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围绕政府最近的房市政策，坊间出现了各种不同甚至是针锋相对的解读。官方政策中的一些模棱两可之处，特别是中央政府和地方政府的不同声音，也更增添了局面的混沌。唱空房市者期待着房价、特别是大城市房价能够实质性下跌；另一方面，最近北京出现的排长队抢购经济适用房的景象，又为唱多房市者打了一剂强心针。
在我看来，其实空、多双方说得都不错，也都大有问题。中国房市的诡异之处正在这里。我曾多次说过，它本质上是一个政策市。在一个政策市中，通常的市场判断，都是不适用的。即：房价虚高，不一定就会跌；房子有许多人抢购，也不一定就会涨。
大城市房价还会不会跌？我个人认为，短期内还是有一定的下跌空间的。但是，下跌的“底”在哪里？是所谓的一个基本面，一个合理的价格水平上吗？我的答案是否定的。原因很简单：中国大城市房价之虚高，早已超出合理价格水平太多。除非房市彻底崩盘，否则任何力量都不可能使之回复到基本面，而政府也绝对不会容忍房价下跌到所谓基本面。
一、房价之“底”低不可及
房价之底究竟在哪里？我看到过去一些讨论中国房价“合理水平”的文章，都喜欢拿一些发达国家的房价作对比，这是完全不靠谱的。作为一个发展中国家，衡量房价，也应当用其它发展中国家做参考。下面我就举两个例子。
第一个例子是菲律宾。这个面积只有30万平方公里的岛国，目前估计已经有8790万人口。每百万人口的平均土地面积为3400多平方公里，不到中国的一半（约7400平方公里）。所以，如果说中国存在“人多地少”的国情，则菲律宾的土地稀缺程度，比中国更加严重。另一方面，菲律宾的人均收入，无论以汇率美元（1200美元）还是按购买力平价美元（约5000美元）计算，都和中国相当。所以，菲律宾的房价，可以成为中国房价的一个很好参照。
那么菲律宾的房价是多少呢？2005年，首都马尼拉的新建公寓房价格在2万到2.5万美元之间，即使是高级独栋住宅，也只勉强超过5万美元（据加拿大分析师Simeon Mitropolitski 提供的数据）。这个价格，大概只是中国大城市房价的二分之一到五分之一。
第二个例子是印度。印度也和中国一样是人多地少的发展中大国。虽然其人均GDP只有中国的三分之二，但人口密度却是中国的2.4倍。这样看来，印度的房地产价格应当和中国的相当。那么实际情况呢？2005年，印度经济发展最快的城市，号称印度硅谷的班加洛尔，市中心公寓房的售价（二、三居室）大约是每平米2万卢比上下，不到人民币4000元。精装修公寓售价也不过每平米3万卢比，约5850元。
换句话说，假若菲律宾的房价是我国房价可以参照的“底”，则中国房地产要跌去50-80%；假若印度是可参照的“底”，则也要跌去30-50%，才能挤干泡沫。如果真发生这样的情况，则泡沫是挤掉了，中国的房地产业恐怕也要跨掉了。由此引发上游产业如钢铁、建材以及银行业都可能发生危机，后果应当是任何中国人都不愿意看到的。
反过来，我也就有把握断定，以“打压价格”为基调的政府房产“新政”，不可能实质性地深入下去。换句话说，主要还是一种姿态，是高高举起、轻轻放下。我前一段曾撰文说过，此轮房产新政有两个企图：第一是保护（国有的）银行体系，防止出现新的大面积不良贷款；第二是缓和民众特别是新一代就业群体的购房压力。房产新政并不是以“挤干泡沫”为目标，也不可能以此为目标。在近期内，新政也许可以造成房价一定幅度的下挫，比如10-20%，但不会从根本上解决中国房价虚高的问题。
