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从去年一掷千金拿地，到现在延期支付土地款，中瑞已成为温州民资地产投资冲动的缩影
温州瓯江之滨的原东方造船厂地块，中瑞财团投资运作的第一个项目———“曼哈顿空中别墅”已开工近1个月。不过，空旷的工地上只有十来个打试桩的工人在忙碌。
“我们募集的信托资金6月15日到位，是不是3.2亿元还不确定，但肯定有3亿多元。”昨日，中瑞董事之一、温州国光房地产开发公司总经理、中瑞·曼哈顿项目负责人孙国敬告诉《每日经济新闻》，这笔资金将用来支付曼哈顿空中别墅的第二期土地款。
此前，中瑞财团资金链紧张、项目前途未卜的消息在温州民间传得沸沸扬扬：按照约定，中瑞财团应在今年5月8日交纳该项目3.84亿元的土地出让金，但中瑞未能如期支付，随后温州市政府破例允许其延期至7月8日交款。
如今募集到的信托资金解决了第二期土地款，但剩余的50％土地款———7亿多元巨资仍然是面前的难题。“我们将会采取一些方法解决融资问题。”6月13日，中瑞财团新闻发言人王振滔强调。
从去年一掷千金拿地，到现在延期支付土地款，遭遇宏观调控的中瑞财团气势迥异。事实上，这只是温州地产界民间资本投资冲动与遭遇风险的一个缩影———据悉，与中瑞财团同一天拍得温州另一块土地的温州鸿基房地产开发有限公司，因为难以按期支付土地款，日前已经放弃土地。
市场突变 开发风险骤现
“当时，我们已经隐隐感到会有调控。”孙国敬坦言，眼下温州的房地产市场的确与去年中瑞拿地时的状况大不相同。
2004年，温州房产一片火红，11月8日，在温州江滨路造船厂的土地拍卖会上，中瑞以15.3333亿元夺得标的，这不仅创下温州市地价之最，在浙江省内也属罕见。而温州市政府同一天拍出的勤奋路另一块地，中标价楼面价突破1万元/平方米，令业内咋舌。
“我们的设想是建高档住宅，预计整个投入会达到20亿元左右。”孙国敬表示，“楼盘首期均价暂定为每平方米2万元多一点。”
当时，温州楼市处于高峰期，这个地级市的房价一度超过杭州，居浙江省之首。2004年的房价涨幅也居浙江城市之首。
中瑞的中标犹如再添一把火。温州著名经济学家马津龙透露，就在拍卖会结束的次日，温州房产中介所里位于江滨路地段的许多楼盘，挂出了每平方米上涨1000元的更改字样。中瑞曼哈顿，一度被认为是温州楼市信心的风向标。
2005年的春天，全国房产宏观调控让不少开发商感到了寒意。
先是国务院3月份出台了八条，4月27日又出台了八条，紧接着国家七部委又出台了八条，连着三个政策，从一开始比较笼统的措施，到后来越来越具体，力度不断加大。同时，温州市在3月份就出台期房现转政策，温州楼市一度剧烈震动。
受此影响，温州楼市骤然降温。据温州市统计局城市调查队公布的数据，今年一季度，温州市区二手房成交价格环比下降了1％，其中，二手住宅价格环比下降1.3％。这是从2001年以来，温州市区房价主要指标环比首次出现负增长。
此时，昔日高价地块开始出现难以支付土地款的现象。
据《温州日报》报道，与中瑞同日招标出让的“勤奋路改建东7号地块”，其中标者鸿基地产在中标两个月内，未按规定缴纳首期50％的地价款，被市国土资源局单方注销土地使用权出让中标通知书，并收取了中标地价3％的违约金。3月31日，该地块重新拍卖时，土地价格大大缩水：楼面地价从每平方米10592元锐减至7725元。
如今中瑞财团的地块，15.3333亿元的巨额款项必须在10个月内分期缴清，中瑞的资金压力可想而知。更重要的是，销售市场发生了转折，定位高端市场的中瑞曼哈顿的前途充满变数。
“不存在资金链问题。”尽管中瑞财团董事长郑胜涛在一口否认，但业内人士分析说，温州房地产市场已经变化，昔日高价土地的开发风险必然加大。
政策调控 考验资金链
6月初，中瑞财团爆出二期土地款未按期交付的新闻，业界哗然。
按照约定，温州市政府允许中瑞分期缴纳土地款。合同规定，首期25%的款项1月6日缴纳；5月8日再缴纳总款项的25%，其余50%9月8日付清。
