阎少华坦言，20％是开发商做项目的一个底线。

　　而现在国际上通用的是“8∶1∶1”(80％建筑成本，10％管理营销费用，10％企业利润)原则。

　　业界大部分人往往会有这样的共识：房地产业是暴利行业。

　　其依据的理由很直观，“近年来房地产商们的财富积累加剧”。从今年公布的财富福布斯100名排行榜上，有50％以上的人与房地产有直接或间接的关系，便可见一斑。

　　而一个更为重要的问题是：房地产究竟“暴利”到什么程度？

　　“从未有一个明确的数字被用来描述人们眼中整个房地产行业的高利润。”有业内人士这样评价。日前，本报记者走访了一些业内人士，试图通过他们对房地产业利润的分析，去了解其所引发宏观调控的必然。

　　协议土地带来低成本

　国土资源部今年5月发布的数据显示：全国大多数城市房地产开发的利润率普遍在10％以上，中高档项目的平均利润率更高，一般达到30％～40％。该数据还以北京为例：北京市房地产开发利润占房价的比重平均达到17.1％，其中最高的在二、三环之间，达到了20.4％。

　　一向较为保守的官方数据，却衍生出业界对其真实数字的探寻。

　　阎少华，现任北京泰盈房地产开发有限公司总经理。1992年，当海南的房地产市场一片红火之时，阎少华正置身于那片开发热潮之中。回忆起在海南做房地产的“辉煌时代”，阎少华认为是“一本万利”，甚至“‘空手套白狼’的也比较多”。

　　在海南热潮之后，房地产业的高昂利润得到了一定平缓，但以北京、广州、深圳为首的几大热点城市，依然不断重复着房地产“利润神话”。而土地“协议出让”正是彼时开发商们获取暴利的关键一环。

　　以至于有业内人士说，2002年之前，中国房地产业高利润现状就是当时中国房地产市场的真实写照。“在开发商主流拿地方式为协议出让的大背景之下，这些低价出让的土地在升值后转手，或者经过开发销售后形成的利润是很惊人的。”

　　“开发商项目投资的年回报率为40％以上。”中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，实行“招拍挂”以前，获得这个利润回报的开发商是很普遍的。

　　不过好景不长，2002年7月，国土资源部正式宣告了“协议出让”时代的终结，招标拍卖挂牌出让国有土地的方式在各地逐渐铺开。

　　在北京，招拍挂全面实行的日期为2004年8月31日。这一举动被业界俗称为“8·31大限”，其对划分房地产业利润分水岭具有重大意义。

　　高利润源于高风险

　　尽管现在已经跨越了这道分水岭，房地产利润的总体走势呈逐年下降的趋势，但不可否认的是，其利润水平仍然高于社会平均利润以及大多数行业的利润。

　　对此，阎少华也承认：“房地产商对价格的主导性比较强。”

　　“这是由房地产的不动性这一特点决定的。”他具体解释道，与彩电、空调等一般消费品不同，房地产这种产品的地域性极强，在相对确定的某一区域买房子，消费者的选择性受到了限制，造成了房地产成为没有经过充分竞争的产品。并且它不能像其他流水线生产出来的产品一样，可以通过再生产降低成本。“这样，客观上就使得房地产有了比较大的利润空间。这是没有办法、不可避免的。”

　　同时，高利润，并且高风险，房地产无疑是个中典型。

　　“做房地产就像是在钢丝绳上行走”，“做不到这么高的利润，根本就别想活下来。”一位不愿透露姓名的业内人士的话有些危言耸听却不无道理。

　　的确，比起一般的消费品，一个房地产项目“生产周期”需要1－2年甚至更长时间，在这一过程中，融资变数很大，对项目的持续发展会产生一定影响。而它的这一特性正是房地产业高风险的源头，阎少华将此形象地比喻为“夜长梦多”。

　　“土地、建筑材料和人工是房地产成本中的刚性因素”，阎少华认为，除了已经确定的土地款以外，较长的生产周期将直接带来建筑材料和人工费用的增加。因为在正常的经济环境下，这两项费用随着时间的推移，会呈逐渐上涨的趋势。同样就可以理解，包含在成本之内的管理费用和广告费用这些软性成本，也与生产时间的递增成正比。

