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背景介绍：如今的房地产市场可以说已经进入了春秋战国时代，各地诸侯割据群雄并起，南有万科、珠江。北有万通、顺驰，各大房地产开发商或北上或南下，纷纷攻城略地，向外扩张，在通常情况下资产超过十个亿的开发商都会将阵地向沿海或京沪等获利空间较大的市场转移，但是也有一个开发商反其道而行之，他坚守一个内陆省份，而且由省会向地市拓展，他的目标就是本省所有的县级城市盖房子，这位开发商就是建业住宅集团中国有限公司董事长胡葆森先生。
资料一 胡葆森个人简介
1955年，胡葆森出生于河南濮阳。1979年，从郑州大学外文系英语专业毕业后，胡葆森进入了中国纺织进出口公司河南分公司工作，后来被派往香港参与组建外贸公司，1991年，胡葆森辞职在香港创办企业炒房产，一年以后，胡葆森带着他在香港楼市赚得的一千万元回到家乡郑州，创办了建业集团。
（嘉宾小档案）
最欣赏的企业家：王石
印象最深的一句话：种瓜得瓜，种豆得豆
最高兴的事：建业近两年的快速发展
最大的成功：对合作伙伴、朋友、亲人负责
最喜欢的书：《菜根谭》
最想表达的感悟：只要你能在一个地方做好一件事，你就能从盐碱地里挖出金子来
李南：你好，胡葆森。
胡葆森：你好。
李南：欢迎到我们节目当中来。
胡葆森：很高兴、很高兴。
李南：我们也听说，说您尽管是在雄踞河南。但是在整个的中国房地产界，被誉为是“中国房地产三君子“之一，包括冯仑、王石和您，您对这样的一个评价怎么看呢？
胡葆森：因为我们三个经常在一起，特别是1999年，我们三个又一块发起成立了一个目前在地产界比较有影响力的一个组织，我们现在称为“中城联盟”，前几年叫“中城房网”，因为我们三个经常在一起，所以就有了这样一种说法。
李南：其实我们发现，比如在2004年，从销售规模上来看的话，建业作为一个地域性房地产商，它的规模相对来说比其它两家小一些。
胡葆森：小很多。
李南：那么，您的在中国房地产界这种地位其实和您的实力还是有一点不是特别地比配。为什么呢？您觉得您的哪一点能够会足够引起大家的关注。
胡葆森：可能大家觉得我这种人一直在十几年在一个地方做一个事情，不容易，给了我很多的同情和关注，当然有很多的支持。另外就是河南人在河南这个地方做事情，就是说遇到了在其它地方做事情，想像不到的困难和挫折，我能够一直坚持下去对我表示比较…
李南：钦佩。说到这一点特别有意思，我昨天打电话给我一个朋友，我说我要采访胡葆森，他跟您其实还是蛮熟的。他说我觉得胡葆森是一个特别实诚、特别不容易。我说为什么？他说因为其实河南人在河南赚河南的钱是很不容易的一件事情。
胡葆森：对，做了13年，确实遇到了困难，但是还是一步步走过来了.
