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本报“宜居亚奥”论坛上，业界认为亚奥板块配套逐步完善，住宅需求升温，房价将理性上涨
7月7日下午，由《新京报》主办的亚奥区域“宜居亚奥”主题论坛在建国饭店举行。亚奥区域十几家开发商负责人及业内知名专家就亚奥地区的发展进行讨论，并就亚奥节点、区域房价的前景等话题进行了交流。
与会者普遍认为，结合历届奥运会举办城市的经验，在城市功能区的基础上发展起来的北京亚奥板块将不会出现奥运节点的变化，亚奥板块的房地产开发将会保持可持续稳定发展。
嘉宾：
1 开彦（中国房地产及住宅研究会人居环境委员会专家组组长）
2 赵冠谦（中国建筑设计研究院顾问总建筑师、国家住宅与居住环境中心顾问）
3 高国力（国家发改委宏观经济研究院国土所区域经济室主任）
4 李辙（联合国人居署最佳范例指导委员会委员）
5 杨泓（北京伟业顾问房地产经纪有限公司总经理）
6 张寒燕（北京成业行投资控股有限公司董事长）
7 王涤非（加拿大LVC投资集团设计总监）
8 刘新虎（泰福恒地产顶秀青溪副总经理）
9 王浩（裕泰地产澳景花庭副总经理）
10 常亮（太合龙脉凯旋城市场部经理）
11 范晓跃（北方地产城市出品销售经理）
12 杨春丽（万科地产万科星园销售经理）
13 于翔（建工地产开发经营部融域总工程师）
14 陈靖路（盛世兆业地产风林西奥中心推广部经理）
市场观察
北京不会出现“奥运节点”
原因：奥运经济带动，住房需求增加：“温和”调控有利房地产业发展
高国力：“奥运节点”这个提法有一定的特色。节点在不同的国家、不同的城市的性质和特点是不一样的。举办奥运会是衡量一个国家经济发展水平的重要参照物，从这个角度来讲，北京的奥运会将带动整个国家的经济社会发展，尤其是对房地产业、服务业等是一个很好的带动。资料显示，2004年北京房地产开发投资达到1470多亿元，比2003年增长了22％，整个房地产投资占全社会固定资产投资的比重已经超过了58％，应该说这个比重是非常高的。
虽然今年政府出台了一些调控措施，但我认为这是温和的调控。北京作为一个现代化的大都市，2010年人口将达1800万，其住宅需求是对房地产开发的很好支撑。因此，温和的宏观调控有利于北京房地产业的发展。泡沫会有，但如果在事前调控得当，能够有一些应对措施，奥运会也将会带动北京房地产业的发展，而不会出现节点。
李辙：随着奥运会契机的来临，亚奥板块的区域价值在2006年初将会大幅度地上涨，并持续到奥运会之后。
按照历史经验，奥运会给房地产市场带来前所未有发展机遇的同时，其中的泡沫也成为人们关注的焦点。在早期的奥运会举办城市中，悉尼奥运会之后房地产衰败、汉城奥运会后房价成倍上涨，这两种截然不同的情况应该结合各城市不同的背景和基础条件分析。
根据我们对历届奥运会城市会后的调查来看，房价有涨有跌，而中国目前的状况和韩国非常相似，正处在从发展中国家向新兴工业化国家的转变过程中。1988年汉城奥运会后，汉城经济包括房地产业一直都在增长，所以，北京经济和北京房地产在2008年奥运会之后还会保持高速增长。
同时，亚奥板块的发展是基于早期亚运村这个配套成熟的区域发展起来的。其次，奥林匹克中心区域的开发也将带动整个亚奥板块的发展。最后，从供需比例来看，北京人口数量比汉城、亚特兰大、悉尼、雅典等举办过奥运会的城市要多得多，而且需要住房的总人口在不断增加，人均住房面积也逐年提高。所以，未来几年内，在奥运经济的带动下，受供需关系的影响，北京房价出现大幅跌落的可能性并不大，北京将不会出现奥运节点。
