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柴强:中国房地产的未来
 BUSINESS.SOHU.COM   时间:2005年07月31日16:39   来源:搜狐财经     
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   “中国财富论坛2005”于7月29日-7月31日在北京人民大会堂隆重召开。论坛围绕中国当前的宏观经济形势和热点,聚焦城市财富机会、行业财富机会和企业财富机会,打造一个财富分享和财富创造的高层次交流与合作平台。

  搜狐财经作为协办媒体对本次论坛进行全程直播。下面是中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长兼秘书长柴强的精彩演讲:

  按照会议的安排我跟大家交流一下房地产方面的问题,刚才听了一下王先生的讲解,比较热闹,眼下关于房地产议论很多,包括宏观调控、房地产泡沫、市场僵局会持续多久、人民币升值对房地产市场有什么样的影响?是否还有新的调控政策出台?政府什么时候会收手等等?可以讲房地产目前口水泡沫可能比房地产泡沫还要多。我跟大家谈什么呢,有些问题看上去很有道理,实际上研究就像早期的时候跟大家讲地球围绕太阳转,还是太阳围绕地球转的问题?我要跟大家讲,房地产业的未来,这个未来可能是比较长远一点的,

  第一,房地产市场变动的简要回顾。在座可能不是做房地产,简要了解一下,我们国家从有房地产这个概念一直到现在大概的变动情况;第二,房地产开发不等于房地产业;第三,房地产业的前景广阔,真正的房地产业还没有到来;第四,房地产市场的特点;第五房地产业主要的组成,接下来当前房地产业存在的主要的问题,最后房地产业发展主要几个领域。

  房地产变动的简要回顾。大概分为这样几个阶段,我们国家现在的房地产业,现在房地产业从二十世纪七十年代末,八十年代初开始起步的,那个时候主要是城镇制度改革,城市土地使用制度改革和城市综合开发这样一些启动和深化。这样一个解冻一直延续到1989年,我们可以把它称为价格发现期,主要是过去房地产没有价值和价格,逐步被人所认识,接下来89年遇到六四风波,房地产业进入一个低谷,和整个经济环境相联系的,那个时候外商的投资有一个低潮。

  92年邓小平南巡讲话,之后迅速在北海、海南等南方这些地区掀起了房地产热,但是过不了多久,93年开始进行宏观调控,94年之后,出现了调控的低潮的阶段。正好在这个期间,遇到了97年的亚洲金融风暴,这样的话,到了98年这样一个时期,可以说又是一个低谷。所以94年到98年可以看成是一个阶段。

  实际上在98年之前,在97年,甚至在96年的时候,就开始酝酿要捉新的经济增长点,这个时候就是发现房地产,特别是住宅建设可以把它培育成新的经济增长点,所以在98年之后,就采取一系列的措施,包括停止实物分房,包括按揭,包括交易过程中的很多税费的减免。到了03年、04年,包括今年的上半年,房地产又出现了一个热潮,所以这样一个热潮开始对它进行降温,03年6月份的时候,央行121号文件,紧接着建设部在国务院出台18号令,这还是一个认识的阶段,真正采取了一系列的措施,就是把稳定房价写入了政府的目标里边,包括今年5月份,七个部委出台了这样一个政策,到了这样一个阶段,房地产的交易量迅速下降,或者说迅速萎缩,目前是这样一个状况。房地产价格上涨的势头得到抑制,目前供求双方处在观看、观望的状态。

  看到这样一个过程,我们国家房地产市场的发展和整个政府的政策和大的全球背景环境都是紧密相关的,就像谈股市,是牛市还是熊市?最后大家说都不是,是朱市,是朱溶基在当政的时候。拿交通打一个比方,在北京有一段时间讨论,哪里有警察就哪里有塞车,警察也不服,因为那个地方有塞车,我们就去管它。所以房地产经济波动和政策到底谁在先还是谁在后?大家可以思考。这是第一个问题。

  第二个问题,房地产开发不等于房地产业。房屋建设因为过去历史欠帐太多,所以决定过去一段时间甚至未来一二十年,可能房地产开发业在房地产业中仍然占着主流的地位,从成熟的市场和国家来看,实际上不是这样子。历史欠帐到还到一定的时候,房地产业会出现另外一个面貌,大家今天争论的问题,也可能过了这个阶段之后,大家就不会再怀疑它了。怎样衡量呢?就是人均的面积数量,拿住房来讲,人均的居住面积,商业来讲人均的商业用房的面积,办公楼来讲人均办公的面积。达到一定的阶段以后,进入新旧更替的时期,进入那样一个时期,房地产业或者房地产的开发取决于什么,取决于两大因素,第一大因素房屋的寿命,假设我们打一个简单的比方,假设房屋的平均寿命是50年,那个时候只有2%相对存量房的比例需要新增,不包括中国的现在开发的房子,也可能二十年,三十年也被淘汰,所以快速时期建造的房子,可能到不了理论上的年龄。