资料二
1992年，正是海南地产热一浪高过一浪的时候，胡葆森却“反其道而行”，拿着从香港楼市上赚到的1千多万元开始了他在河南的“建业梦”。十几年过去了，当全国地产掀起大流动、大整合的浪潮时，当地产界南军北伐，北军南下，忙于四处圈地的时候，胡葆森再次做出了惊人的决定：建业要立足河南，往下走，往深做，把房子盖到河南的130多个县里。
李南：您的这种向下做，向地市发展，比如说这种做深、做细、做小，其实我觉得这种战略对房地产界还是会有比较大的影响，因为目前整个房地产界异地开发和跨地域经营是普遍的一个运作模式，那么真正我们叫得响的很多的房地产商都是比如说北方，甚至是南方的万科等等，它都是在做这样一个事。那为什么你们会把自己定位成一个地域性房地产商呢？
胡葆森：当时有很多人问我，你为什么不出河南，我就说告诉你一下现在讲的，城市化进程就决定了在未来的15年内，有1500万人，或者说差不多有两千万人要从农村进入城市，两千万人按每人平均十平方米就是两亿平方米，加上原有的三千万城镇人口，那么从现在的人均的居住面积不到20平方米，就是每人一年提高一平方米的居住面积就是3000万平方米。你能提升到10％的时候，你每年就可以开发三百万平方米，为你的企业的这种商业的效益，又提供了巨大的一个盈利空间，300万平方米大家都会算，每平方米有两百块钱的利润就是有六个亿的利润，你既参与和推动了河南的城市化建设，同时你自己本身获得了一个快速的、长远的一个发展。我们在2003年的时候，我们使我们自己的价值观更加清晰和简单了，我们把核心价值观改为根置中原、造福百姓，那么你的价值观，你的终极追求既然是根置在中原，造福这一亿百姓的话，那你也没必要跨到其它省市去发展了，你价值观的终极定位以及你所处的城市化，快速提升快速发展的这种时代，以及你自身的这种条件，所以在这样一种三方面的因素基础上我们制定了一个省域化的发展战略。
李南：那有朝一日你们会不会也走出去，就是当觉得到时候的时候？还是会选择战略的调整。
胡葆森：我自己觉得现在这个战略呢我想短期内不会。为什么呢？因为不需要。我们经常讲，我们是属于小城市大战略，因为河南你知道有130个左右县以上的城市，我要把这130个都做完的话，我大概需要15年时间，我们现在初步就是说乐观地如果快的话在2015年前后可以进入一百个以上的城市，那么稍微慢一点的话可能在2020年前后就进入到这130个城市，你想想你任重道远，还有15年的路要走，你干吗要分心做其它城市呢。
资料三
在一些精明的地产商人看来，地处中原的河南就是一块“盐碱地”，但在胡葆森眼里，河南却是一块“风水宝地”，只要采用了正确的策略，就是“盐碱地”也能挖出金子来。于是，“让河南人民住上好房子”也就成了建业集团本地化发展战略的核心目标。
李南：如果我们抛开这个责任感不说，单就企业目前这样一个商业的战略来说，您觉得这种地域性的战略，它的利弊到底在什么地方？
胡葆森：我们现在单纯从商业利益这个角度来看，其实我们这个战略也逐渐地显示出了它的优越性。比如讲扩张的速度会要快，因为我们在拷贝，我们在郑州的一个创新的产品可以很快拷贝到其它城市去。第二、管理跨度比较短、比较小，我们现在要最远的一个城市，郑州到信阳现在开车是两个半小时的车程，现在郑州到其它17个中等城市的道路，已经全部都是高速路了。那么所以在这样一个过程中，管理跨度小，扩张的难度低，风险控制的难易的程度要显而易见要比做全国的跨地要容易得多，另外就是人脉关系，另外文化的差异，就是区域之间的文化差异比较小，所以它产品的创新，品种的丰富要求也不如在全国做跨地域的。
李南：那会不会有一些不好的地方，一些弊端。比如说从一个中型房地产商到一个大型房地产商，现在一方面可以减少你创新的成本，另一方面可能会某种程度上压抑你创新的这种动力，因为它这种地域文化使得你不会花费太多的心思去讨别人的喜欢。
