“中国财富论坛2005”于7月29日－7月31日在北京人民大会堂隆重召开。论坛围绕中国当前的宏观经济形势和热点，聚焦城市财富机会、行业财富机会和企业财富机会，打造一个财富分享和财富创造的高层次交流与合作平台。

　　搜狐财经作为协办媒体对本次论坛进行全程直播。下面是中国社会科学院金融研究所副所长王国刚答记者问：

　　提问：

　　听了王所长的发言，他不愧是中国非常有水平的经济学家。我来自香港，也搞房地产，王所长的话，应该说很值得中国现在政府去考虑的，因为一个国家发展路线是否正确，造成的损失都是巨大的。

　　刚才王所长这个话我们认为非常有水平，非常有道理，一般报纸上的报道和说法都是很简单的思维，以经济学家的层次深入考虑问题，所以很粗放得出违背经济学规律的结论，而且纷纷扬扬说了一大堆，导致中华人民共和国房地产政策出台，对中国房地产政策实行了调控。刚才探讨了对房地产调控值得的问题，王所长的这个观点，能不能使中国政府接受他的观点，对房地产政策同期再考虑一下？我相信这给中国造成的情况，可能用天文数字所能够形容的。对中国的经济速度和建设的发展是很有影响的，我希望王所长的这个观点通过中国财富论坛报到国家，为了中国的繁荣，委员重要的发展请大家认真思考一下，希望中国政府能够采纳他的观点。

　　为什么理论界有这样的争论，中国政府为什么做出调控的政策？而且报纸上违背经济规律不正确的言论甚至还占了上风？我今天听了王所长的发言很感动，还是很难得的，希望我们的论坛会给重视。

　　王国刚：

　　这里面没有问题，这是评价和感想。唯一的问题，为什么这样一个说法没得到有关政策制定部门的重视，正面的说法已经通过有关渠道往上送了，至于说为什么？你问我没招。所以实在对不起，我没办法回答你。

　　但是有两条是非常重要的，第一个对许许多多媒体来讲，把一些事情弄清楚以后再说，最近这一两年来出了很多的事，最近就是啤酒的甲醇事件，那给中国造成的损失也不小，是不是大家应该稍微冷静，把一些事情搞清楚再说，不然的话，成天炒作，给人们造成这种噪音或者是心理上压力太大了。经济学家在讲这些的事情，是否真有研究，如果没有研究，没有做过充分的论证，最好不要随便信口开河。前不久有人讲，上海房价要跌50％，北京房价要跌30％，我马上问你的论证根据是什么，他说我感觉的，经济学家不能这样的说法，因为人家是把你当科学看待的，你凭着拍脑袋感觉下来的话，那不知道感觉到哪儿，你感觉没错，通过媒体往外一散播，一大批都感觉错了的话，都掉到水你淹死了。因此不能这样做，因此大家性成一个求真务实良好的研究氛围和媒体氛围，大概这个更为重要。

　　提问：

　　大学生毕业两年，国家可以给予按揭贷款，我是农民，农民工进城能不能获得国家的政策，给予按揭贷款？据我了解的，农村基本上老弱病残，大量的劳动力都流向城市，他们居住面积的情况是不是面积小了？是不是真实的情况？

　　王国刚：

　　你的问题可能跟您的考虑有直接相关之处。首先说大学生的事，大学生毕业两年后就可以按揭贷款，我不没听说过，不知道哪里有这样的规定。我只知道按揭贷款考虑三件事，第一考虑你首付是多少，第二考虑你稳定的收入是什么样的水平，考虑你的还债能力，第三你以往的信用记录。我不清楚说，大学生是不是毕业两年后一定获得按揭贷款？同样用按揭贷款所需要的三个条件来讲，你所讲的农民工，也许他能够付得起首付，但他能否有确实的证明他有稳定的收入，这恐怕是一个问题。也许少数的有这种证明的可能性，所以，这个我不清楚，但是恐怕相当多的，证明不了。有更多可能连首付也付不起，当然谈不上按揭。这是第一。

　　第二，所谓农村居民，他们家庭里面住的情况怎么样？应该讲，全国农村差异很大。但是商品住宅讨论的是城市的事，所以跟你说的不是一码事，我们没有讨论农村的事。所以，我想跟你解释清楚，这样你可能对这样一些问题的理解就会更清楚一些。

　　提问：

　　我也是房地产开发公司的老总，我想以您的经验、专业知识，对房地产市场前景的判断，你能否对中国现在刚刚推出对房地产宏观调控八项政策，给中国房地产未来走向有什么样的看法，给我们提供一些分析和决策？因为最近整个市场很乱，给我们开发商也代理很多困惑和迷惑，对今后整个中国的房地产市场我感到很迷盲，不知道如何去做如何去走？

　　王国刚：

　　你提的问题很好，这个问题很大。可以这么说，调控以后，房地产方面的事有很多的变化，这里有不同的事需要说。第一，我们所讲的是商品住宅，在商品住宅以外的不在我们讨论范围。因为房地产严格说起来，这个概念是不准确的，房地产概念是包括了房产和地产，这是第一。第二，我们所讲的商品房只是房产中第一部分，还有私建和单位建房。第二在商品房当中包含商品住宅，商业用房、写字楼等，由于商品住宅所占的比重大致上占到了80％以上，所以我们讲的是这一块，许多人在这一块讨论，包括媒体也都在这儿讨论，所以我们主要也是讨论这一块事，先把这个简单概念熟悉一下。

