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访谈嘉宾：
毛大庆：凯德置地中国投资有限公司副总经理。(以下简称毛)
陈建明：易铺网CEO、赛睿顾问董事长。（以下简称陈）
访谈记者：陈鸿莉。（以下简称记者）
记者：进入2005年以来，应该说“国际基金”落户北京，已成为备受市场关注的一个热点话题。摩根士丹利投资4亿将富力城的一座纳入囊中，美林注资3000万美金与银泰中心结盟，新加坡的凯德更是大手笔，用18.37亿拿下中环广场两座写字楼，并收购了北三环和望京两个华联商场，还以5个多亿取得东直门14686平方米的综合项目。而他们瞄准的项目基本都是高端的商用物业，区域也大都集中在CBD一带。尽管国际金融大鳄在进入北京市场还处于试水阶段，但这足以引起市场的高度关注，很多开发商非常关注这些大基金的动向。那么，国外大基金会不会迅速进入北京市场？
毛：在目前的大气候下，应该说很多公司都具有浓厚的兴趣，但是寻找合适的项目并不容易，比如CBD的许多项目目前都和不少著名金融公司有着接触，甚至已经有成功案例。为什么这些人都集中在这类地方呢？因为有利可图的，CBD是被看好的，但是这些基金要想落户找到合适的项目并不容易，这也限制了他们进来的速度，另外进来的方式还不是很顺畅，比如法律的壁垒，外汇的管理制度需要改进，外商投资的管理制度，这些资本的进入一定要有一个良好的退出机制作为保障。
记者：那进来的公司岂不是承担很大风险？
陈：欧美房地产基金到中国市场一方面要考虑退出，另一方面考虑以怎样的方式更加了解中国市场。我们在和国外专门做大型购物中心的投资机构沟通时，他们告诉我们，考虑到国内大型购物中心的开发从2001年到目前为止，中国所有大型城市，本土开发商都自己在建了，估计到2007-2008年这些项目陆续开业，绝大多数因为开发商低专业化水平操作，会出现经营问题，欧美基金那时进来收购，其实比现在建的成本还低。过去西单某商业项目最初投资4个多亿，抵押贷款，最后银行拍卖就2个亿多一点。现在开发购物中心很热，其实不少都是在为外资做嫁衣。我们对第一次开发大型商业地产的客户这样建议：保持理性态度，做的时候规模小一点，操作的风险就小一点，招商管理也好做，一个小的购物中心项目运作得很成功，开业赚钱了，在和外资谈判时就会占据主动。国外机构也希望在国内找到一个有经验的、成功的机构成为合作对象。如果做得很大，一旦资金、经营等出现问题，那么在被收购时就会处于被动，任人宰割。
陈：欧美的基金对国内市场已经经过三四年的考察和判断，也就是说考察时期已经过了，政策等各种瓶颈也会陆续解除掉，市场的机会趋于成熟，在2006－2007年一些欧美的机构会陆续进来。
毛：我同意陈总的观点，在未来两三年内会有一个较大的变化，因为该调查的也调查完了，该看的也看清楚了，不做的也就不做了，要做的也该出手了。成熟的企业做事就是有这种特点，开始很谨慎，但是一旦出手就会很有效率。
记者：刚才谈到的都是国外的基金，那么像欧美等国家的开发商会不会也进来呢？
毛：亚洲地区开发商会进来，但是欧美国家的开发商进入相对较慢。
陈：欧美开发商首先对国内的一些手续、程序方面就不适应，一听就会被吓退。拆迁等前期环节他们很难控制，宁可花高价买现成的。
毛：我觉得比单纯的投资要复杂得多。亚洲国家，比如华人文化的国家也许相对容易,而对于欧美国家就复杂得多了。比如对批一个项目盖那么多的章和复杂的报批程序就很难理解。
任何一个国家的房地产市场
都不可能由外资占主导地位
陈：现在有一种观点认为，外资进入北京有它的优势，如雄厚的资金，国际化、标准化的物业管理等，但是也有不熟悉北京市场、缺乏在北京运作的经验、技术和能力的劣势。