  第二个因素,人口的增长,包括吸引乡村的人口进入到城市的城市化,包括可能从其它的城市里面吸引到这个城市里面来,城市的振兴,把其他城市的人口吸引到这个城市来,也包括吸引外国人来移民,像加拿大、澳大利亚,靠外来的动力。主要取决这两大因素。房地产开发业的主导地位就是历史欠帐还没有还完,可能还需要一段时间。

  第三,房地产业前景广阔。房地产是指土地以及建筑物等土地定着物。房地产业的发展是量大面广,或者房地产是一个量大面广,在一国的财富里面,房地产通常是比例最大的部分,一般来讲,占到50%到70%。一国的总财富里面,房地产的财富量占到50%到70%,像美国这个比例也是比较高的,大概是60%多。所以,其它的资产,仅仅占到30%到50%。所以这样一个量大面广的概念,房地产业前景非常好,接下来房地产业是非常特殊的物品或者是商品,它是一个生活基本必需品,像住宅。它也是一个基本的生产要素,像厂房、耕地,它还是一个良好的投资品,投资于房地产居然消费和投资双重特性,和投资股票、债券、黄金等等不同,它具有很多优良的方面性能。

  在这种情况下,决定了房地产的活动主要是什么呢?真正的房地产活动是微弱着下面进行的,不包括政府对房地产的管理,还有政府解决穷人住房问题。把房地产开发列上去,包括新建、扩建、改建、装饰、装修,第二房地产的交易。将来房地产市场在房地产交易这个环节,包括买卖和租赁。这是为什么?因为房地产它是一个寿命非常长的东西,在欧洲都是几百年、上百年,不是老的,待会儿从房地产市场讲这个概念。再一个房地产抵押,不管是房地产开发资金还是个人购买住房的资金,实际上任何的借款最后选择房地产作为一个抵押品,因为房地产不可移动,跑不掉,房地产的寿命长,不会像豆腐、牛奶几天就坏了,房地产的价值比较大,而且宏观上来讲,它是稳定甚至上升的,所以它能够起到最好担保品的作用,金融业和房地产业是两个相互依赖的、相互促进的。所以上述的开发、交易、抵押过程中,围绕它展开很多的活动。

  房地产市场的特点,房地产市场主要是旧货市场,成熟的市场里面是旧货市场,我们国家主要是新建的商品房的市场,我为什么讲它是旧货市场,因为它寿命非常长,大量存在,使存量的房子成为市场的主体,这个市场主体简单描述就是旧货市场,其次是像机动车市场这样的商品可以成为旧货市场,房地产是最典型的。包括人口的迁移,我不愿意住这个房子等等。一个房子不是伴随你一生的,你也不可能买的房子把它伴随一生,在美国可能更换六到七次,中国不一定喜欢迁居。第二,它是买卖、租赁、并存、并重的市场,因为房地产价值量很大,它的买卖不像一般商品一样,还有一个租赁市场。大概有40%左右的人是租房子,大致上是这样的情况,所以,租赁市场和买卖市场是并存的。租赁市场也为房地产的投资提供了前景。真正房地产投资是什么呢?是实有的房地产,出租来获取长期的回报,特别是将来在全球市场里面,就是一些大的资金,有高档的写字楼、商品或者高档公寓等等,取得一个长期现金流收入。房地产不存在进口的问题,而且房地产因为这样一个特性,不可移动特性决定它是地区性的市场。未来的房地产市场走势等等一些价格变化都是地区性的,不可能是一样的。

  特别是,它市场的表现差异不大,在我们国家也是一样的,我们用一个大的概念来掩盖各个地区之间的差异,这就是关于市场的特点,房地产业的主要的组成,第一房地产开发业,实际上也和国外交流的时候,很少见得着房地产开发商,可能八万平米十几万平米的一个项目,让他感觉到非常惊讶,所以它走过我们这样一个过程。第二房地产经济。房地产的销售代理提供服务的产业,人员最多,在美国房地产经纪业主要占主流,买卖租赁,包括贷款由房地产经纪业提供服务。第三房地产评估业。因为有物业税,税多少,由这些人提供。房地产抵押贷款多少钱由这些人提供服务。包括交易、拍卖等等一些需要评估业提供服务。再一个房地产咨询业,在我们国家的特点主要做市场调研和策划。再一个物业管理,物业管理大家比较清楚,因为建成的房子,有人使用就需要有人来管理,特别是在我们国家这样一种状况。我们的物业管理和国外还有比较大的区别,我们主要是多层、高层、小区这样一种的房子比较多,所以这种物业管理和国外流动式还有很大的差别,也是一个非常大的行业。