问题也就在这里：既然新政更多地还是一种姿态，则一阵风之后，一切只怕会重新来过。一两年之后，房价又会进入新一轮的疯涨，泡沫又会积聚，再过若干年后会达到一个新的、比目前更可怕的危险高度。那时，积重难返，解决起来将更加困难。
二、房产“泡沫”源自转轨性供给不足
房产新政之所以不会发生实质性作用，另一个主要原因是：新政注重于所谓“抑制投机、打击炒作”。这暗含了一个前提：中国房价虚高是投机或者炒作造成的。但是我认为，这个前提并不成立。原因很简单，世界上没有无缘无故的投机政策。特别在房地产需求已经基本市场化的情况下，单纯的炒作不会使中国房价发生目前这种全局性的虚高。
另一方面，印度、菲律宾的实例又证明，中国房地产价格虚高，也不是因为“人多地少”的国情。相应地，我也不同意那些将泡沫归咎于政府土地政策等等的看法。
要真正解决中国房地产业的问题，恐怕应当对房地产泡沫的成因，有一个新的认识。我个人认为，中国房价本质上是过去计划经济下、住宅产品长期供应不足的后果。在计划经济下，中国住房实际上是实行配给制。建国50多年，GDP增长了十几倍，人均住房却越来越紧张，城市里长期存在诸如四口之家挤在20平米小棚屋等景象。中国住房供给极其短缺，乃是长期住房配给制造成的历史欠帐。一旦住房商品化，价格不飞涨才怪。这个道理，就像前苏联长期实行食品供给制，一旦放开，食品价格便会疯涨，是完全一样的。这并不是食品供应商“囤积居奇”的结果，而是需求市场化后，供给一方不能随之调整，造成一个时期内供给严重不足的局面。
和食品相比，房地产的供给刚性更大。因为开发商需要资金投入，上游钢铁、建材的供应都必须能够跟上。这些都不是短期内能够解决的。去年房地产热期间造成的钢铁价格飞涨，就说明了这一点。另一方面，如果容许大量资金涌入供给一端，大上钢铁、水泥等，大兴土木短时间内建造大批房产，则在一个周期结束之后，又会出现严重的行业性过剩。对宏观经济来说，同样不是好消息。所以，不论从实际能力出发，还是从经济运行的安全性考虑，短期内中国的房地产供应都不可能大幅度增加。
从中长期看，中国房价显然偏离了均衡价格。但是短期内，大量新就业人口需要住房，许多长期处于“四口之家挤20平米”状态的住房短缺人口也急需改善居住状况。他们不可能等到10年、15年之后房产供给慢慢达到均衡。从这个意义上说，房产的需求也是有相当刚性的。
当供给和需求都具有刚性，而且供不应求时，商品将不存在均衡价格，售价原则上可以上涨到无穷大。实践中，售价将上升到购买者能承受的最大极限为止。落到中国的房市上，这就是说，房价将上涨到消费者不得不“咬牙”承受的极限为止——不幸的是，这正好是中国的现实状况。
从这个角度说，房地产商们一再宣称“中国房市不存在泡沫”，也是有道理的。从短期看，房价高涨的确是供求规律的结果，而不是任何“投机”、“炒作”的行为所导致。问题在于，上述“供给”和“需求”，并非经济发展内生产物，而是外部体制力量导致的短期存在，是从计划经济向市场经济转轨期间的特殊现象。如果把对中国房地产业的预期，建立在这种转轨性的供给不足上，则将来必定会跌得很惨。
三、“经济适用房”政策加剧了房产的结构性供应不足
很明显，我国政府在前几年实行住房市场化政策之际，对于可能出现的问题也缺乏足够的认识。为稳定政府公务员队伍，对这个人群，在推行住房市场化政策之前基本解决了其住房需求。除此之外，对如何满足广大群众的住房需求，缺乏一个统筹的考虑。特别是对住房供应缺乏有力的调控手段。
政府首先是从总量上对土地供应进行控制。如果从中国的有效住房需求来看，应该这些年来放地的总量并不少。本来，房地产商可以多开发中低端住房，尽量满足大多数民众的居住需求，然后再逐步向高端房产升级。如果这样，则短期内，中国的住房供给不会像目前这样紧张；从中长期看，房地产业也便于实现产品的梯次升级，可以达到更为持续健康的发展。
