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怎样用房贷杠杆遏制楼市投机--扬汤止沸还是釜底抽薪？
山东青岛社科院 杨曾宪 研究员
关于当前中国城市高房价之显在、潜在危害已无需多论。套用一习见句式：居高不下的房价的确已到了非抑制不可的时候了。前些日子，央行调整商业银行个人房贷政策便是信号，显示了政府平抑房价的决心。谁知，这一降温房市的措施，却遭到了普通购房者的强烈质疑。某些经济学家也纷纷登场，从理论上推导此举药不对症，没抓住房价高攀的要害，只扬汤止沸而没釜底抽薪。他们由此得出结论：央行举起的房贷利率“刀子”，并没触动房地产商和投机者的利益，反而伤及了那些有强烈住房需求的普通百姓。
那么，是否真如专家所说，政府通过房贷利率杠杆来挤压房市泡沫、抑制楼市投机的做法是药不对症呢？笔者的回答是否定的。尽管此次房贷新政确有缺陷，理应日后修正，但大方向是正确的，有关专家的反驳理论是不成立的。
一些否定调整房贷利率可抑制房价的专家是这样分析的：房价构成因素中，包括贷款利息、劳务成本、各种税费、建材成本、土地价格、超额利润等等。贷款利息（笔者注：建房贷款利息与购房贷款利息并非一回事）只占其中很小部分，而且近年来，利息、劳务、税费变化都不大，建材成本升幅也不高，由此他们得出结论：房价高涨的主要原因，是土地价格和超额利润上升过快所致。在这背后，则是土地转让和买卖过程中，政府也获得了巨大投机利益。因此，这些专家的一致意见，是政府应降低土地价格，通过降低建房成本来降低房价。不客气地说，这种理论思维方式，依然属于计划经济模式。在市场经济条件下，价格主要由供求双方博弈形成的。当某种商品大体供求平衡时，其价格浮动会受制于成本；而当某种商品处于严重供求失衡状态时，其价格便会脱离成本。特别是当某种商品变成投资投机套利对象时，它的价格更是常人所读不懂的。曾几何时，长春君子兰贵如金山银山；就在眼下，中国股市的垃圾股也不时逆市窜红。因此，在目前楼价非理性攀升时期，地价无论怎样降低，房价该飙升还飙升，只是国家又损失了一大块利益而已。实际上，中国房地产商之所以成为最先暴富的一族，就因为他们是按计划价格（加腐败成本？）买地，然后以市场价格卖房，从中获得了巨大利润。今天政府若再这样做，等于杀贫济富，于理于法皆不容，更背逆建设和谐社会之目标。
与此同时，另一些专家则干脆否定房产投机的存在，他们指出：稍有些经济学常识、头脑清醒的人都会认识到，目前我国大多数城市房价居高不下，其主要原因并非是由于投机造成的；土地价格上升、现实刚性住房需求不断上涨，才是抬升房价的关键因素；在购房需求和有限资源矛盾无解的形势下，房价难以不升。笔者尚有些经济学常识，也认同有限土地资源必然会导致城市房价上升的规律。但这并不意味着房价的任何飙升都是合规律的。恰恰相反，正由于房地产市场的这一特殊规律，它必然会在某些时期中催生出投机现象，并刺激房价非理性高攀。否则，经济学常识中便没有泡沫经济一说了。
当然，问题的关键是中国目前楼市中是否存在泡沫、存在投机。其实，这亦无需争论。近年来，中国大中城市的“房价收入比”（指一个城市的平均房价与每户居民平均年收入之比）大多已超出国际公认1：4 1：6范围的1到2倍，而在这种形势下，房价仍持续上涨，其背后不是投机因素推动又是什么呢？许多人认为，似乎只有像温州炒房团、海外热钱等等才属于投机范畴，而这样的投机主体或资金毕竟有限，所以，他们的判断往往脱离实际。必须清醒地认识到，今日中国楼市投机现象之所以严重存在，是由于它已蔓延成大众经济行为了。近五、六年来，股市持续低迷，一大批转移炒房的资金却获得了暴利。一些普通居民购得新房、大房后出租，以租金还贷“养房”，不仅赚一套房，竟也获得增值效益！凡此种种早买房早赢利、买大房赢大利的示范效应，以及由此形成的楼市只升不跌、投资投机两相宜的舆论，便使许多人的消费性购房需求，演变为兼顾赢利的投资、投机性需求，使越来越多的城市人，加入到贷款买房、买大房行列中来，再加上房地产商的推波助澜，大中城市的房产投机风便越刮越烈、房价便越炒越涨。
由此可见，那种否定当前房地产业存在泡沫、存在投机现象的观点，理论上无据；一些权威人士据此开出的增加土地供给的药方，恰恰是扬汤止沸，实践上更为有害。因为住房不是食品，它的需求没有上限，更不是“刚性”的。一个人每天顶多吃1斤多粮食，但一家人住房却是200平米也不嫌大。只要房贷利率低于预期的房产升值率，人们从牟利最大化动机出发，多贷款、买大房的需求就无法遏制。房地产市场供楼越多，被刺激起的购房投机欲求可能越大。当然，任何投机性需求最终都会因资金链断裂而突然萎缩，届时，泡沫破裂、楼价便会暴跌。但这楼房不是无关生计的君子兰、这楼市也不是相对独立的股市，它是事关国计民生的高关联度行业。楼市一旦崩溃，不仅大量建筑工人失业，而且上下左右相关行业：建材、冶金、家具、家电、装修……，特别是命脉相联的银行业，都将受到致命打击。进而，整个国民经济将受到重创，由此造成的金融危机或经济萧条，多年难以恢复。对稳定高速发展的中国经济来说，这样的局面显然是我们所不愿看到的。
既然扩大供给的路风险大，那么，当前解决楼市泡沫惟一有效且稳妥的办法，便是遏制过热的投机需求，在保持房地产及相关产业稳定运转前提下，逐步挤掉房价中的水分，使过高房价、地价逐步下降，实现所谓“软着陆”。实际上，这并不难做到。解铃还须系铃者。由于造成楼市投机需求的重要原因，是房贷利率过低，那么，只要使房贷利率高出房产增值预期，人们的投机性购房冲动就会大大削弱，房地产市场就会恢复理性。因此，央行此次房贷调息的做法，无疑是正确的。但为什么对它好评不多、非议不少呢？关键是，它一是少力度，二是一刀切。为此，笔者开出如下修正药方：
（1）由央行宣布，下半年将视情况对商业房贷再加息0．5－1个百分点。如房价继续上涨，房贷利率明年继续上调。（2）由政府宣布，凡属贷款购买中小房型（不超100平米）自住的家庭、个人，或购买第二套房、两套总面积不超标（譬如120平米）部分的新房，经确认后，一律给予贴息。享受贴息的新房，5年内不能上市交易。（3）从严征收房产税，并研究对超标部分房产开征不动产税（或实行累进不动产税）。
实行这样的政策，既维护了普通购房百姓的利益，又压抑了投机购房的需求。由于预期收益减少、风险凸现，那些专为套利而购房的人们便会三思；普通购房者则会权衡利弊、舍大求小，降低购房需求；那些拥有两套房“以租养房”的家庭，因房租远不能还贷还要多交税，便不得不出售一套，二级市场房价便会下跌。如此这般，釜底抽薪，中国楼市便会逐步回归理性运行轨道。（大军经济观察研究中心）
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（ 责任编辑：雨辰 ）
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