发送GP到6666 随时随地查行情
5月11日，建设部等七部门联合发表《关于做好稳定住房价格工作的意见》，各方判断，这是目前国家有关部门对于房地产市场种种争议最直接的回答。5月21-30日，在北海举行的2005年中国房地产高峰论坛上，建设部副部长刘志峰向与会人员解读《意见》时介绍说，国家这次市场调控主要解决的是：商品房价格上涨过快；部分地区房地产投资规模过大；商品房结构性问题进一步突现；房地产市场秩序比较混乱等问题。
就群众关心的房价问题，刘志峰认为，房价是市场运行状况的综合反映。调控房地产市场的核心，是做好稳定房价工作。去年以来我国商品房价格持续上涨，原因是多方面的。经济发展中各类要素价格普遍上涨，城镇化进程加快带动市场总需求快速增加，一些地方片面强调经营城市、盲目大拆大建，都对房价上涨有重要影响。有些因素是合理的，但也有许多不合理因素。
各地房产新政陆续出台
为贯彻中央文件精神，目前各地地方房产新政陆续出台，5月25日，《工人日报》报道说，青岛、福建、合肥、云南等地纷纷出台新的房地产政策。
青岛：增加中低价位房供应量
青岛市近日出台了《关于稳定住房价格进一步推进住房保障体系建设的通知》，调整住房供应结构，控制不合理住房需求，稳定住房价格。
根据要求，规划部门要在项目选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，并开通“绿色通道”，加快审批速度。在建筑设计方案审批中，要严格控制经济适用房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在120平方米以下。套型标准不符合规定的，相关部门不予办理审批手续。
福建：政府介入价格制定
福建省物价局日前发出通知，要求各级政府价格主管部门要采取有效措施，抑制住房价格的过快上涨，并通过定期测算公布商住房平均成本，合理确定和定期更新基准地价。
通知指出，各级政府价格主管部门要对经济适用住房实行政府指导价管理，限价销售，确定价格以保本微利为原则；廉租住房租金实行政府定价。
相关政策还包括：政府将控制不合理涨价，加强商品住房成本的监管，引导住房价格合理形成；售房实行明码标价；进一步规范房地产中介服务收费行为；加强对房地产价格的监测调控等。
合肥：高价商品房设限
合肥市拟采取四项措施抑制增长过快的房价：从规划的源头上进行控制，严格高档商品房的规划建设；适当增加中低价位的普通商品房和经济适用房的建设用地供应量，严厉打击不法商人囤积炒卖土地的行为；加快建立住房社会保障体系，继续发放廉租住房补贴，动工建设50万平方米的经济适用住房；培育房屋租赁市场，拓宽居民通过单一的买房方式解决居住问题的渠道。
云南：制止大拆大建
云南省政府日前发出通知，要求本省各地相关部门采取增加供给、整顿秩序等措施抑制房价增速过快的势头，切实稳定房价，促进房地产市场健康发展。在控制非住宅和高价位商品住宅建设的基础上，将着力增加普通商品住房、经济适用住房和廉租住房供给，提高其在市场供应中的比例；将加强拆迁管理，坚决制止城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利、盲目攀比和大拆大建行为，避免拆迁带来的被动性住房需求过快增长，进一步减轻市场压力；要整顿房地产市场秩序，加大控制投资性购房需求的力度，严肃查处违规销售、恶意哄抬住房价格等行为，有效遏制投机炒作。
营业税新政昨日实施
而在北京，人们更关心《意见》中有关自身利益的一些规定，比如《意见》规定，自2005年6月1日起，国家将调整住房转让营业税税收，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额征收营业税。超过两年的普通住宅在销售时免营业税，而非普通住宅仍按差额征税。业内人士说，这一调整将大大增加二手房售房成本。目前市场上的二手房已经出现了抛售势头，据称，其中一半是炒房者所为。
5月30日，建设部、国家税务总局、财政部联合下发通知，规定个人购买住房，以取得的房屋产权证或契税完税证明上所注明的时间作为其购房时间。这意味着，购买期房的起始日期———签合同或交首付款日期不能算作购房的正式时间。使得“从6月1日起，个人销售所购不足2年的住房的，全额征收营业税”———这项政策涉及的争议起始时间得以明确。