问题在于，政府从鼓励中低端房产的良好意图出发，推出了“经济适用房”政策。这个政策的实施效果，可以说适得其反，恰恰起到了遏制房地产商开发中低端房产的作用。原因很简单：由于政府对中低端“经济适用房”给予了大量优惠和补贴政策，使得个别被指定为“经济适用房”的开发商享受到了明显的成本优势，其它开发商若开发中低端房产将难以与之竞争。与此同时，政府又不可能大量供应“经济适用房”，否则将丧失大笔土地收入来源。其结果，一方面有少数经济适用房投入市场，远远不能满足需求；另一方面，大批开发商被推往中高端产品的方向。这就造成了结构性的房产供应短缺。
不仅如此，大批资质本来不够的开发商盲目进入中高端产品的结果，产生了另一种供给结构上的隐忧，我概括为“中低档房产的高档化”。即大量本来应当定位为中低档房产的高容积率项目，却通过增大套内面积、增加一些并非必需的功能和装修，人为升级为“高档房产”。这类房产短期内能够给房地产商带来高额利润，长期看却可能在未来房价回归时，最先遭到打击。一些今日辉煌一时的“XXX城”、“XXX府”，20年后也许就会完全丧失对居民的吸引力，变成空寂之城、破落之府。因此，由政策失误造成的结构性供应失衡，不但加剧了今日之房价高涨，还将在未来加剧房价的下跌势头。
四、打压房价不如调控供给结构
综上所述，虽然中国目前房价高企的局面，很大程度上乃是在偿还历史的欠帐，但是，如果政府能够通过适当的政策措施，改善短期内住宅产品的供给结构，则应当能大大减轻住房市场化对消费者带来的痛苦压力。
我的第一条建议，就是取消目前所谓“经济适用房”的政策，代之以与住房面积或者单价成反比的补贴政策。亦即，不分地块，不论哪个开发商，只要开发高容积率、低套内面积的产品，或者是每平方米售价较低的产品，就可以得到相应的补贴。补贴可以从当初缴足的土地出让金中退还。和目前的经济适用房优惠政策不同，新的补贴政策应当是在房产实际销售出去之后才发生。
其实，具体采取怎样的补贴措施，并不重要。重要的是改变目前以项目、地块为补贴对象的方式，改为以产品为补贴对象。这样，才能不扭曲市场的价格形成机制，改变目前少数经济适用房供不应求而绝大数房价高不可攀的现象，使得房产价格发生普遍的下调。
当然，上述方式一定会导致住宅每套平均价格的下调，却不一定会使单位建筑面积的售价下降。一些中低收入人群的住房需求可能仍然得不到满足。为此，我的第二个建议就是：对于中低收入人群，可开发真正的“经济型住房”，但必须由专门的非营利机构来操作。也就是说，真正的“经济型住房”，必须和市场化的产品形成明确的区隔，无论在产品定位和开发主体上，都要截然分开，以免扭曲房市的供给结构。
非营利机构开发房产，和房地产商的最本质区别，就是前者不得从项目中取得哪怕是一分钱的利润。所有收入都应进入专门的基金，用于开发新的非营利项目，或者用于已开发项目的修缮维护。至于初始的资金来源，主要应当靠居民自行集资解决。政府则可提供优惠的土地供应，并且按照非营利机构的地位，给予全免税的待遇。
总之，假若不改善房产供应结构，单纯打压房价的政策，只会造成临时性的价格抑制，今后必定重新反弹。消费者的痛苦难以消除，而房地产价格虚高中所隐含的产业危机也会继续潜伏并发酵着，直至崩溃。
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（ 责任编辑：悲风 ）
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