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房地产的繁荣成为众多上榜企业的幕后功臣
作者：雪松
应该说，房地产行业在中国50家最佳运营绩效企业评选中并不突出，综合评分进入前50名的仅有金地集团一家，排名35位；2003年度甚至没有一家房地产企业入围。深万科以近9个亿的净利润排在赚钱最多公司副榜的38位。亿城股份以24%的净资产收益率排在最会赚钱公司副榜的17位。
但任何人也不能忽视房地产企业中的优秀分子，不能忽视这个行业对资本的吸引力。因为资本从来都是嗅着利润的腥味运动。
房地产企业的盈利模式在哪里？他们是否取得了运营绩效的最佳值？房地产在2003～2004年的中国是个唯一从政府到普通百姓都很看重且怨声四起的行业：温州炒楼团、排队抢购引发泡沫之争。由于它的巨大能量，使其成为第五次宏观调控风暴中着墨最重的行业，土地和房价成了市长们和总理牵肠挂肚的问题。
地产繁荣扯动经济过热
金地集团属于典型的后起之秀，它所以能够跻身50佳，应该归功于其房地产开发主业的高增长，从2002年起连续三年主营收入保持越来越快的增长速度，平均增速高达66%，在50佳中排在第8位，超过50佳平均增速23个百分点；2004年主营收入猛增，增速超过110%，是上市房地产企业平均值的5倍；而同时其主营利润率却连续呈下降的趋势，净资产收益率也有小幅走低，两项指标分别比本年度50佳三年平均值低10个百分点和5个百分点。反映出成本增加的速度也相当大，抑制了盈利能力的提高。因此利润的增速仅有48%，远逊于收入的增速，但仍然达到了上市房地产企业平均值的的2.5倍。数据折射出房地产市场的火爆局面，房地产企业开始拥有非常充沛的现金流，掩盖了企业愈加沉重的经营压力。
万科2004年的纯利8.78亿，高居房地产企业之首；销售面积增长了24%，珠江三角洲和长江三角洲成为其主要利润来源地。万科目前仍积聚了1300万平方米的项目资源面积，打下了创造良好运营绩效的基础。然而越拉越大的规模从一定程度上制约了其成长性，近三年其主营收入平均增速仅有12%。
房地产行业的繁荣始于1998年。从1999年起，房地产投资总额高达1.3万亿，商品房销售额超1万亿。巨大的经济总量，使得房地产企业进入黄金成长期，运营绩效创下历史最好水平。
房地产的龙头作用和关联性十分显著，它直接拉动20多个相关上下游产业，对整个经济发展起了很大的推动作用。房价高涨促动了2002年以来钢铁、水泥、电解铝等行业的投资过热。近几年出现了经济过热和行业瓶颈现象，就是因为房地产投资扩张的扯动。从这个意义上说，房地产的繁荣直接造就了我们这个2004中国50家最佳运营绩效企业排行榜的诞生，成为钢铁、水泥、银行、有色金属甚至电力、煤炭行业众多上榜企业的幕后功臣。
因此可以理解，对于房价这个敏感话题，总理、市长、房地产商、百姓何以有如此复杂的情绪。
探究高利润来源
最让房地产商人避讳的问题：房地产的高利润来自哪里？
房地产业的利润大大高于其他行业，是社会平均回报的数倍，可以称得上暴利行业之首。
所谓暴利，用经济学的术语说，就是超额利润，也即超过正常利润的那部分利润。中国的房地产行业获得的超额利润，就是来源于政府对土地的垄断供应，即行政性垄断。表面上看，全国房地产企业已超过4万家，是个充分竞争的行业，但由于房地产业的上游土地市场是政府独家垄断，政府“一个口子”供地的土地储备和招拍挂政策，实际上充当了土地供应的垄断商角色，因此，完全有能耐获得“垄断的超额利润”。其中很大一部分通过协议转让流入了房地产企业。
尽管从前年下半年开始土地市场引入了竞价机制，但由于竞价拍卖机制只适用于竞争性的市场，而在土地市场国家高度垄断和土地资源供不应求的情况下，竞价拍卖机制只会提高房地产企业对地价的预期，从而形成垄断价格，并且不断把这种垄断价格推向新高。所以，我们看到，随着土地价格和土地出让金的上涨，房价也水涨船高。
至于房地产上市企业整体表现不突出，主要由于前几年政府一直限制房地产企业上市，遗留下来的房地产类公司大多受到上一轮房地产泡沫破裂的打击，或积重难返，或多元化，或决策失误，或业已转型；此外，房地产企业数量众多，粥多僧更多，行业暴利并未转化成企业全面暴利。尽管如此，除了金地集团、万科、亿城股份外，在深沪共90余家房地产上市企业中，依然出现了新城B、阳光股份、金融街、招商地产、华侨城等具备发展潜力的公司。
2004年以银根、地根双紧缩为标志的地产整肃风暴刚刚结束，2005年，管理层以前所未有的态度关注着中国房地产市场的动向，更加严厉的抑制措施蓄势待发。全行业将可能发生重大的变化，行业洗牌加剧，成长性将受到抑制。因此，我们有理由继续关注房地产企业如何应对未来的压力优胜劣汰，在未来中国50家运营绩效企业排行中的精彩表现。
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（ 责任编辑：李淑琴 ）
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