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受房产新政的影响，“炒房者“开始集中抛售商品房，而一手房和二手房市场都出现了交易清谈的情况，那么现在是买房的最佳时机吗？显然不是，因为大涨的房价还有一个合理回归的过程，租金收益率还远低于贷款利率。因此，无论是自住，还是投资，现在最好的策略就是耐心等待。
文／本刊记者 甄爱军
在浦东新区外高桥一家外资公司上班的欧坚明决定暂时放弃自己的购房计划。
欧坚明跟他的女朋友已经经历了3年多的爱情长跑，女朋友的父母坚持要等到他买房以后再结婚，虽然他俩在1年前就开始讨论结婚的事情，但苦于房价太高而没有找到合适的房子，所以一直没能组成幸福的小家。但现在房地产市场出现了变化，新房销售放缓，二手房的挂牌价格也已下调，但他却决定再等。“我要等待房价降到一个比较合适的价位以后在考虑买房。”他这样说。
的确，欧坚明的想法也许不是某一个购房者的想法，可能已经在购房者中形成了“共识”。如“上海热线”网站上一个有关买房的调查活动中，共有12327人参与，其中 10631人认为目前市场选择性不高，持观望态度，占总投票人数的86.24％。
基于政府对房地产市场的调控，目前确实不是买房的最好时机，对于购房者来说，无论是购房自住还是投资，现在要做的事情就是耐心等待。
记者近日从一些房产中介门店看到，有些房源已经被降价甩卖，就如服装店处理过季衣服一样，这只是上海楼市回归理性轨道的一个缩影。
“炒房者”集中抛售
很多投资者选择了退市。
目前房地产市场上的投机行为遭遇“精确导弹”的打击，最为显著的表现在于增加投机的成本。各项政策对于投机都十分不利，先是银行停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。对于投资者来说，一旦失去了银行的“帮助”，再想有所作为已经很是困难。同时建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管，对于所购住宅不满2年的转手交易的，将全额征收营业税。
据悉，1999年和2003年，为鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策，其中包括营业税、土地增值说、个人所得税以及契税等。目前除了营业税之外，其他的税收优惠政策不变。如果房价在《意见》出台之后还不为所动，那么接下来可能还会从各个层面进行调控，税收是一项重要的内容。这也是对投资房产极为不利的地方。
眼下在上海传播得比较广泛的说法是将有调整契税。上海目前征收的标准是是成交价格的1.5％，而契税暂行条例规定的收取额度是成交价的3％～5%，虽然还无从确定到底会不会上调，但如果房地产市场还出现非理性的上涨局面，则不排除上调的可能。
虽然，去年9月份杭州停止征收二手房交易个人所得税，但记者从相关人士那里得知，杭州准备选择合适的时间再次恢复征收。那么，上海方面会不会向杭州学习，也开始征收二手房交易个人所得税，这不得而知。
在“上海热线”网站上的一个小型调查中，涉及到了目前关于投资的话题，有九成的投资者认为目前政策调控多，还是观望好。
在这次主题为“市场租售‘倒挂’，投资要做选择题”调查中（投票时间4月12日至5月11日），共有11750个网友参加了投票，其中10762人认为目前政策调控多，还是继续观望，占到91.59%。
而从全市各大房产中介得到的消息是，受到一系列房产新政的影响，一大批“炒房者”开始集中抛售手里的房产，中介的挂牌量比前期有了明显的上升。从“炒房者”急于抛售房产这一点看，他们对房价的未来走势并不乐观。而且部分“炒房者”是依靠银行资金来投资房产的，在房产周转速度大幅度降低后，他们将面临着巨大的还款压力。而受此影响，他们唯一的选择就是抛售手里的房子，回笼资金。
购房自住不到最佳时机
“现在是不是该买房了？”看到现在房地产市场出现震荡，房价不再是铁板一块，在一家知名网络公司就职的邰先生这样问记者。
