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■郑久平
经济适用房是国家为满足中低收入者的住房需求而提供的一种比市场价格便宜的房屋。经济适用房制度的确立，对改善中低收入者的住房条件，平抑房屋价格，发挥了积极作用，是一项意义重大的德政工程和社会工程。
经济适用房政策问题很大
作为一种新的住房制度，经济适用房建设存在着很多不完善的地方，影响着其积极作用的发挥。目前整个经济适用房政策的问题主要体现在以下两个方面：
一是经济适用房总体供应量过少，与中低收入者巨大的住房需求相差太远；二是对经济适用房的价格控制不力，节节攀升的经济适用房价格已经严重影响到其作为公益性产品的实质，成为房地产商谋取超额利润的工具，同时也对房地产市场价格的全面上涨，起到了推波助澜的作用。
人们经常可以看到这样的消息，就是某地发售经济适用房的时候，总有成千上万的人排队抢购。这种局面是我国取消票证制度以来实属罕见的。经济适用房供不应求，一些消费者为购买经济适用房领号，甚至排队几天几夜，“倒号”、“骗购”等现象泛滥，有些地方的经济适用房甚至成为了部分高收入者投资的天堂。
这一方面说明了经济适用房分配方式的落后，另一方面在本质的方面证明了经济适用房的供应不足，供需比例严重失调。但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求。
以贵阳市为例，2004年其经济适用房销售面积51．78万平方米，实际完成开发投资13．4亿元，经济适用房投资额占房地产开发投资的18．5％。而在全国，这一比例更低，2004年全国经济适用房投资只占全部房地产投资的4．6％。经济适用房的供应量，与广大中低收入者巨大的住房需求相比，简直是杯水车薪。
经济适用房价格控制不力的问题也相当严重。目前经济适用房的供应方式一般为：首先由政府确定经济适用房的供应数量和建房地点，然后按某种不透明的原则确定经济适用房的开发商；开发商获得开发资格后，开始拆迁征地、建房、售房。
这与一般商品房开发的差别在于：开发商不用缴纳土地出让金，同时在建房的相关税收和行政事业性收费上获得政府一定比例的减免；在销售经济适用房时，开发商要与政府物价部门协商，按照利润不超过一定比例的原则确定销售价格。最大的问题就出在这里，即政府物价部门对经济适用房销售价格的控制程度。
开发商基于利润最大化的考虑，可能会存在虚报增高成本的问题。而依照政府物价部门的职责和能力水平，似乎难以胜任准确、严格审查开发商建设经济适用房的各项成本的工作。政府物价部门在药品价格审定、监管上的低劣表现，就表明了这一点。这样的结果就导致了开发商在经济适用房的建设上对成本高估冒算，虚增成本，以达到获取高额利润的目的。
一些房地产开发商享受政府优惠补贴的同时，还利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等办法，使政府的补贴进了自己腰包。部分中低收入者本可享受的住房花落他人，优惠政策也落了空。北京市经济适用房价格平均在3000元以上，这个价位在全国恐怕也是最高的，而生活在最基层普通百姓一个月收入不过1000元左右，要买一套70－80平米的房子大概就需要30万元左右，需要30年才能住上经济适用房。重庆某小区一个经济适用房项目，有一种户型卖价高达每平方米4596元，更是令人匪夷所思。
制度缺陷是监管失控的根源
不少房地产界专家指出，政府部门有意与开发商进行暗箱操作及经济适用房的监督管理成本太高是导致经济适用房监管失控的重要原因。
根据现有的经济适用房政策，经济适用房的监督管理成本存在于立项、土地拨划、配套设施建设、销售定价等各个环节，只要一个环节出现问题，很可能会满盘皆输。由于没有专门的机构负责经济适用房的开发建设和分配，有关的职责都由开发商自己承担，导致在实施的过程中发生了许多政策上的偏差。