毛：我觉得需要关注的问题是，任何一个国家的房地产最后不可能由外资占主导地位，本土的房地产公司成长也很快，比如上海出现两个年销售额超过百亿的房地产公司，而这些公司还在大量积聚人才资本，预示其发展速度还会很快。国际游资也的确很多，中国现在是世界经济增长幅度最快的热点之一，外资的进入也是市场规律使然。
记者：外资开发商或者基金进入北京市场的最大难度是什么？
毛：最大的问题就是政策还不够配套，操作体系相对发展速度滞后的问题。很多人搞不清楚外商投资企业做房地产与国内企业做房地产有什么区别。其实，外资在有项目之前是不能注册房地产开发公司的，必须在先有立项之后，先取得批准证书，方能办理营业执照，这个审批程序要等较长的时间，手续较为繁琐，往往影响国外开发商的运做速度。而国内公司则不需要。这些政策壁垒势必会影响外资进来的速度和操作的效率。
国外资金进来对房地产
是一个良性的推动
记者：这些海外基金进入北京市场后，会对北京房地产或商业地产市场产生哪些影响？
毛：我觉得商业地产非常需要国外基金进来，他们的要求、水准和眼光都很高，也促使一些好的项目能出来。所以我认为，国外资金进来对房地产是一个良性的推动。我觉得“大量的资金进来会引起房地产的泡沫”这种担心没有必要。
陈：更能加速房地产市场的成熟，泡沫更少一些。
记者：但是人们担心国际基金进来会抬高房价，再有北京市场就这么大，一旦国际大鳄进来就会很快出现问题。
毛：现在很多开发商都担心市场会被瓜分，所占份额减少，其实即使外资进来，市场还是要分层次的，谁也不可能把市场做完。
陈：市场还是需要细分，他们进来的投资方向还是以商用物业为主战场，住宅这一块，欧美投资机构很少涉及。去年我们在易铺网搞了一个网上调查，华北地区商铺投资属于排在最后的地区，从价格来看，整个华北地区商铺价格还是比较低，欧美机构到北京来，也是关注到商业地产市场的发展空间，如果说有影响应该在写字楼、商铺、酒店等方面。
毛：我觉得一定要明白国外操作房地产金融的原理是什么。这类公司一定是有很多人在分析市场，而且根据市场的风险和机会，才决定是否投入。基金是什么？不是非得投房地产，它可以投其他产业，基金的投入是很市场化的，是一定受利益驱使的。它往往可以看作一种市场的晴雨表。
记者：是不是会像人们说的那样市场容不下那么多的基金？
毛：我认为是杞人忧天，首先是要把自己武装好，而不是担心别人打进来，第二，外资进入以后也希望找人对口，找人做桥梁，找人合作，首先一定会选择国际化程度高的企业，这是一个迎接市场挑战的良性心态。
陈：国外基金进来对于开发商来说有一定的竞争压力，但是对于房地产市场是一个好事，最大程度缩短中国房地产市场成熟的过程，短期可能对价格体系会有一定的影响，但是经过一段时间，房价会更加地稳定健康。
人物介绍
毛大庆：博士，1996年加入嘉德置地集团至今，主持完成了上海丽晶苑、北京雅诗阁、广州至尊高尔夫球会会所、北京福景园(SOMERSET)等多个大型房地产项目，2003年荣获“全国房地产10大创新职业经理人”称号。现为新加坡凯德置地中国控股集团北京区副总经理，并兼任了两个下属房地产子公司总经理。他对城市人居生活质量评价理论研究颇有建树，出版了《城市人居生活质量评价理论及方法研究》，并发表相关专业文章数十篇。
