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深圳之于东莞,正如上海之于昆山。这两个城市有着太多的相似之处———同样的制造业城市,同样都是以外来购房者为主的房地产市场。然而,东莞又有些许不同。
外地购房者为主力军
初入东莞市的樟木头镇,不少外地人会感到吃惊:仅四、五星级酒店就有5、6家,看上去似乎比广州还密集。新政影响看不到一点痕迹,各种楼盘广告依旧铺天盖地:“帝豪花园———香港人的家”、“御景花园,10年辉煌,8000业主信心见证”,诸如此类语句充斥着各种户外广告、跨街横幅。
而这种盛景的所在,只不过是东莞市下属的一个镇。北接广州、南连深圳的东莞市,面积达2456平方公里,除了市区外,有名气的城镇还包括长安、虎门、常平、厚街和石龙。
一个疑问自然产生,樟木头乃至整个东莞有这么强的楼市购买力吗?
“东莞的房地产是一个明显的外向型市场。”东莞中原研究部经理车德锐告诉《每日经济新闻》,“是外地人撑起了东莞楼市的半边天,这一点和昆山有点像。”事实上,东莞的当地人只有156万左右,外来人口则在500万以上。
东莞中原地产的统计数据显示,今年第一季度东莞商品房成交客户来源中,广东省户籍、外省市户籍、境外户籍的比例为43:33:24,而去年同期的比例为40:32:28。省内购房者的比例略有增加,但购房的主力军仍来自省外乃至境外。
“其实外地购房者的比例并没有下降。”一业内人士指出,只是现在内销的构成发生了变化。“拥有广东户籍的购房者中,有很多是深圳人,相对于东莞本地人来说,还是属于‘外地’。”
而与昆山不同的是,东莞不但挨着深圳,离香港也很近。“三成左右的外销房中,大多都是被香港人买走的。”
深圳德思勤投资咨询有限公司研究总监周欣介绍,目前,东莞房地产市场可以划分为三大区域:一是由东城区、莞城区组成的“老城区”;二是由南城区、万江区、厚街组成的“新城区”;三是以常平和樟木头为代表的“外销区”。
据《佛山日报》报道,常平房地产开发实业公司董事长任卓效日前透露,今年1-5月份,常平共销售商品房1337套,均价3700元/平方米,其中外销的比例达到了22%,外销比例和前几年相比有所下降。
车德锐指出,香港人购房需求多以豪宅为主,而且一般都比较集中,目前外销比例有所下降和开发商力推内销房有关,倒是内销房中,非东莞人的购房需求值得关注。
“我们现在有很多客户是深圳过来的,还有很多在东莞做生意赚了钱的外地人。”中信华南一售楼处工作人员对此显得并不担心。
租赁火爆二手楼市低迷
在东莞,手握几套房子,靠吃租金过日子的大有人在。
曾广为流传这样一个故事:某东莞人在某楼盘买了两套房子后,委托中介出租,两年后客户退租了,这才想起来自己还有两套房子,但是只记得是哪个小区,却不记得具体的位置,因为手上的房子实在太多了。
“这则故事可以说明两个问题,一是东莞人的购房潜力被挖的差不多了。”车德锐分析,“另一方面则说明,东莞租赁市场火爆,很多东莞人在买房之后并不急于转手,而是用于出租,作长线投资。”
东莞是珠三角的制造业中心,尤以电子业为盛。大批外来的制造业高管和白领,托起了东莞城区和周边各镇的租赁市场,以租养房大行其道。
据了解,目前东莞城区,一般的精装修三房,每月租金在2200-2500元之间,精装修两房的每月租金在1500-1800元之间,而房价每平方米只在3000-5000元之间,租金回报率十分可观。
那些被大企业礼聘来的高管和中层白领,因为种种原因,并不会在东莞买房长住,租了不合适可以再换,甚至有一些在当地工作的深圳人,周末时返回深圳与家人团聚。
不过,相对于租赁市场的火爆,二手房交易市场却十分低迷。东莞中原地产的统计资料显示,今年一季度东莞二手房交易量继续下跌,成交面积为18.07万平方米,比去年第四季度的20.14万平方米减少10%。
车德锐认为,这主要是因为东莞二手房交易价格和一手房交易价格的差幅仅在200-300元/平方米之间,炒作的空间很小。另外,东莞二手房交易税费高、办证时间长也是阻碍交易兴旺的两大障碍。
“这是东莞一个非常独特的现象,从一定程度上说明了东莞楼市还不够成熟。”一位业内人士如是评价。
小户型开发被提上日程
东莞楼市的购销两旺中,也不无隐忧。车德锐指出,东莞楼市经过近几年的快速发展,已经消化掉不少本地客户。“很多东莞人都有4、5套房子,本地需求的限度将成为今后房地产市场发展的瓶颈。”车德锐分析,如何开发、开发什么样的产品及挖掘更多的潜在购房者,将成为开发商长期面临的问题。
东莞的开发商显然也意识到了“内外销倒挂”的局限。
眼光仍要向外。“一般说来,开发商有两种做法,一是将楼盘拿往外地推介,另一则是重新考虑自己的产品设计,使其更加符合外地人的需求。”周欣说。
2004年,东莞的三正半山豪苑亮相深圳,短短数月时间,就有大量深圳客户成交,而今年初在深圳推广的新世纪·可居,亦得到部分深圳客户追捧。
“不过,这些产品一般都是高档楼盘,客户范围比较狭窄。”车德锐指出,现在更多的开发商开始在产品设计上下功夫。
恰逢被称为东莞最贵楼盘的星河传说第一期“聚星岛”开盘,赶来签约入住的首批客户,坐上了小区内观光游览车,流水潺潺,绿草成茵———周边环境的营造和配套设施的齐全,已成为开发商力推的卖点。
“由于广东人独特的居住习惯,早期的东莞房地产市场推的都是大户型,出现了小户型产品的市场缺位。”东莞中原地产研究部另一分析师钟恒说道,“直到2003年,才有开发商推出了第一批小户型房源,尽管当时房型设计比较粗糙,仍受到了市场的追捧。”
据统计,今年一季度,在东莞有限的二手房交易中,80-120平方米的住宅占所有交易量的49.8%,80平方米以下的占37.25%,小户型二手房已经成为市场交易主要品种。
“现在东莞的小户型物业还是太少了。”钟恒指出,截至今年2月,整个东莞市场的小户型物业才15个(东莞中原地产把小于等于两房,且建筑面积在85平方米以下的户型占项目套数比在80%以上的物业称为小户型物业)。
“我们就有小户型,两房的,面积在110平方米左右。”东莞一楼盘江南新城一售楼人员当时对《每日经济新闻》表示,这种两房两厅的房子卖得还不错,业主多为一些在东莞做生意的小老板。
“现在,东莞的开发商可能还意识不到小户型楼盘的潜力,但这已成为一个趋势。”周欣指出。
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( 责任编辑:铭心 )