地产江湖似乎永无安宁，争斗暗涌之处，也仅是流于表面的平静。宏观调控初显成效，七部委房价检查组迅即展开八省市检查。

　　７月２３日，本报记者从知情人士处获得了该检查小组的“百页报告”全文。

　　追溯５月３０日至６月１１日，由建设部、国土资源部等七部委组织的检查组，对北京、重庆、河北、山东、安徽、江苏、湖南、湖北等八省市进行了“关于做好稳定房价工作情况”的调研，随后拟定了这份包含８个子报告的“百页报告”呈递国务院。这份报告一致被业内人士认为是中央下一步房地产宏观调控的基础信息依据。

　　那么，除了报告内容本身的信息价值之外，它会给房地产调控带来什么样的影响？

　　各地争相调整住房结构

　　检查组兵分四路潜入各省市。

　　６月６日至９日，由国土资源部副部长贠小苏带队，国土资源部土地利用司副司长吴海洋、建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠等组成的第二检查组来到山东进行调研，剑指济南、青岛。

　　６月６日至１０日，由建设部副部长刘志峰带队，建设部住宅与房地产业司副司长侯淅珉等组成的第四检查组奔赴重庆、湖南。

　　记者在山东省的检查报告部分看到，山东省已对七部委文件有关内容进行了细化，针对性地制定了具体措施，特别是在住房结构调整方面。

　　从报告内容也不难看出，山东省在调整住房结构中采取的主要手段，就是增加普通商品房和经济适用房的建设用地供应和产品供应。山东省２００５年开工建设经济适用房的面积将达到６００万平方米，仅青岛市今年开工在建经济适用房就将达到２３０万平方米。

　　为此，山东省将带着这样一个目标上路：着力增加普通商品房和经济适用房供应，确保占住房供应总量的８０％。

　　在用地方面，报告显示，２００４年，山东全省住宅开发供地６０９０公顷，同比增长４７％，其中普通商品房供地５５９５公顷，占全部住房用地的９２％，今年第一季度，住房用地供应６７０公顷，其中普通商品房供地４５８公顷，占全部住房用地的６８％。并计划在２００５年、２００６年从土地储备中拿出１０００亩土地，用于建设普通商品房，而２００５年全省下达经济适用房用地计划１１１８公顷，同比增加１４４％。

　　由于此次行动是对“国八条”执行情况的检查，而在“国八条”中就有两条是针对房地产的结构性问题所制定的政策，于是，其他几省市也和山东省一样“应势而动”。

　　湖南去年经济适用房的竣工面积是３２８万平方米，今年的建设规模也将和去年基本持平；武汉在确定今年将建设２０３万平方米经济适用房的基础上，又追加了１００万平方米的建设计划；安徽今明两年全省开工建设普通商品房４０００万平方米，其中经济适用住房４００万平方米，并且在２００５年计划增加经济适用房和中低价位商品房土地供应９３３亩。

　　然而，各地政府在调整房地产结构期间所遇到的问题，也在这次检查中暴露无遗。检查的最后一站——北京就是典型。

　　６月９日至１３日，由财政部部长助理王军带队，财政部综合司副司长戴柏华等组成的第一检查小组对北京市及海淀、朝阳、昌平区进行全面检查，而经济适用房“不经济”的现象引起了检查组的关注。

　　从检查小组对北京市最大经济适用住房项目——回龙观文化居住区的检查情况来看，该居住区在三期至六期的户型中，８０－１３０平方米的户型占９０％以上，朝阳区百环家园经济适用住房户型也在７０－１３９平方米之间。如果按照建设部等四部委颁布的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控制在８０平方米左右，小套住房面积控制在６０平方米左右，那么，回龙观和百环家园的经济适用房并不像想象的那样“经济”，同时，经济适用房还存在销售环节把关不严的问题，很多房子实际上卖给了不符合购买条件的买家。