陈建明：1992年本科毕业于清华大学，2001年获得北大国际MBA学位。现任易铺网CEO，赛睿顾问总经理，并同时任盖洛普咨询有限公司资深咨询顾问，曾任北京首家郊区SHOPPING MALL-北京MALL的项目经理，于1999年被北京市政府新闻办公室授予“特殊贡献奖”。长期从事房地产咨询、开发、招商、融资工作，谙熟中国房地产，尤其是商业房地产的理论和运做。已出版著作有《商业房地产投资、融资指南》、《中国超级购物中心SHOPPING MALL投资开发指南》、《商铺投资指南》等。目前赛睿顾问已经为入驻世界单体最大的SHOPPING MALL———金源MALL的最大主力租户北京新燕莎集团，完成了咨询顾问服务和融资服务。
5月12日
7月1日公积金提高缴存比例
低收入人群买房见曙光
日前，按照国务院《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）规定，北京住房公积金管理委员会《关于北京2005住房公积金年度住房公积金缴存有关问题的通知》确定北京2005住房公积金缴存比例和缴存上限，7月1日起由2004年的1202元提高到1417元，比2004年提高了215元。
上海复地集团9.2亿元
收购北京柏宏房地产公司
上海复地（集团）有限公司（下称“上海复地”）日前发布公告称，该公司已完成对北京柏宏房地产公司（下称“北京柏宏”）全部股权的收购。此次收购是以上海复地在北京的两家子公司即北京复地华方和北京西单佳慧两家公司名义进行的，北京柏宏股权转让金额达3000万元，加上北京柏宏原股东新疆新天集团的三项累计达8.9443亿元债务担保责任，总计涉及金额达9.2亿元人民币。
5月13日
天津构筑三道住房保障网
解决中低收入群众住房
据悉，天津构筑三道住房保障网，按照中低收入群众的困难程度，租售并举，分层次解决群众住房问题，形成群众住房的梯次消费和购房预期安全感，制止了市场恐慌心理。截至目前，有近1000户“双困”家庭已配租到廉租房，300多户低收入家庭办理了经济租赁房入住手续，有近2万户居民准备购买经济适用房。随着政府住房保障能力的进一步增强，会让更多的中低收入家庭能享受到住房保障。
北京市银行新举措限制二次置业
据悉，在加息一系列政策之后，近日北京市银行系统对个人住房贷款又加大了限制力度，联网对购房者信贷进行查询确认。一旦确定个人购房属于二次置业且首套住房贷款尚未还清的前提下，将严格执行6.12%的基准利率，并在原来首付20%的基础上提高10%甚至更高的首付款比例。此番举措在今年以来系列宏观调控政策出台的背景下，已经有明显效果。据一个网络调查显示：已有34.4%的人表示会打消买第二套房的计划，打算提前还贷。
5月14日
房产新政出台
房地产股票4天缩水接近30亿
近日国务院转发各主要部门对稳定房地产的意见内容，对地产股起到了强烈的棒喝效应。据悉，自5月9日以来，房地产板块的个股纷纷大幅下跌。流通市值已经大幅缩水29.45亿元。而行业指数几天来已下跌9.38%，同期大盘的下跌幅度只有4.57%。
上海中介面临大洗牌
“夫妻老婆”店每天关门30家
购房2年内转手全额征税在市场引起波澜，它不仅进一步抬高了投资者的入市门槛，也加重了买家的观望情绪。据汉宇地产的施宏睿总经理介绍，现在每天都有近30家房产中介关门，其中，以“夫妻老婆”店居多。
5月15日
北京出台首个土地供应计划
今年拟供地6500公顷
北京市第一个土地供应计划近日出台，北京市国土资源局公布《北京市2005年度土地供应计划》显示，今年北京市计划供应土地6500公顷，该计划已经市政府审议通过。其中，基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商务用地550公顷。
天鸿集团，西部70万平米
（ 责任编辑：张雪琴 ）
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