  当前房地产业存在的主要问题。房地产开发致命弱点就是过于冲动,暴富的心态、赌博的心态、急速扩张的心态、炒作的心态非常浓烈,这是非常危险的。我所认识的,国外的,包括香港大的房地产合作商,他们都是非常地谨慎,我们现在的状况还处在这样一个心理状态上面。实际上回顾过去,中国所有的企业都产生这样的弱点,当年明星的企业、明星的人物可能没有多长时间就坠落了,不能说现在没有持久,当然一定要提醒注意,包括长虹,就是急速扩充的冲动。当原始积累到一定程度的时候,应该学会谨慎。第二房地产经纪行业,致命的弱点就是缺乏诚信,主要是差价,完了之后把老百姓的购房款挪用,用于房地产开发,在国外都是严禁的行为。房地产评估致命的弱点是什么,缺乏中立,委托人让你高估就高估,特别是抵押贷款,为什么存在一些风险,就是银行要高估,借款人也要求高估,这样也是有风险的,有些情况下要低估,缺乏中立。房地产咨询致命弱点是缺乏专业,简单讲不懂经济、不懂得真正的市场,在那里策划,靠一些点子上的东西,没有实质性的分析。过得了一时,但是不能持久。物业管理致命的弱点主仆不分,谁雇佣你?

  未来房地产业发展的几个领域。房地产抵押证券化,实际上房地产这样一个担保品或者抵押品,在现代的社会里面和金融业是紧密相连的,房地产开发、购买房地产,其他用途的贷款都需要房地产作为一个担保品,这个情况下,银行就把钱给了借款人。这样一个贷款的期限往往是非常长的,需要证券化,卖给像现在一般的股民,简单介绍就是这样一个行业和领域,在美国是非常发达的。

  第二,房地产投资信托基金。因为很多人都有闲钱,需要投资,需要有专业的人来操作,就出现了房地产信托投资基金,委托到一些理财的人来操作,这个基金当然是专门设置的,设置到可能持有高档房地产,通过租金获得回报这样一些状态。我们现在房地产开发商寄希望于这个房地产投资信托基金解决房地产开发直接融资,当然也是一个方面,我们跟英国做一个研究,它就是研究国外的这样一些基金怎样进入到中国,谈了非常好的观念,一般是长期持有比较优质的房地产,真正所谓甲级写字楼都是应该有一个业主,而不是多个小业主,我们现在的状况拆散卖给多个小业主,市场比较好的时候,经济比较好的,办公用房扩张的需求,市场不好的时候办公用房收缩,所以一个业主的话就可以做到灵活的分工,甲级的写字楼的办公标志就是一个业主,业主背景都是基金。

  第三个方面多重上市服务系统(MLS),这在美国是非常发达的,因为在成熟市场里面房地产是买卖租赁占主导的地位,卖家怎样找到买家?所以出现这样一个系统,这个系统是建立在持牌专业房地产经纪人,第二个独立代理制度,第三网络的基础上面,房地产买卖销售。实际上把一套房子放到系统上面,可能全地区甚至全国持盘经纪人都为你来卖,实现非常快速的标准,这里面还可以衍生出来很多其它的服务。

  第四个,房地产保有税。房地产的税收很多,有开发环节的,有交易环节的,我们这里面讲的是保有环节的。关于这个方面,谈得比较多,像物业税、房地产税,还有不动产税或者财产税之争,名称很多,实质它的本质内容就是保有税。在房地产持有环节,按照房地产的价值进行苛政的税,房地产保有环节的税,在世界上都是以这个为主流,特别是地方政府,地方的基础设施的建设,公共的维护都是有这样一个问题,我们国家原来有房产税、城镇土地使用税,并没有达到这样。现在酝酿出台物业税,本质上都是这样一个东西,这个东西迟早会出来,可能是时机的问题。特别是大家在讨论,我们的耕地紧张,我们的能源紧张,要搞节能省地型的住宅,光倡导有什么用?没有用,实际上要弄的就是保有税。占得面积大、价值大,要付的税比较重,增加房地产持有成本。在中国持有成本比较低,除了物业管理费之外,有了这样一个税之后,房地产消费进入正常、理性的消费阶段。像香港,在香港拥有一套一百平方米房子称之为豪宅,在我们这里还是经济适用住房还不一定够得上。

  我要给大家介绍大概就是这么多,谢谢大家!

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(责任编辑:吴飞)



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