　　“不解决好经济适用房的问题，它就可能成为房地产市场的一个毒瘤”，一位房地产开发商说，经济适用房的规范已刻不容缓。

　　“梯度消费是所有商品市场普遍存在的。在住宅市场中，是先保证富人住房，还是保证中低收入群众住房，不仅是简单的消费观问题，而是关系社会、经济稳定的大问题。”一位检查组成员向本报坦言。他认为，产品结构是市场需求决定的，也是企业自主行为，“但国家实行的是土地用途许可制度和规划许可制度，政府根据规划，调整用地性质和严控土地用途，就可以实现对商品房结构的调控”。

　　宏观调控初期的新“房地产热”

　　各地房价的情况是此次检查的重头戏。然而，除了湖南、河北显示出房地产投资趋缓、房价平稳的宏观调控效应，其他六省市都或多或少地存在“房地产热”的势头，其中，江苏、湖北及安徽情况比较严峻。

　　６月２日至７日，由国家税务总局副局长许善达带队，国家税务总局流转税司副司长龙岳辉等组成的第三检查小组来到江苏，对江苏省及南京市、苏州市进行了调研。

　　检查组对江苏省的总体评价是“江苏省未来１至２年房地产市场的发展既有较强的推动力量，又有宏观调控减速压力”，“未来几年，稳定房价的难度仍然很大”。

　　“２００３年、２００４年江苏省房地产投资增幅分别为４８．７％、５６．９２％，今年一季度则为３８．７６％，仍高于全国水平”，新“房地产热”在某种程度上依然笼罩在江苏省的上空。

　　“苏州市提出了住房价格涨幅控制在１０％左右的目标。”显然，这次的检查结果与这个目标之间还有一段不小的差距。“今年１月份苏州市市区住房价格同比涨幅为３７％，４月份同比涨幅下降至２３％”。

　　而实际上，苏州只是江苏省房地产热的冰山一角。据检查，４月份，达到了江苏省有１１个市区房价涨幅高于全国平均水平，整个江苏省住房平均销售价格涨幅在今年前４个月里达到了２１．５３％。

　　安徽的房价涨幅也颇为惊人。

　　５月３０日至６月２日，第三检查小组在对安徽省及合肥市进行调研时发现，“安徽省稳定房价的困难依然存在，目前，对发展趋势很难一下作出准确判断，应对房地产市场发展给予密切关注，实时监控，及时分析及评估。”

　　显然，安徽省可能成为政府“高度关注”的省份。据检查报告显示，安徽２００４年商品房均价同比上涨了１６．８％，到今年前三个月的同比涨幅就达到了４９．５％，前４个月，同比则上涨了３８．７％，而合肥市，前三个月的同比涨幅达到４３％，前４个月的涨幅仍然为２９．７２％。

　　在湖北，检查组的评价言简意赅：“调控效果不明显”。

　　６月１０日至６月１１日，第二检查小组在湖北进行调研。据检查报告显示，今年前四个月，全省房地产开发投资同比增长５４．２％，武汉市的房地产开发投资同比增长３７．６％，对全省房地产开发投资的拉动比例达到５５％以上。而在房价方面，虽然全省房价总体水平偏低，但是，在武汉，去年以来房价的涨幅还是较高。检查报告显示，２００４年，武汉市商品住房均价同比增长了１３．４％，今年前五个月，商品住房均价同比增长１４．６％。

　　而在重庆，今年１－５月主城区商品住宅均价同比上涨了２２．９％。

　　对于部分城市再度涌现的房地产热，检查报告也进行了分析：“除了房价基数较低，土地、建材等成本上升，住房综合品质提高等合理性因素之外，也有一些不合理因素的影响。其中最为主要的是旧城改造力度过大或房地产开发相对旧城改造规划滞后所引起的供求矛盾。”

