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见习记者 徐广蓉 深圳报道
以融资方式多样见长的万科又一次与国际资本牵手。
7月8日，万科发布公告称，万科与新加坡政府产业投资有限公司ＧＩＣ新加坡政府产业投资有限公司的附属公司新加坡ＲＺＰ（ＲｅｃｏＺｉｙａｎｇＰｔｅＬｔｄ）公司共同投资成立了一家中外合资投资公司，暂定名为“万科星地产投资有限公司”，该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
公告显示，万科星地产投资有限公司的经营期限为30年，注册资本1亿美元，其中万科和ＲＺＰ各占50％股份。
融资背后，是万科再玩娴熟的资金战略抑或开发目标转向？
资金链条
“如果企业表示资金非常充裕，其发展的速度肯定有问题。”接受记者专访的万科集团副总裁刘爱明表示，快速发展中的万科对融资的要求是“适度从紧”。
资本负债不超出企业财务能力和预算范围，是万科一贯稳健的财务政策。万科财务总监王文金指出，“目前万科整个债务结构中银行贷款占1／3，长期债券、信托、境外融资占2／3，第一季度报告中资产负债率63％，这是一个合理的数字。”
万科对融资的大胆尝试也正是建立在60％左右资产负债率的适度从紧的资本战略上。“资产负债率控制在较低水平，融资的风险就不会太大。”刘爱明这样认为。
同时，政府收缩贷款的新政对万科影响甚微。中国农业银行深圳分行地王支行行长王晓军指出，“银行对万科的授信额度非常高，农行给万科46．9亿授信额度，万科只用了一小部分。”实际上，去年各大银行为万科提供了高达104亿的信贷额度，万科仅使用了其中的44亿。“万科在任何城市开发项目，贷款都不成问题。”
另一方面，万科也表现出了巨大的融资能力，频频试水信托产品，在新华信托为大梅沙项目4．6亿元的“集合资金信托计划”之后，其由农行担保的一共4亿元的广州南湖、黄埔项目的信托产品，也开始悄然启动。之前的2004年，万科已经通过第二次可转债融资19．9亿，成为第一家连续两次发行可转债的企业。
此次与ＲＺＰ的合作，“是万科真正意义上的国际融资。”招商证券房地产分析师余志勇分析，“与借款不同，此项与强大资金的合作，令万科综合实力增强，抗风险能力得到提高。”
显然，这次与ＲＺＰ的合作与万科融资风险控制需要同步而行。
从ＧＩＣ到ＨＩ国际专业房地产投资银行，再到信托、二次可转债，不难发现，万科在为全国扩张打造一条坚韧的资金链条。
战略还是机会主义？
缺钱不是主要原因，万科每次融资的尝试，似乎都有“旁白”。
不久前，万科与德国ＨＩ签约，用ＦＤＩ的形式股权换融资，获得3500万美元实际贷款，钟情于央企房地产业务重组的郁亮一语道破万科用意，“与外资结盟，才有身份去参与央企重组。”
醉翁之意不在酒？万科这次上演的与ＲＺＰ的合作似乎也另有它想。有消息人士透露，万科在此期间，频频与深国投董事长李南峰见面，开始了与沃尔玛的眉目传情。
万科会否以此为契机，投入与沃尔玛“订单地产”形式的商业地产运作？
不难发现，本次合作方ＲＺＰ的母公司ＧＩＣ是全球最大的基金管理公司之一，基金总规模逾1000亿美元，在全球超过25个国家拥有120多处资产，主要包括办公楼、购物中心、住宅、工业地产及酒店等。
“他们有调动几百亿美金的实力。”刘爱明介绍。
“万科在中国是数一数二的企业，但是与国际资本相比资金实力还很弱，单纯做住宅的战略也是因为资本实力单薄，抗风险能力不够，不敢冒进。”余志勇分析，“但商业地产利润丰厚，回报现金流稳定，万科与有实力的外国投资公司合作之后，进入该领域是有可能的。”
而在刘爱明眼中，做专业化的住宅产品是万科经历教训以后探索出来的一条“低风险高收益”的适合中国房地产企业发展的道路。刘强调，万科十年规划的专业化战略不会改变。
但是，万科对商业地产的试水并没有停止。作为万科城项目配套的3万平方米的社区商业中心，以先租赁后销售的模式一举成功，3万元每平方米的商铺占到利润来源的30％－40％。
而此时，惠州面积为37万平方米的旅游项目大辣甲岛已经被万科悄悄收于囊中，该项目计划总投资10亿元，分5年推进，其中首期2亿元将建设高标准酒店及相关旅游设施。据知情人士透露，万科已经完成该岛的规划。
“战略上我们专注于住宅，大辣甲岛是出于机会主义考虑，是方向和布局点的区别。”刘爱明的说法耐人寻味。
其实，国外资本对商业项目的偏爱早已是不争事实。“万科星”是否因此而引导万科进入商业地产的开发引人猜想。
王石曾总结：商业地产风险大，国内开发商目前资金实力普遍较弱，难以承受。此次国外资金以股权的形式解决了王石的困惑，市场转向会否因此而来？
2004年年报中，万科不无担忧：目前国内住宅开发的粗放模式，已经无法适应未来可持续发展的需求；行业现有的生产和运作模式，必须进行颠覆。
对万科而言，在与ＲＺＰ的合作中，引进的是国际化的先进理念和更严谨的资金监控体系。“融资多元化，是发展的必然方向。”刘爱明说，“这次合作表面上是融资的一种方式，实际上资本的背后是一套要求，一套理念。”
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（ 责任编辑：雨辰 ）
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