5月8日，3.84亿元的土地出让金，中瑞未能如期支付，耐人寻味的是，温州市政府随后允许其可以延期至7月8日缴款。但中瑞资金链紧张的消息很快在当地传开，政府为其开绿灯的合理性甚至遭到质疑。接近中瑞财团的人士也透露，巨额土地款的确造成很大资金压力。
“过去几年房地产发展很快时，从买地到竣工的各环节几乎都是空手套白狼。”前日，一位江苏房产商指出，过去只需用自有资金支付一部分土地款，在没有拿到土地证时，开发商就开始销售回笼资金。等土地证拿到之后，就可以获得多个资金渠道———银行贷款，建筑工程垫资，销售回款。
宏观调控改变了局面，几道政策直指开发商的资金链———房地产开发贷款必须“四证”齐全，而且自有资金不得低于项目总投资的35%。
“中瑞财团9家股东企业看上去‘财大气粗’，但其意义更大是成为一个融资平台，调动100亿元资金也是靠融资的。”一金融业人士解释，在目前的情况下，要支付15亿元的土地款，如果没有其他融资渠道很难应付。
在中瑞财团中标后，业内即传出中瑞财团因为要缴土地款而资金链揪紧，在尚未取得房产预售许可证的情况下，违规售卖“房产计划票”。
“听说号子（也就是内部认购权证）在短时间内曾经最高加到5万元。”马津龙说。
据报道，之后监管部门明确禁止了这种行为。
马津龙指出：“实际上，很多温州开发商确实这样操作过，但如今在镁光灯下，曼哈顿项目就不能如此操作了。”
5月左右，中瑞财团和金信信托联合推出了信托，资金规模大概在3亿元左右，其目的就是为了支付第二期土地款。
“中瑞金信信托有助于缓解中瑞资金周转的压力。”中瑞温州房地产有限公司销售经理王书金告诉《每日经济新闻》，购买中瑞金信信托的客户将享有优先购买“曼哈顿空中别墅”的权利，届时购买信托的资金将自动转为买房的首付款。
“现在政策执行得比较严，没有拿到预售证之前我们不能卖房，但通过信托形式来操作是符合国家规定的。”王书金强调。
但一知情人士透露，后来受政策影响，一些人可能退出了信托计划。
之后，关于中瑞延期支付土地款的消息就传播开来，尤其是资金链问题，而对政府同意其延期付款解释为，房地产业正处于敏感期，如果中瑞的土地款无法缴纳，该地块必定要被重新拍卖，其价格肯定会回落，同时还会产生连锁反应，会给温州房地产市场造成致命的打击。
对此，孙国敬告诉《每日经济新闻》：“延期支付是因为规划等一些手续问题被拖延，这是客观原因，政府应该支持一下的。”
今年一季度，温州市区二手房成交价格环比下降了1％，其中，二手住宅价格环比下降1.3％。这是从2001年以来，温州市区房价主要指标环比首次出现负增长
温州地产投资 谨慎中前行
事实上，在政策调控中，温州另外一家财团———中驰财团，也在低调进入房地产行业，只是投资和行事方式与中瑞大为不同。
“我们已经投资了3个房地产项目，地点在温州和其他城市。”中驰财团一位董事透露，“我们投资的方式比较保守，三个项目规模都不是很大，投入还不到2亿元，而对于高价地块绝对不会接受，也不会对外做太多宣传。”
这位董事说，尽管目前政策调控，但是“不投房产不行”。温州乐清另外一家企业向《每日经济新闻》分析，对于汹涌而来却没有专长的民间资本来说，先做回报快、利润高的房地产项目，似乎是更加现实的选择。
除了两家财团的地产偏好外，据目前不完全统计，温州近70％企业都涉足房产业。在宏观调控下，这些企业开始变得谨慎。
业界认为，中瑞去年高价拿地，是低估了市场变化的风险。不过，也有不同的声音。
“中瑞财团所面临的问题，还不是是否该竞投地块、投标价格是否偏高的问题。”时至今日，马津龙仍然认为，只要能付得起土地款，市场前景仍然看好。在资本雄厚的温州，在市中心建造最高档房产，也仍然是有利可图。
他认为，全国首家财团毕竟不同一般，应该不会出像其他房地产公司一样选择放弃。
孙国敬也坚持认为，温州有高价房，却没有高档房，中瑞的第一个项目将填补市中心高档住宅的空白。事实上，温州老板身价上亿的不在少数，销售并不困难。“也许，不久以后，温州人的住宅梦想就是：要住就住‘曼哈顿’。”
（ 责任编辑：田瑛 ）
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