胡葆森：不会，不会，你这种担心呢就是我原来也有这种担心，但是后来就是像郑州，省会城市，作为一个快速发展的城市，现在在过去的两三年时间里面，越来越多的国内大地产商开始进入这个市场。我们在郑州上强调了创新和服务，那么在地市的市场上，我们强调了速度加低成本，可以明显地看出来两个团队的组织特征是不同的。所以在郑州市场上，要求你必须时刻牢记着创新加服务。所以就是你企业的创新的能力和创新的动力应该说始终保持一个非常旺盛的状态。
资料四
在胡葆森看来，在没有与资本市场对接之前，建业还不具备对外扩张的实力，也无法承受过多的风险，而本地化战略最大的好处，就是同一种商业模式能够得到不断地复制和使用，这样就大大降低了企业的风险。在郑州，建业用日本设计大师黑川纪章的作品告诉大家，河南人也有能力盖出世界一流的房子。不少人对胡葆森战略家的眼光感到惊叹，而胡葆森认为，自己之所以能够登高望远，纵揽天下风光，是大自然给他的思想带来了启发。
李南：我看到你写的一篇文章，谈到“今因乐而登，由登而悟，由悟而察”。我们很想知道，您在登山的过程当中，悟到了哪些东西，又察到了哪些东西呢？
胡葆森：很突出的一些感受，比如说我记得2001年的时候，和王石去登黄山，去登黄山的时候，因为我是一直跟着王石在走，我们两个走在前面。刚开始的时候，我是老想超过他，我老嫌他走得慢，我说这还是健将呢，怎么走得这么慢。开始前几百米老想超过他，到了中间阶段只能是跟了，就是说你只能跟着他走，因为他是一直不停地在爬，但是到后面阶段你就在跟的时候已经很吃力了，我一直和他一起爬到了山顶，在这个过程中我经历了三种心态，开始的时候想超过他，中间的时候就想着和他一块同步在走，到了后面的阶段只要不被他落下就已经算成功了。在这个过程中，你想王石他登山就是一种匀速，从一开始做最后基本上保持了一种匀速的前进，这就跟做企业差不多，企业在做百年老店的过程中是不需要冲刺的，当然遇到机会的时候会需要加速一下，但是从心态上来讲一直要保持匀速前进的一种心态，我们现在从商业角度来看，国际投资机构，它在找企业来投资的时候，找投资对象的时候，一定是找那种有稳定的发展速度，就是保持匀速提升的，就是每年百分之一二十，百分之二三十的这样一种速度，它不希望你出现锯齿性的发展的曲线，这个感觉就是在这个过程中去悟到的。
资料五
生在河南、长在河南的胡葆森，有着浓浓的河南情结。1994年，中国足球的职业化即将拉开序幕。在得知一家外地企业将入主河南足球队时，胡葆森立即决定接手河南足球队，在他看来，河南的球队不能被外人拿走。于是，11年来，建业队就成为了建业集团的标志与象征。11年的时间，胡葆森在建业足球俱乐部上已投入了近1.6亿元。11年来，中国足球经历了风风雨雨，国内各俱乐部不断更换门庭，而河南建业却成为了甲级俱乐部中惟一一支旌旗不改的队伍。
李南：那又是什么使你们能够十年来一直坚守着这个足球这个阵地呢，而且这两年是中国足球特别低糜的一个时候，很多人已经纷纷退出了，那为什么你们还会坚守在那里，你觉得付出跟回报成正比吗？
胡葆森：实事求是地讲在从事足球的11年的过程中，我自己的心态也发生了一些变化，早期的时候是一时之勇，当然还有做品牌的意识，后来发现它里面很多的事情是我们一开始没想到的，比如讲成本非常高，维护成本非常高。97年之后我就开始进入了一个反思和思考的阶段，特别是在98年降级之后，决策班子成员当时七个人，六个人对反对继续搞下去，反正降级了又这么黑暗，假球，黑哨这么多，退出吧，另外，我们当时主业也在快速发展，也需要资金。我当时是这么想的，一个是我们当时就是之所以，就觉得投资足球的兴趣减了，一个是当然足球大环境越来越不好了，第二个原因也就是说这种足球的这种产生的巨大的广告效益，不能被你的主业所利用，这是我当时觉得我促使我不想搞足球的最直接的一个经济方面的原因。