这种做法一方面因不通过招标容易滋生腐败，另一方面因对房屋售价控制不严而使开发商取得不合理的利润。此外，目前对购房者资格条件的审核管理存在许多漏洞。在社会诚信系统没有建立的条件下，购房者家庭年收入证明等要求的材料可以通过多种造假途径获得，导致经济适用房大量流入了实际上并不缺房、着眼于升值的投资者手中，给国家造成了不必要的损失。
公益性质的经济适用房，就这样变成了开发商又一毫无风险的营利工具，还顺带获得了大力提供公益产品的光辉形象，大量有房可住的投资者、投机者则把经济适用房变成了谋取不义之财的乐园，而真正需要房屋的中低收入只能望房兴叹。
改革的目标和内容
这些问题表明，现行的经济适用房供应制度是极不完善的，其先天的制度性缺陷决定了弊端的难以克服，必须对整个经济适用房制度进行彻底改革。改革的目标有两个：一是经济适用房供应计划应尽可能快地准确实施；二是对经济适用房成本和价格的严密控制。为实现这两个目标，必须从经济适用房的管理体制、组织机构和运作形式等方面入手，进行体制、制度的重建。
首先，应明确省级政府在经济适用房的供应上承担第一责任，实行“房子”省长负责制。各省、市、自治区政府应根据居民住房需求变化的情况，结合居民住房改善目标及房价控制目标，制定长、中、短期配套的经济适用房供应计划，并与土地供应、城市规划等相协调，组织、监督各部门、各级政府予以严格执行，并将此列入官员政绩考核指标体系。
其次，政府依法特设以非营利性为原则、自负盈亏的独立机构，充任所有经济适用房建设的业主，负责全部经济适用房的建设、销售和管理工作，可以将此机构称为经济适用房管理委员会（简称房管委）。房管委的工作目标有两项：一是依照政府下达的经济适用房供应计划，按期、按质、按量的完成经济适用房的供应；二是达到政府所确定的经济适用房成本、价格控制目标。
房管委的资金来源为：获得政府拨出的资本金和贷款；经济适用房的建设用地由政府按计划拨地，拆迁征地费用由政府负责提供；免除附加在经济适用房建设上的一切税收和行政事业性收费；房管委可以较优惠的条件参与商业楼宇和非住宅设施的建设和经营；住房公积金贷款的优先获得；提前销售房屋所得价款；成立信托投资基金投资所得。
在运作形式上，房管委通过公开招标的方法确定建筑商来修建房屋，以收支平衡的原则确定房屋销售价格，并需达到政府所确定的经济适用房的成本、价格控制目标。
在全国范围内尽快建立统一的居民信用监测系统。购买经济适用房的中低收入者应在房管委进行预登记，并接受家庭收入和资产审查。房管委依照登记的先后次序、居民获得住房的迫切程度等因素随机确定每批次的购房者名单。对已经购买了经济适用房的居民，应对其收入和资产变化情况进行连续的监控。
当收入和资产超过额定的标准时，居民应缴纳土地出让金以及获得的其他优惠减免费用，或者将房屋按市场评估价格减去未缴纳的土地出让金和获得的其他优惠减免费用转让给房管委或其他未购房的中低收入者，以保证经济适用房的公益性与福利性。对提供虚假材料骗购经济适用房的，处以高额罚款及行政、刑事制裁。对非法转让、出租经济适用房的，强制收回房屋，并没收非法所得。
好的经济适用房制度应该既能够保证较好、较快地完成经济适用房的供应任务，同时可以有效地控制经济适用房建设的成本和价格，避免利润和财富不合理地集中在开发商手中，真正惠及到迫切需要住房的中低收入居民。
房管委自负盈亏的性质和大量资源的获得机制，也可避免政府在经济适用房的供应上出现巨额的财政赤字。现在，对弊端从生的经济适用房制度改革的呼声不断高涨，作为国家公共住房制度的一个重要组成部分，好的经济适用房制度也是建设健康、和谐的房地产市场所迫切需要的，有关部门应尽早考虑将经济适用房的制度性改革纳入议事日程，真正使我国的经济适用房建设成为德政工程、社会工程和福利工程。
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（ 责任编辑：孙可嘉 ）
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