　　检查报告分析，目前这八大省市中普遍存在开发商左右规划的情况；一些城市以放宽规划条件为优惠条件招商引资，个别城市旧城改造缺乏计划性，拆迁规模较大。如江苏省和武汉市，由于２００３年拆迁被动性需求过大，导致需求释放存在滞后效应，虽然近两年供应量能满足当年住房需求，但前几年形成的被动性购房需求尚未完全释放，再加上房价涨速较快，市场监管制度与体系不健全，导致这些城市出现了较明显的房地产投机现象。

　　由此，新“房地产热”在“宏观调控效应初现”时期仍然不能掉以轻心。

　　拟增加中低价位和经济适用房土地供应

　　“从２００１年到２００３年间，地方政府的土地出让收入达到了９１００亿元，可供比较的是，在实施积极财政政策的１９９８年至２００３年的五年间，全国发行国债也不过９３００亿元。”一位检查组成员说，土地基本上成了地方政府的“第二财政”，房地产投资也在地方政府的大力支持下才有可能越来越热。

　　在“国八条”的第二条就作出了这样的规定；加大土地供应调控力度，严格土地管理，依法制止炒买炒卖土地行为。于是，“加大闲置土地的清理力度，打击囤积土地和炒卖土地行为”自然成为了检查重点。

　　据检查报告显示，湖北省加大了闲置土地收回处理力度。２００４年，全省清理了闲置和空闲土地３３４８宗，面积达４００９．８公顷。其中武汉清理了房地产开发闲置土地３３宗，面积达６４．８公顷，还对中心城区范围内的“烂尾楼”实施了整治，现启动复工的“烂尾楼”已达８７栋，盘活土地６４．６７公顷。

　　重庆也开始整顿土地市场秩序，清理房地产开发商闲置土地和空闲地５３８．６公顷，对于闲置两年以上的，已依法收回７５．３公顷；对于因政府原因造成项目不能实施的，根据不同情况分别采取补偿、置换或延期开工等方式，共解决了１９８．４公顷闲置土地；对于闲置一年以上，两年以下的土地征收闲置费达１３２０万元。此外，重庆还加强了供地管理，５００亩地以上的土地供应须经市政府讨论决定。为不断完善供地管理，重庆在目前规定的“上一个项目建设进度未达到５０％的，不供应新项目用地”中，还增加一个项目中未开发土地的面积指标。

　　而在北京，共查出闲置用地６９．９公顷；山东查出闲置土地５２３公顷；安徽收回闲置的房地产开发用地４０公顷。

　　即便是这样，盘活闲置土地仍将面临复杂局面。

　　在北京，检查组如此感慨：“盘活存量土地任务艰巨”。

　　根据国家统计局统计，２００４年北京购置土地面积１５７２．４６万平方米，为当年完成开发土地面积６３４．１７万平方米的２．５倍，另据北京市相关部门统计数据显示，目前北京开发商手中用地达９４１０万平方米，为２００４年全市开发土地面积的１４．８倍，可满足今后１０年的住房开发需求。这其中包括房地产开发项目闲置建设用地约６９．９万平方米，“如果这部分存量土地利用不好，将对未来北京供地市场造成冲击”。

　　当然，这种冲击将是整个房地产市场共同的难题。

　　在检查土地市场时，检查组特别提出，针对南京近期多幅房地产开发土地流拍、苏州市有开发商对已拍卖房地产开发用地不按规定时间签定出让合同等现象，应密切关注。“及时研究市场中出现的新情况、新问题。”

　　检查组的一位官员日前针对报告向本报记者透露了未来的土地政策走势，“土地整改还将继续加紧。加强土地的监管，调整土地供应的总量、结构、供应方式以及供应时间，着力增加中低价位和中小户型的普通商品房和经济适用房的土地供应，来稳定市场”。

　　同时，他还认为，要严格落实停止别墅类用地的供应，严格控制高档住房的土地供应。另外，要进一步完善土地出让的合同，在合同里要明确开工、竣工的条件和时间要求，以及违约责任，确保供应的土地能及时开发，防止开发商在土地供应出去以后囤积土地，不能及时开发，造成市场上住房供应的短缺。

