节、综合治理的办法。调节需求的重点，是遏制投机性需求，控制投资性需求，限制被动性需求，引导合理的住房消费。改善供应的重点，是鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，增加中低价位、中小户型普通商品住房和经济适用住房供应。
记者：对房屋投机炒作行为，社会反映强烈。《意见》对遏制投机炒作有什么具体规定？
刘志峰：为遏制期房炒作，国务院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。也就是说，房屋在取得房产证之前，不得转让。同时要求实行购房实名制，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
为抑制炒作已经取得房产证的房屋，加大了税收调节力度。经国务院批准，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
记者：老百姓的普遍感受是，当前中低价位普通商品住房供应不足，请问如何解决这个问题？
刘志峰：为保证中低价位普通商品住房供应，《意见》提出了四条明确要求。
一是强化城市规划调控，落实此类项目建设。要求各地人民政府尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局、进度安排，并向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。房价上涨过快的地区，住宅建设要以这类住宅项目为主。城市规划主管部门要根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房项目建设需求，在项目选址定点上予以保证；规划审批中，要优先审查，加快工作进度。
二是控制这类住房的价格。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。
三是加大土地供应调控力度。对居住用地价格、住房价格上涨过快的城市，适当增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住宅用地供应。依法制止炒买炒卖土地和囤积土地行为。
四是鼓励和规范发展住房租赁市场，多渠道增加住房供给。
记者：去年，经济适用住房投资出现负增长，有的城市甚至停止经济适用住房建设。全国经济适用住房开发投资占房地产开发投资的比重，由上年的6.1％下降到4.6％，导致经济适用住房供应严重不足。请问《意见》对此提出了什么措施？
刘志峰：为增加经济适用住房供应，《意见》在提出适当增加经济适用住房用地供应的同时，要求各地按照2004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合印发的《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，切实降低开发建设成本，利润控制在3％以内。对套型面积、销售价格、销售对象以及开、竣工时间等提出控制性要求，并在《国有土地划拨决定书》中予以明确，向社会公示，接受社会监督。
记者：为保障城镇最低收入家庭的基本住房需求，国务院反复强调要完善廉租住房制度。《意见》对此有什么新的具体要求？
刘志峰：目前，一些城市已经形成了较为完善的廉租住房管理办法，覆盖面逐步扩大。但总体看，多数城市的廉租住房制度建设还刚刚起步，存在一些市、县政府重视不够、资金不落实、覆盖面低等问题。针对这些问题，《意见》提出了三个方面的要求。一是，抓紧开展最低收入家庭基本住房情况调查，全面掌握需求情况，建立保障对象档案。二是，要根据廉租住房需求，以财政预算安排为主，切实落实廉租住房资金来源，逐步扩大廉租住房制度覆盖面。包括对更多符合廉租住房条件的家庭给予保障；也包括根据当地经济社会发展水平的提高，逐步提高保障的标准。三是，把廉租住房制度的实施情况，纳入省级政府对市（区）、县政府的目标责任制管理。
提要：此次调控界定了什么是普通自用住房，并明确国家相关优惠政策不变。总体上看，《意见》是有利于中低收入家庭的。
记者：此次税收政策的调整，会不会增加老百姓的住房负担？
刘志峰：对以自住为目的的普通住房消费，国家一直是支持的，1999年以来陆续出台了许多优惠政策。从这次税收政策调整看，主要是调整了营业税政策，实行优惠政策要求的居住期从一年调整为两年。但居民为了自住而购买的普通住房，一般不会在两年内转让，因此国家对中低收入家庭住房消费的支持政策基本没有改变。
但由于过去对什么是普通自用住房没有严格界定，一些地区在执行中把优惠政策扩大化了。一些不该享受优惠的，甚至连投机、投资性购房，也享受了。为有效抑制投机炒房行为，《意见》在要求严肃税收政策，严格税收征管的同时，采取了区别对待的办法，对享受优惠政策的普通住房提出了认定标准。享受优惠政策的普通住房要同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上的住房、单套建筑面积在120平方米以下的住房、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下的住房。考虑到各地区情况的差异，各地要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。其中，对面积和交易价格的规定，各地可在上述标准基础上适当浮动，但向上浮动的比例不得超过20％。这一标准，也为土地供应、规划审批、信贷审核等环节的相关支持政策提供了依据，有利于推进节能省地型住宅建设。
记者：当前，在房地产开发、交易、中介服务和管理环节中存在许多违法违规行为。特别是，有的开发商和中介机构利用市场信息不对称、对国家宏观政策作歪曲解释，通过囤积土地、囤积房源、虚假交易、发布不实价格信息、虚假宣传等不正当手段，人为造成市场紧张，恶意哄抬房价，社会反映强烈。对这些行为怎样进行查处？
刘志峰：整顿和规范房地产市场秩序，加强市场监管，也是这次稳定房价工作的重要内容。有关部门将严格市场准入，加强房地产开发企业和中介机构资质管理。没有取得房地产开发和中介资质的，不得从事房地产开发和中介业务。对于那些恶意炒作、哄抬房价、扰乱市场等行为，必须依法严肃查处；对情节严重、性质恶劣的，要依法从重处罚。《意见》对此作出了明确规定。同时要求，对开发企业和中介机构违法违规销售行为，房地产行政主管部门要将其作为不良记录，纳入企业信用档案，并公开予以曝光。对这些违法违规行为，消费者也应积极向地方政府有关部门举报。
记者：总体上看，《意见》是有利于中低收入家庭的。对吗？
刘志峰：《意见》提出的各项措施，都是保护群众合理改善居住条件的住房消费的，都是有利于中低收入家庭的。稳定房价，本身就是把减轻中低收入家庭的住房负担作为重要的出发点之一。增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房供应，既是调控房价的重要措施，也是为了满足中低收入家庭的购房需要。整顿规范市场秩序，可以为购房家庭创造一个放心的住房消费环境。完善城镇廉租住房制度，扩大廉租住房制度覆盖面，可以使更多的困难家庭享受到政府的住房保障。税收政策的调整，则更加明确地把税收优惠落实到中低收入家庭。
记者：从您的介绍看，《意见》确定的这些政策、措施都很鼓舞人，但关键是落实，您认为要保证这些政策措施真正落实到位，还需要做哪些工作？
刘志峰：首先，要提高认识。稳定住房价格是维护广大人民群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。各级政府要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度，坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控、稳定房价工作的统一政策部署，提高工作的自觉性和主动性。
其次，要落实责任。国务院明确，省级人民政府要对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市县人民政府的责任。各级政府要把这项工作纳入政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。要建立责任追究制度，对控制房价过快上涨措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。
最后，要加强监督检查。国务院有关部门将加强对各地稳定房价工作情况的监督检查和指导；对措施不落实、工作不力的，将通报批评。各省级政府也应当加强对市（区）、县工作的督查和指导，确保各项政策落到实处。
（ 责任编辑：马芳 ）
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