区域定位
城市副中心要求多产业互动
建议：房产开发要从配套区、产业区和国际性商住区的定位上寻找结合点
高国力：亚奥板块要对其已有功能进行完善，优化结构，可概括为“四区，三互动”。首先它是区域综合功能的配套区。亚奥板块应该是一个体育场馆、道路交通等较为完善的社区。第二，它是特色专业的生态区。目前该地区的生态建设中，植被覆盖已经做到了很超前。下一步应该朝着生态区、田园区这一方向努力。第三，它是以体育、文化、会展等产业为支撑的产业区。我认为不能单纯把亚奥作为一个公共服务板块，而应该把它朝着产业板块的方向定位。第四，它是现代化的国际性商住区。房地产开发应该从这四个区的定位上寻求自己的结合点。
同时，为保证区域的可持续性发展，要做到三个互动。首先是产业互动。亚奥板块将来是以体育产业、文化产业和会展业为支撑的，但还要与其他的现代化服务业等互动，这样才能获得持续发展。第二是板块间的互动。
亚奥板块一定要立足北京，跟北边中关村、南边的亦庄等寻求合作定位或做错位发展。第三是内外互动。亚奥板块既然定位为国际化、现代化的区域，在规划模式、管理手段上就要互动，同时，要大胆引进国外的一些新型规划、居住管理等理念和方式。如果亚奥板块能够努力探索，那么，亚奥板块将会带动北京市房地产业的健康发展。
开彦：与国际的奥运地产比较，我认为北京的奥运地产有一定的差别。
在十多年前，亚奥地区还是比较荒凉的，但是这几年已经成为城市的副中心，现在地价的产值已经非常高，已成为非常重要的一个中心区。所以，在北京举办奥运会，将会促进亚奥地区的房地产业开发效率和企业的收益。奥运会带动房地产的发展是毋庸置疑的。
赵冠谦：亚奥板块是在北京南北中轴线的北端，在四环和五环之间，地段的优势保证区域板块的价值。早在亚运会还没有举办的时候，我们在亚运村建了一些房产，当时人们都没有看好，不觉得亚运会给我们城市带来什么。但是建成之后，这个地块逐渐地发挥它的活力。奥运村跟亚运村这两地块连起来发展的同时，奥运会的场馆、居住区、配套设施、市政交通等建设将使亚奥板块的发展更为强劲。
房价走势
多个项目单价超8000元
分析：供需两旺，配套完善，自住占主流，房价将稳中略涨
张寒燕：由于受到一系列宏观调控政策的影响，北京楼市的成交量受到了一些影响。虽然人们目前还处于观望、徘徊的状态，但需求是真实存在的。亚奥板块是北京房地产格局中具有后期成长性的区域。因为CBD的人口密度和房价已经没有亚奥区域有优势。中关村也不会有太多的土地供给。所以我认为，在未来以及奥运会过后的几年里，亚奥板块将会处于供需两旺的状态；价格会处在一个稳定的上升阶段，不会有大涨和大跌。
杨泓：虽然近期内亚奥板块的房产销售还会受政策的影响，但从长远来看，房价不会有大的影响。我们做的问卷调查显示，整个北京房地产市场的投资比例占19％左右。在东部，这一比例是35％，但在亚运村，投资客的比例只有15％左右。这对亚奥板块的开发商来说应该是一个利好，因为亚奥板块还是自住为主，受“房产新政”的影响会少一些。
刘新虎：随着奥运的临近，体育休闲和会展产业以及配套服务行业的逐步发展，将使亚奥区域住宅需求快速升温。区域地面交通的改善以及大容量轨道交通的建成，都使得该区域的潜在需求得到扩大。目前，亚奥板块存量土地和项目已基本明朗，未来供应量几近确定，因此在今年年底或明年年初，房价将随着经济的发展而理性上涨是其必然趋势。