　　对于未来的走势，有这么几点，简单说一下。第一，关于商品住宅市场可能走势，我们认为，就总体而言，个别地区、个别的楼盘那是另外一回事，总体走势应该呈上升的走势。有人把我们现在的土地简单解释为土地的供给多少，好像土地供给多了价格就不上了，似的，我觉得这些人大概上可以叫经济学没学好，或者学宏微观经济学学多了，其它没学。为什么这么说？因为经济学当中讨论地租理论的时候，宏微观经济学现在已经不讨论了，那是古典经济学讨论的，如果按现在大学教书还讨论这个事，本来土地价格是在地租里面的，不知道有多少人知道绝对地租、级差地租一、级差地租二，实际上我们跟这个相关，随着这块土地周边条件的改变，这种商业配套、医疗、卫生等等这些配套，这块地级差租金二就上去了，很多事，并不是简单的供给量，这个价格上去有很多内容。健康成本、人工成本等等，所以最终的状况应该讲，就总体而言价格是上升走势，给你做一个最基本的判断。

　　我们提出来的事是这样的情况。要解决这样一个房地产事情，首先必须解决供给问题，因此必须明确商品住宅在国民经济发展中的主导性支柱产业的地位，必须利用政策有效的条件商品住宅的供给结构，在供给结构当中就要加大经济适用房的建设规模，使得中低收入的一些家庭能够在一定程度上买到房，全部买买不了，因为我们供给缺口太大，每年有一部分能买到，用财政机制和金融机制支持低收入家庭购买经济适用房，这里面有一条需要说清楚，现在的经济适用房就房内的面积而言太大，北京回龙观那个地方经济适用房的面积可以盖到260以上，那不叫经济适用房，一百五以上，两百以上卖很高，这也有经济适用房，那一家有五个空调，那也叫低收入，经济适用房每套面积应该控制在一百平米以下，在有些城市应该控制到八百甚至六十平米以下，现在一百二，浮动20％，到一百四十四，这种面积太高，这样的面积在一些中小城市那是中高档房的面积，因此这不好。运用金融机制支持商品住宅的建设，增加供给。准许开发商建筑商发行中长期公司长期债，比如搞住房信托基金等等，最后还有必须要有相当的一部分要组放，要深化住房制度改革和商品住宅改革，使租房人能租房，而不能成天讲买房，那是误区，有人买房有人租房。七部委的文件往下走的话，有三个地方是要我们注意的：第一要调整商品住宅的供给结构，要增加适用房。第二调整商品住宅的套内面积，每套面积应该有所控制。第三要调整商品住宅的地理位置，而不是大家都挤在市中心。这里面有一切的问题需要进一步研究。

　　提问：

　　有三个问题。您有一种观点，住宅是主导的支柱产业，国际分工当中并没有住宅业的，住宅业是由日本一个学者为了研究学术研究需要提出住宅业的概念，您是什么样方法和数据证明住宅业是主导的支柱产业？

　　第二个问题，商品住宅带动城市化的进程，城市化和工业化紧密相关，是城市化带动商品住宅的发展？还是商品住宅市场带动了城市化的发展？您有没有相关的研究来论证和佐证商品住宅带动了城市化的发展？

　　第三个问题，关于房地产泡沫。在您的报告中，基本上提到了空置率、资本市场的价值和价格偏离程度，乃至房价收入比无法判断房地产泡沫。以您的观点，什么是房地产泡沫，如何判断房地产泡沫？

　　王国刚：

　　论证下来可以这么说，需要花几天时间，简单说几点。

　　我不知道问问题的人，您知道什么叫最终产品吗？知道吗？知道GDP国民经济核算当中最终产品叫什么？我不知道你清楚不清楚，如果不把这个问题搞清楚，您就知道为什么是主导型的。

　　第二，你所提出的房地产泡沫是什么？我跟你讲，不存在这个问题，如果说你一定要讲有什么问题，你把问题说清楚，你不要成天用一个大家都搞不清楚的概念来讨论，标准经济学没有泡沫这个词，宏观经济学告诉你泡沫这个词吗？微观经济学告诉你泡沫这个词吗？政治经济学告诉你泡沫经济学，产业经济学、经济学当中，哪个经济学，泡沫是一个标准词？既然不是，不要用这样一个叫做说不清的概念，一会儿泡沫是空置率，一会儿泡沫价格太高，一会儿泡沫是增长速度，究竟是什么，说清楚，我们不主张用不明不白来说，没经过文化革命，建议把那个时候的东西说一说，关于讨论按劳分配存在资产阶级法权写了多少文章也没写清楚，所以别用容易扰乱视听搞不明白来讨论这个事。最好把话说明白，究竟说什么问题，我不主张用泡沫这个词，没有意思。包括现在媒体讲价格虚高，什么叫虚高，我不知道，那还有实高，还有虚低？不清楚，媒体用词可以随便用。

　　第三个，问你一个非常简单的事，确实有鸡生蛋、蛋生鸡的问题，如果在那里是一块田，是一座山，没有房子谁把路修过去？谁把各种的广告、水电、下水道等等宽带网拉过去，谁在那里建商业设施、建医院？第二对城市政府而言，现在在推进城市化进程中，需要有大量的投资，修很多的设施，这些钱一部分来自于税收，还有一部分来自于什么地方？来自于土地出让。而土地出让中，大概修路的土地是没办法拿到钱，建公园的土地大概没法拿到钱，什么地方能有？把这些事弄明白。要做细的论证咱们可以讨论，谢谢你的问题。如果是作为学术讨论可以继续进行，如果是作为一种佐证不佐，大家可以去找更充分的证明。

　　主持人：

　　再一次以掌声感谢王研究员。

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(责任编辑：吴飞)