但是后来想想，我就是说河南足球当时在你手里，从94年捡起来了，或者说你挑起了这样一个责任这样一个担子，到97年冲甲A，当时正在蓬勃向上的时候，98年突然一下子降级了，降级之后你把这个担子给它扔掉，那么老百姓怎么看你，包括你的消费者怎么看你，你的企业文化一直在强调守信用，负责任，那么在这件事上你表现出的是守信用？是负责任吗？就是你自己嘴上说的和你做的不一致。如果你当时真是把这个挑子撂了，我觉得和你平时习惯倡导的负责任的一种企业文化应该是相背的。所以还是我自己力排众议吧，即便是有一天我把这个东西交出去，也一定是在它好的时候交出去，不能在它降级的时候，在它最困难的时候交出去，所以98年的时候我自己又决定继续搞下去。
资料六
说起建业的足球，胡葆森相当诚恳。对于足球，他忧郁过，彷徨过，也想过要放弃。在他看来，建业一直坚守足球的理念，不仅仅是为了河南的足球事业，也不仅仅是为了球迷，而是建业也需要足球。用胡葆森自己的话说，足球是检验建业品质的一个载体和标准，也体现了建业解决困难的勇气和决心。
李南：我在您前几年的答记者问里面看到了，您说对于足球我是很矛盾的，因为足球承载的广告功能，可能对于烟酒和日用消费品比较合适。足球和业主之间的转化率和重叠率是非常低的。但是现在您是希望能够把整个集团的资源向足球去倾斜，这种转变完全是因为这个市场的自然变化，是吗？
胡葆森：你企业自身的，刚才讲了我们的战略，已经促使了我们企业现在在快速地发展，我提出了资源转换，资源共享。另外资源转换，就是让我们的客户，让我们的业主都成为我们的球迷，让我们的球迷尽可能多的就成为我们业主，就具备了这样一种转化的能力了，
李南：具备了吗？
胡葆森：我觉得现在越来越多了。我举个例子，像新密，就是一个县级市，大概九四年它的球迷协会就已经有三千多人了。我当时去的时候和他们做了一次活动，和他们见面的时候，当时我去的时候还下着雨我记得，当时有两三百个球迷就在宾馆的门口就在等着我，说个很夸张的话说举着我的画像，他们要说胡葆森，你要是到这儿来盖房子，你不管这个小区盖了三百套房子还是五百套房子，你不用销售，光我们球迷就买完了。你可以看看，在这个过程中实际上这个市场是存在的。我这次说，原来足球发展方向是这样，主业发展方向朝这儿了，两个方向虽然大致方向差不多，但是还没有平行，从去年开始，这两个方向平行了。那现在，我要把它重叠出来，就是足球和主业的方向要让它重叠起来。为什么要重叠呢？就是说主业的方向和我的企业发展方向，从价值观上来讲它是一致的。那么现在就让它并轨了，就是方向并轨了。并轨之后，你往足球这个领域投的所有的钱，实际上对你的企业发展的所产生的作用也是正方向的，完全是重叠的。在这个时候，你的钱不管投到足球上也好，投到主业上，它所产生的作用是一致的。在这个时候我就说现在可以足球方面可以加大去投资了，因为它所产生的所有效益，和我的企业发展的主方向都是一致的。所以在这个时候就是说今年我们开始可能会加大足球方面在时间上、精力上、人才上、资金上的投入。那么最终我们今年可能会在下半年年底创造个奇迹出来。在中国足球职业化发展这个过程中，我们应该说可能是最先找到这条路的。
资料七
房子的价格，一直是当前老百姓关注的焦点。前不久，政府为控制房价而采取了一系列调控措施，更是引起了人们的关注。作为国内极具影响力的房地产联盟－－“中城联盟”的轮值主席，和中原地区最大的房地产商，胡葆森对此持怎样的观点呢？
李南：我们知道最近高层其实还是有一系列的措施，比如说调高首付的比例，包括房贷利率的调升，包括上海那边如果你一年之内如果要卖的话，不可以办按揭等等，觉得这样的一些措施出来之后，它对于房价平抑短期内会有作用吗？
胡葆森：肯定会有作用，因为我觉得这种作用表现在消费者心理上，包括税收，加息，包括将来这种提高首付的比例。业界把它称为“组合拳”，政府现在开始一种连贯的“组合拳”开始向房价打来。恩格斯在19世纪的时候，专门写过房价的文章，可以看出来在任何一个发展的阶段，住房问题它关系到了百姓的最基本的一个生活问题，所以它历来是政府需要关注和重视的一个问题。所以就是说这个房价问题这几年确实上升过快，特别在一些局部地区，比如上海、杭州、北京，房价从三年前在上海，我们当时一说一万块钱就是说房价非常非常高，现在在去年年底的时候甚至出现了六千美金甚至更高的房子。