　　·专家解读·

　　调控政策不会放松

　　尹中立

　　一直以来，人们对检查组的一举一动都高度关注，因为他们的结论直接关系到未来房地产市场政策的变动方向，很多人希望从检查组报告的字里行间找出“利好”的证据。他们究竟能够给我们带来什么？

　　这次被选中的八省市分别是北京、河北、湖北、山东、江苏、安徽、湖南、重庆。这些都是最近一年多时间以来房价和房地产投资涨幅都较快的省市，可以看出，这次选择的标准主要是房价和房地产投资增速。但作为楼市上涨龙头的上海和浙江并没有列入其中，为什么？依笔者之见，中央可能把上海和浙江作为此次房价调控是“计划单列省市”对待，早在七部委联合出台文件之前，中央就已经派出了若干调查组赴上海、浙江考察。

　　中央与地方的博弈？

　　不论是经济发达地区还是欠发达的地区，从表面上看都积极落实中央的文件精神，但在认识上依然存在不足。例如“６·１”大限，建设部曾专门下文督促此项工作的落实情况，但从调查组汇报的情况看，除了少数省市按时公布了具体的标准以外，其他大多数城市并没有积极响应七部委文件的精神。

　　大部分省市还在观望、等待，有的省市在６月上旬（调查组离开之后）还没有出台具体的政策。各地都有几乎一致的理由，都强调发展经济的重要性，错误地认为房地产价格高一些不要紧，有利于促进当地经济的发展；有的认为房价高是东部少数地区的问题，本地房价平衡，近期的宏观调控政策不适用于本地，不宜笼统“吃药”。只有少数地方充分认识到房价调控是构建和谐社会的要求，是保持国民经济持续健康发展的需要。

　　笔者曾撰文指出，新政实施的最大障碍就是地方政府与中央政府的博弈，但没想到实际情况会如此普遍。中央之所以派出检查组，可能正是担心地方政府在认识上的不一致。从这一点可以看出，稳定房价的工作任重而道远。

　　加速住房保障制度落实？

　　各地对住房保障制度的落实，存在很大差距。尽管国家公布了关于经济适用房的管理办法，但各地在住房保障制度建设方面，随意性很大，有的干脆取消经济适用房建设，廉租房的供应更是杯水车薪。七部委的文件明确指出“城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。”但并没有明确的实施细则。笔者认为，国家应该对经济适用房和廉租房的建设制度化，可以先出台暂行办法，再以法律的形式作出明确的规定，用以规范地方政府的行为。

　　闲置土地摸底

　　土地方面的问题非常突出。在调控房价的文件中，第二条就是针对土地问题的，文件指出：“加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权”。检查组可能会发现，有些省市已经对闲置的土地做了详细的调查摸底，但因为没有具体的处理措施，很难执行。还有些省市存在开发商左右城市规划的现象，地方政府为了招商引资，一味迎合开发商的胃口，放弃城市规划的原则，旧城改造缺乏计划性，随意拆迁。

　　这样看来，信息系统的建设尤为迫切。房地产市场之所以存在投机，是因为该市场存在严重的信息不对称，因此，增加信息透明度对抑制投机具有非常重要的意义。但从调查的资料看，信息系统的建设刚刚起步，省会城市基本建立了房地产市场信息管理系统，省会以下的城市还没有开展此项工作。此外，有些城市的几套房地产数据有很大的差距，有的甚至在涨跌的趋势上都是相互矛盾的。笔者以为，此项工作可以借鉴股市监管的经验以及国外成熟的做法，应该实施严厉的强制信息披露制度。

　　以上所有观点只是笔者的看法，不能代表（也无法代表）任何检查组的看法。如果检查组的结论“不幸”与笔者的结论一致，那么，调控房价的政策不仅不会放松，而且会更加具体化、制度化。

　　（作者单位：中国社会科学院金融研究所）

(责任编辑：胡立善)