半数二手房业主为投资者
而在这之间的短短18日内，北京二手房市场已经闻弦而惊好几回了。当然，这样的判断早在《意见》下达的时候已经显露端倪，只是不知道有关部门这次会这样直接罢了。据北京市建委公布的统计数据，2005年1-4月全市二手房成交量21763套，总建筑面积为305万平方米，与去年同期相比，分别上涨39.61%、66.88%；中大恒基、我爱我家和爱家房产中介公司的联合调查显示，4-6月，委托售房的“楼主”增加了30%。业内人士表示，初步统计，二手房交易中有五成是用于投资。
“短期内二手房可能会出现抛售的情况，因为6月份开始，售房的成本就要大大增加了。这肯定会让本来就有售房意愿的加快动作。”爱家房产产经中心主任周丹说。“目前二手房的投资回报率还处在较高的水平。”周丹介绍，在1999年-2001年12月期间交房的二手房目前的投资收益在10%左右。“爱家房产经纪公司受理交易的二手房大约有55%是用于投资的，公司的VIP会员都有4套以上的房子。”
“6月1日以前出现二手房放量的情况，主要是由于《意见》把税收的优惠门槛提高了，6月份以后持房等待的人就会增加。因为在两年内售房的话，营业税成本就很可观了。”周丹说，“还有一种可能是，由于6月份以后销售二手房的人少了，供求关系将导致二手房房价出现小幅度回升。”
专家表示，营业税的这一调整可能使近期想出售二手房的人增加，但是从长期来看，这一规定会让房屋在楼主手中持有的时间延长。
某记者请专业人士算了一笔账。由于二手房转让情况比较复杂，新的税收政策只对两年内的商品房产生效用。以一套在今年年初购买的二手房为例。假设在年初买的这套50万元的房子到现在升值了5万元，现在价值55万元。如果该房不能在6月1日前出手，就将缴纳55万元×5%＝27500元的营业税；按现在的规定，售房者还需要对“倒房”收入缴纳个人所得税(但是在目前的实际操作中基本没有落实这项政策，所以可以忽略不计)、每平方米3元的手续费，还有万分之五的印花税。这样，售房者转让二手房所付出的成本就达到28000元左右。
在一买一卖的过程中，炒房人共获得的收入为5万元，但其付出的成本却达到了17855＋28000＝45855元，炒房的利润仅为4145元。可见，新政策实施后，对短期炒房者的打击还是很大的。而如果炒房人选择等到购房满两年后出售，因为时间较长，又将担很大的风险。
“六一”后二手房的投资价值还有多大
近两周来，北京市多家中介公司都遇到“售转租”现象，即一些原本挂牌准备出售的房源转而委托中介公司进行出租管理服务。据了解，目前“售转租”现象在北京很多中介公司中涉及的房源都达到将近20%。
“售转租”现象的出现，主要是由于房主更希望通过长线经营来化解市场波动带来的压力。至于下半年京城二手房市场会否受到“大震动”，房屋中介公司的主流声音是“影响不大”。爱家房产中心分析，从目前二手房的构成来看，有三大部分房源是在《意见》的税收新政之外的，包括占市场60%的已购公房、10%的经济适用房，以及30%的二手商品房中购买超过两年(含两年)的普通住宅；即使是在征税范围内的高档住宅，只要成交的获利能够最大限度地弥补征税部分的支出，“这些业主也不会放弃出售”。
另一方面，从需求来看，北京二手房市场还是“以自住购房为主”。社科院金融研究所易宪容认为，新的营业税征收政策不会对二手房的投资价值有太大影响。因为相对于二手房目前的价格来说，5.5%的营业税不是很多，而且营业税的调控范围是有限的。影响到二手房的投资价值的主要因素是一手房的房价，下半年二手房还具有多大投资价值要看房价变动情况和出租利润的走势。
中央七部委于5月12日颁布的新政让短线投资者们陷入了窘境。如果业主想赶在6月1日前新政未实施时将手中房屋抛售，即使选择中介公司推出的限时出售服务，剩下的时间也太难做到既能够以满意的价钱出售又能够迅速的办完过户手续。先不论寻找买主所用的时间，单各区县房屋过户所需要的时间就让短短的十几天更加紧迫了，虽然像海淀区这样的当天即可过户完成，但大部分区县都要二三十天左右。在这种情形下，想赶在6月1日前将手中房屋过户这条路俨然已走入困境。
搜狗(www.sogou.com)搜索:“营业税”,共找到
1,140,767
个相关网页.
收藏本文