　　阎少华还提出了容易被开发商们忽视的一点，虽然房子卖出去了，但由于各种不可控因素造成的开发商因迟交房违约，“开发商所要承受的这种索赔是比较多的，这也变相地增加了成本。”

　　另外，在中国的房地产业尚未完全市场化的现阶段，政策波动也会给开发商们带来不小的风险。

　　对此，相信目前正身处宏观调控漩涡的开发商们已经有了切身体会。

　　“新政导致销售速度的减缓，在增加了上述刚性和软性成本的同时，压缩了开发商们的利润。”阎少华认为，在这一加一减之间，当初预计的利润很可能会化为乌有。“就在今年，这一切都有可能发生。”

　　也难怪有业内人士指出，不是房地产的利润不肯折腰，而是这一行业风险太大、太多了，没有高利润做“诱饵”，开发商也不肯“上钩”。

　　“如果将来市场化充分、面临的环境风险减小以后，房地产业的利润是一定会降低的。”阎少华认为，在这一过程中，动态算法的结果会越来越接近静态算法的结果(即资本回报率逐渐接近利润率)。

　　“利润低了并不可怕，其实大家怕就怕这些不确定性。”阎少华颇有感慨。

　　20％是开发底线？

　　在这样的政策背景下，“随着时间的慢慢推移，房地产业尤其是北京房地产业的利润逐渐趋于合理了”，阎少华说。

　　而就目前来讲，处于这一“合理”范围内的利润比例究竟有多高？阎少华认为很难用一个具体的数字说清楚。例如，2004年初广州首届房地产峰会上，广州开发商就明确表示，开发项目利润能到达15％已经相当不错了。

　　世联地产顾问(中国)有限公司常务副总经理王正宇在接受媒体采访时，也拒绝对当前的行业平均利润进行准确地判断。他认为，由于房地产开发的个案性色彩很浓厚，对平均利润的模糊猜测是缺乏实际意义的。

　　“实际上像北京各个项目的差距很大。”阎少华分析说，由于房地产区别于一切流水线生产的成本几乎同质的产品，因此，对于不同的地区、不同的项目来讲，其成本也都不尽相同，由此决定其利润的差异性也很大。

　　但上述解释显然不足以解答人们心中的疑问，再三追问之下，阎少华表示，“一般来讲，预计利润率达到20％以上的才可以做，利润的确比一般行业要高。”

　　他坦言，20％是开发商做项目的一个底线。换言之，如果做预算的时候，利润率少于20％，“反正我是不敢做”。

　　不过，20％也许只是取平均值的说法。

　　按照常规的“静态算法”，收入与成本之差便是利润。而房地产业的特殊之处就在于可以“以小博大”，即由于融资渠道的多样化，其实际投入的资金往往只占总成本的一部分，甚至有些仅为一小部分。

　　于是，也就产生了一种“动态算法”，即资本回报率。将不变的利润与少于总成本的实际投入资本相比，得出的结果便有了惊人的增长。以至于在尚可接受的20％利润率掩盖之下，资本回报率达到100％乃至更高的情况并不鲜见。

　　刚从国外考察回来的融创西南集团副总裁李战洪，对本报记者透露，开发商获取利润的高低也因企业战略而形成各种模式，有的企业定位高端，则通过较长的销售周期获取高额利润，有的企业讲求高效，则一般会降低利润，以求快速融资。他表示，现在国际上通用的是“8∶1∶1”(80％建筑成本，10％管理营销费用，10％企业利润)原则。而最近融创在成都开发的蓝谷地项目，从2004年12月拿地到现在一期7万～8万平方米建筑面积进入公开发售阶段，只花了半年时间。李坦言，该盘相比同区域的楼盘，售价中等，但销售速度却快很多，利润大约在10％左右。

　　毋庸置疑，宏观调控之下，很多开发商通过缩短开发周期来获利，但究竟利润有没有真的大幅下降？目前不得而知。

(责任编辑：田瑛)