邰先生是安徽人，在上海成了家，并在普陀区购有一套二房一厅的住宅，但随着小孩的出生，以及近期把自己的父母也接了过来，这套房子已经显得有些拥挤了，他不得不开始考虑更换住房。
邰先生原本想等待一段时间。他在市中心找了几个楼盘询问了一下房价，发现房价已经超过了他的承受能力。但随着国家和上海政府、银行不断出台新政策来调控房地产市场，致使房地产市场出现了一些前所未有的现象，诸如二手房买卖过程中买家可以一再要求降价，部分开发商主动提出打折等等，这让他有些心动，是不是机会来了？
机会真的来了吗？
目前，上海二手房市场价格的确有所松动，但仍然处于高位，市场的租金收益率只有3％，比银行贷款利率低得多。以一套100万元的住宅为例，现在的市场行情是年租金大约在30000元左右，每月也就是2500元。而如果是购买这样一处住宅，首付就是30万元，还要加上一些税费，至少要支付35万元。剩下的70万元按30年按揭计算，每月要还近4000元的房贷，比租房住每月要多支出约1500元。如果不考虑房价上涨的因素，显然，买房不如租房。
那么，房价还会上涨吗？
房价上涨难
房价到底会不会一直延续这两年的势头，而一直迅猛上涨呢？这是大家在购房前必须考虑的问题，尤其是准备贷款购房的人。如果贷款购房后，房价下跌了，很可能会造成家庭负资产的情况，前几年的香港就曾出现过这种情况。
经过近期系列政策调控之下，房价是不是会出现向下的拐点呢？
房地产学者、上海市房地产经济学会高级经济师顾海波认为，目前的房地产市场犹如断了线的风筝，近期内想要再次上涨似乎不大可能了。
日前，由国务院发展研究中心发布了《2005年第一季度中国市场形势分析及趋势预测》报告中，对房地产的未来走势做了分析，认为房地产供求形势和市场结构将进一步改善，房地产价格涨势将回落。
同时，几乎每天都可以看到不少关于某某楼盘下跌、有投资者降价抛售物业的报道，在此姑且不论这样的情形每天会发生多少起，是个别现象还是普遍行为，但这在两个月之前还没有应该是前所未闻。所以出现这样的情形，可以认为市场出现了转折。
基于政策对房地产市场调控的方向，现在可以大致做出判断，不允许房价再像以前那样，出现疯狂上涨的态势。顾海波甚至认为，上海房价经过这几年大涨之后，必然有一个大落的过程，他预计会在这次调控下整体下降30％。
今后购房可选择余地大
过去2年，人们纷纷加入到购房的行列中，主要有两个原因，一是房价不断上涨，二是中心城区住宅日益稀少，怕今后买不到好地段的房子。但从现在的情况看，这两种情况今后几年都不会发生。首先，房价的上涨已经得到了一定的控制，二手房市场还出现了降价的趋势，而且政策调控的主要目标就是房价，如果现有的政策不能让房价回落到一个合理的水平上，势必会有更严厉的调控政策出台。从投资客大规模抛售房产就可以看出，房价进一步上涨已经不太容易了。从网上房地产公布的信息来看，现在内环以内每天的成交量只有几十套，而内环内可售的商品房约有27000套，按现在的销售速度，即使没有新盘供应，也可以销售2～3年。如果要考虑到还有大量的二手房抛出，可供选择的商品房数量将更多，因此我们完全不用担心今后买不到好地段的房子。
买房再等等
通过上面的分析，我们不难发现，无论是自住，还是投资，现在都不是买房的最佳时机。众所周知，我国的房地产业对银行的依赖程度很高，从购房者到开发商大多需要银行贷款，而受到房地产销售放缓的影响，炒房者和开发商都会感受到资金方面的压力。尽管一些实力雄厚的开放商能挺一段时间，但也肯定会有一部分开发商，会因资金匮乏而被迫降价销售，从而形成房价的多米诺效应。由于交易成本的大幅度提高，炒房的利润被大量吞噬，炒房变得越来越无利可图，在这种情况下，投资性购房需求将减少，从而改变市场上房产供不应求的局面，房价的回落也就在情理之中了。
那么，什么时候才是购房的最佳时机呢？我们要密切关注租金收益率的变化，如果租金收益率能够超过银行的贷款利率，就可以考虑购房了。
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（ 责任编辑：漂流 ）
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