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■本报记者 王小霞
“上海人非常精明，连买菜那样的小钱都要跟摊主‘杀价’，却在买房的时候居然连眼睛都来不及眨一下，就非常爽快地掏腰包。”上海房地产独立分析人士、高级经济师顾海波告诉中国经济时报记者，在上海外滩附近的一个项目，开盘时排队排了几天几夜，很多人光靠一张认购卡，转手就能挣5、6万元，属于纯粹的“空手套白狼”。
价格与价值严重背离
据资料显示，2004年上海房地产市场异常火爆，开发投资完成1175．46亿元，比上年增长30．4％。住宅商品房价格比去年同期上涨15．8％，内环以内地区的房价涨幅高达30％－40％以上，部分地区的房价涨幅更高。一手房和二手房总成交额为五千亿元，占全国市场的15％。
“在上海土地资源如此稀缺的情况下，其房地产交易额在全国市场占到这样的比例，显然是不正常的。”一位不愿意透露姓名的上海房地产商认为，“房地产市场原本应是交易的市场，最后却变成了赌场。”
按照经济规律，房价应该由市场供求关系来决定，但在上海这种供求关系表现得非常扭曲。即便市场需求旺盛，但绝对不会是大部分人没地方住，需要几天几夜的排队去抢购。而且，是在房价一路高涨的情况下。难道，上海人真的这么有钱吗？
富阳（中国）控股有限公司研发拓展处马千里认为，衡量一个地区的房价是否真实合理，需要和该地区的居民收入进行比较。在国外，房价与收入的正常比例在3到5倍。但以上海目前的房价来看，房价与居民收入比已经高达7到8倍。
“我们天天都在宣传，上海是国际大都会。事实上，房价是真的达到国际大都会的水平了，但居民收入却仍然是发展中国家的水平。”马千里说，在上海，中档收入水平一般是三到四千元／月，以此来计算，这样的收入要在上海买房只能贷款50万元左右，市区的房子没有办法买得起，只能考虑外环线以外或者郊区的房子，假设购房者能够承受总价80万元左右的房子，那么首付需要的30万元，不知道要积累多少年才能完成。
有专家认为，随着中国经济和上海城市的不断发展，房价有一定涨幅是无可非议的，但问题的关键是上海的涨幅已经超过了人们的承受范围。房价每个月以近千元的速度上涨，甚至排队、炒号，这都是极其不理性的市场表现，其价格与价值严重背离。
“我认为，上海房地产市场首先要做的就是恢复房地产的居住功能，淡化投资，打击投机。”顾海波这样表示。
房价如何往下降
面对中央房产新政的调控，业界普遍认为上海的房价涨速过快，应该合理降价。但事实上，上海的房地产开发商并不这样想。很多开发商“捂盘”、“惜售”，观望中等待楼市回暖。
“开发商不想降价，一是降价意味着利润降低，而且此时市场情势并不明朗，稍有失误可能丧失整个市场机遇。二是也没办法降价，很多楼盘都是分成多期开盘，现在降价了，那么对以前已经购买的业主如何交待。以后的楼盘又怎么销售？”上海超然不动产营销机构董事长吴昊告诉记者，开发商此时都不想冒险。
而且，开发商更怕一降没底，降500元市场开始观望，降1000元后消费者希望能再降，市场仍然处在观望中，这样降下去不知道那里是合理的限度。
记者在采访过程中，听到很多业界人士讲述：北京房地产项目的业主维权事件不断发生，但在上海就很少。因为上海开发商更强势，业主认为有任何问题，开发商都答应可以无条件退房；反正你不买外面还有很多人排队等着买呢！开发商认为，大量的市场需求只是暂时被搁浅了，只要调控周期一过，房价依然坚挺。
不仅开发商不想降价，其实政府也不想房价下降。一位在房地产管理部门工作的人士表示，房价下降意味着市场交易金额减少，地方税收就同步减少，区域经济发展速度会受到影响，对地方政府来说，这直接影响到其政绩。
最重要的，一旦楼市价格下跌，影响到很多中小开发商的资金回笼，无法及时归还银行贷款。届时，将给银行带来很多呆、坏账，金融风险进一步加大。
“不科学的政绩观以及对金融风险的顾虑，让政府左右为难。一方面要积极响应中央的政策调控，一方面又希望地方经济不受负面影响。”顾海波告诉记者，在这种心态下，长三角地区政府的调控举措显然都留有弹性。
政府为难，开发商也不愿降价。因此，当业界纷纷预言上海房价要降多少时，上海的楼市反而沉寂了。
理解新政之后如何行动
新政的调控虽然令很多上海开发商停止销售，观望楼市发展趋势。但也有一部分开发商已经开始寻找在国内二线或者长三角周边的其它城市发展。据东渡国际集团投资拓展部总经理刘春介绍，该公司早在今年年初就已在南京、苏州等地开始运作新的项目。
今年年初正是上海房价涨最疯狂的时刻，东渡国际为何在此时转移目光，开拓其它城市的房地产项目？
“当时，上海住宅价格最高已经达到50000元／平方米，这已经到顶了。再看看上海楼盘的极度炒作之风，开发商应该能预测到这股调控之风迟早要吹到上海来。”刘春认为，楼市越是疯狂到极致，遭遇调控的期限就越近。因此，他们很快选择去其他城市发展。
记者发现，在上海的开发商看来，此次中央新政调控实质上是一次地方政府与中央政府的博弈。站在地方政府的立场上，上海要发展成为国际大都市，经济增长离不开房地产的拉动和支持。但站在国家的立场上必须从全局考虑，为社会稳定和东部与中、西部区域协调发展必须对长三角地区以及沿海城市房地产业实施降温。
“与此同时，此次调控与中国金融改革的步伐相辅相成。”刘春说，按照中国加入ＷＴＯ的承诺，到规定的时期，国内金融行业要全面放开。但目前，国内银行显然还没有做好充分准备，银行资金的相当大部分投入到房地产企业贷款和个人住房按揭，一旦这两方面中的任何一方不正常，对银行都是很大的打击。
另外一个因素是汇率的影响。据人民银行上海分行公布的《2004年上海市金融运行报告》称， 2004年1－11月，境外资金通过多种途径流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％，其中：用于房地产开发的约150亿元；用于购房的约70亿元。“海外热钱投入楼市在上海表现非常明显，其数额已经远远大于人民银行公布的222亿元。”吴昊说，在2004年12月到今年3月，海外资金的活跃程度远比想象得大。
海外热钱投入楼市不但推高了房价，而且一旦预测人民币升值成为现实 ，热钱很快撤走，这样在赚取房价差额的同时，也赚取人民币汇率变动的差额。而此次中央调控新政，在一定程度上加大了热钱交易成本，也起到了抑制房价快速上涨的作用。
有人说：国内房地产行业是上海“感冒”，全国“吃药”。专家认为，在房价非理性的快速上涨后，上海楼市的确需要合理调控，只是目前令上海政府与业界困惑的是：合理的调控尺度究竟应该如何把握。
（ 责任编辑：谢剑 ）
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