李南：但目前的房地产利润大概是会有多少？
胡葆森：看在什么样的城市，比如讲你在北京、上海、深圳、广州，我们经常讲的一线城市，可能一个项目的利润率会达到40％。在北京做一个项目来讲，从开始征地到把这个项目做完，即便是取得了40％到50％的利润，平均到每一年上头的平均利用率也不过就是10％左右。
李南：那么刚才我提到的，比如六七千这样一个阶段的这个房子，供需这么旺盛，基本上无房可买，排队买房的现象比比皆是了。那么您也说过，比如说看房价涨跌的话，短期看供求，长期看成本，那么是不是从短期和长期来看的话，房价都不可能下降，那么如何能够平衡这种居高不下的房价？会有什么办法？
胡葆森：我觉得下一步可能是平抑房价，我觉得一种正确的做法，当然政府这次平抑，我觉得也会起到明显这种作用。首先是提高利率，等于是提高开发商的成本。第二，增加二手交易房过程中的税收，那么就等于遏制了炒房现象。同时提高了这种按揭的首付比例，那么这样一来，就使那些买高档房的人就没有能力去买更多的两套、三套甚至更多的房子。
李南：那么社会社会上一种声音就觉得是目前房价高起有一个因素是房地产商哄抬房价，每一个房地产商都在说，这也涨了那也涨了，房价不得不涨，但是政府经常会在一段时间之后会有一个报告，或者有一个官员出来说，说觉得目前土地供应量非常充足了，不会涨、不会涨。怎么看这两种有意思的对比？
胡葆森：实际上一些优秀的地产商或者一些负责的地产商，他不会轻易地去嚷嚷这个房子的房价或者什么这些东西，反而是那儿中小型的或者有一些即将出局的或者现在被基金困扰的，自己的这个房子长期卖不出去的，甚至还有各地不少出现了做假按揭的发展商，正是这种发展商他为了缓解自己当时的困境，会加大一些对一些事情的一些渲染。所以真正优秀的这种健康的比较好的地产商，他很少在这个过程中去扮演那样一种，这种舆论制造或者这种谣言传播的这样一个角色。
资料八
胡葆森属羊。在他的办公桌上，摆放着各种造型的羊的装饰品。如果说企业家的性格特点决定了企业的战略。那么，建业“小城市，大战略，小企业，大理想”，是不是与胡葆森属羊所具有的个性特点有关呢？
李南：我知道您属羊的，所以我们也特意找了一下，而且您的办公室里放了很多很多的不同的羊，我们也查了一下属羊的人性格特征是什么样的。当然是很有意思，不一定说这一年属羊的人全部具有这样的性格特征。但是你可以来挑来做个选择。它是这样来形容属阳的人的性格特点的，一个是生性温顺，知足长乐，属外柔内刚型，这是第一句话。第二句话，温和的外表下隐藏着高昂而旺盛的生命力；第三是略带神经质，有悲观怯弱的倾向，不擅处理逆境和打击。
胡葆森：可能是第二种比较接近我的这种性格和风格。
李南：就是温和的外表下隐藏着高昂而旺盛的生命力。确实很多的认识您的人熟悉您的人都会说，您是一个很温和，很厚重，很有责任感，很务实的人，但是通过刚才的叙述建业从92年开始800万起家，到建业足球在中国足球如此黑暗和曲折的境况下能够坚持到现在，我相信这个背后都是有很旺盛的生命力的，而且我也知道，比如说中国房地产三君子，同时我觉得您是一个才子。最后，我们要请您我们做一个特长展示，为我们现场写一幅字，给我们的观众朋友也看一下。
胡葆森：好，那我就恭敬不如从命。
尾声：
李南：中原人的性格中有谨慎平和的成分，几年胡葆森就曾说过，自己已经随时做好了经营不善，陷入困境的准备，但是如今他仍然满怀豪情地带着建业向着阳光跋涉，对于未来胡葆森更是信心百倍，他说只有在一个地方做好一件事情，就一定能够从盐碱地里挖出金子来。
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