常亮：影响房价的要素主要可以分成两大块。一是成本，包括土地和建筑成本；二是供需关系。由于土地是不可再生资源，土地的稀缺性导致其成本不断上升，而需求相对稳定，所以未来的房价还会处在一个稳定的发展状态。
于翔：2003年我刚开始调研的时候，奥运村和国家森林公园一带还都没有拆迁。当时这里非常混乱和破旧，没有人看好，房价定位在每平方米五六千元还引起很大的争议。随着奥林匹克森林公园拆迁基本完成，道路的逐渐完善，去年奥运村的房价已经是每平方米六七千元，今年更是达到每平方米七八千元。比如我负责的项目———融域，开盘价定在了8680元/平方米。
陈靖路：目前北京除别墅外的高档住宅基本上是出现在三个片区：亚奥、CBD及辐射区、城市核心区，前两区域最为活跃。我们最近成交的一个单元，单价达16450元/平方米，总价近1500万。我认为这代表了一大部分高端客户的购买心理，他们会从国际和全国的角度看问题，这也是高端市场相对中低端市场的优势。在保证需求存在、产品增量稳定的前提下，高档楼盘的市场不会出现大的波动。
杨春丽：今年年初我们万科星园涨了三次价，现在是8300元/平方米。在我看来，房价的上涨过程是保持理性的，绝不是某一天的暴涨或者半年的涨幅。随着各种配套设施的完善，尤其是奥运会后一些硬件设施的开放，亚奥板块商品房的升值是理性的。
开发要求
从楼盘到区域营造宜居环境
建议：开发商细心规划节能、环境保护等，创造宜居环境，使房产增值
王涤非：我在几年前有幸参与了奥运村第一轮规划设计方案。那时北京市给我们的设计任务书上隐含的意义就是说，这是北京最后一块宝地，有广博的森林公园，整个亚奥板块一定要开发低密度的房产。目前是，亚奥板块的东北部，还缺少低密度住宅，仅有山水Lavie是比较成熟的低密度项目。说到“宜居”不能空泛地谈，“以人为本”在各个区域是相通的。就山水Lavie而言，我们不仅关注园林建设，还要把眼光放得更开阔，从小区扩大到整个区域的影响，从而提升区域价值，营造宜居城市。
开彦：土地的珍贵保证了整体的外部条件。但内部条件则要考虑城市规划本身，周围环境的营造，把我们小区的建设跟城市的发展结合起来，要注意可持续发展。这就要求开发商能够把循环经济、绿色生态不断地延续下去。因此，在节能、环境保护、垃圾处置、空气质量等方面都要在规划时就非常细心地做好。开发商也要保证其产品能够随着时间的推移而不断地得到增值。
李辙：居住环境的建设将提高板块及城市竞争力。世界上有一些城市规模并不是很大，但却因最适合人类居住而闻名，比如温哥华、日内瓦、巴塞罗那等，它们凭借优良的人居环境和世界性的知名度集聚了有利于城市发展的各种文明要素，最终使城市得以快速发展。因此，具有社会责任感的开发商不仅仅是盖房子，更要从城市规划、区域发展的角度去考虑社区的建筑，从而对区域价值的提升起到作用。开发商不应仅是“借势”，还要创造区域。
目前的房地产市场中，不少开发商是借助城市整体的发展规划方向，借助市场本身的热点来选择项目区位、优化产品并赢得市场。有责任感的开发商应该采用“创造区域”的理念来赢得市场，在已有的区域条件下，主动与政府合作，加入到为市政、区域建设做贡献的行列中，使项目所在地区的居住价值得以体现，将产品的建筑理念内涵延展到社区以外的建设当中，提升整个地区的区域价值，创造一个适宜人居的大环境。这就是一个有责任感、有实力的开发商应有的做法。
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（ 责任编辑：骆祖金 ）
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