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土地使用权对于买房人到底有多重要？居民所住小区的公共区域产权属于谁？住房使用权超过70年怎么办？这些关乎切身利益的问题目前备受公众的关注，同时，这些问题也使正在审议中的物权法成为焦点。
河南某地方报纸曾刊载这样一件事：年近60岁的郑州市民老赵10年前用自己一生的积蓄20万元在郑州市甲房地产开发公司购买了一套三室一厅的住房，并及时办理了“房屋所有权证。 时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活———甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的“国有土地使用证。随后，乙房地产开发公司决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。眼看就要失去安身之地，老赵多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的“土地使用证，坚持拆除。对房子已拥有100％的产权，难道这房子还不属于自己吗？
对此，地方国土资源局同志对老赵说，你的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。
土地使用权对于买房人到底有多重要？居民所住小区的公共区域产权属于谁？住房使用权超过70年怎么办？这些关乎切身利益的问题目前备受公众的关注，同时，这些问题也使正在审议中的物权法成为焦点。
业主该不该拥有土地使用权证
中国人民大学土地管理系教授谭峻说，根据《房地产》法的规定，所购商品房应该具备“土地使用权和“房屋所有权两个证书。但目前在北京等许多城市，居民买房只有房屋所有权证。土地所有权证表明土地来源是划拨还是出让。对于划拨的公有住房和经济适用房，它的转让、销售等有严格限制；但对于出让来源的商品房，它的转让、销售国家没有任何限制。开发商在房管局办理土地的初始登记，土地开发到一定程度才允许转让土地使用权。业主买房子相当于第二次转让土地使用权，涉及到土地的转移登记。
关于土地使用权证的办理方法，谭教授说，房改房和经济适用房用地土地使用权证应该由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源部门将依法办理；如果原用地单位已经不存在，住房户和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。商品房办理土地使用证则应该由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。但有一个问题就是楼房的占地面积很清楚，但基地上的建筑物属于不同的所有权人。这样在办理土地所有权证的时候就按照房屋的建筑面积把土地分为不同的业权份额。根据国家规定，对于楼房住户，楼下整宗地作为公有宗地，每户分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。除了建筑基地外，公共走道，公共绿化等应该是公有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的份额和对公有面积的使用权。
对于个人不办理土地使用权证，谭教授认为不会存在太大风险。我国是土地国有制，个人办理土地使用权不太现实。随着现在各种政策把开发商的门槛抬高，房地产开发越来越规范，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多。业主买了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。
但是，法律界人士却不这么乐观，几位律师普遍认为，现在大部分业主都没有办理土地证的意识。但事实上“土地使用权证是存在的，而且一直留在开发企业那里。开发商实际在房屋销售中已经将办理土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。但业主买了房子后，却只能办理产权证，不能办理土地证，这本身就不合法。另外，房屋销售完毕后，“土地使用权证的去向成为房地产行业中的一个“雷区，如果还保留在开发企业那里，业主肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，光依靠开发商的自有资金是不够的，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现什么问题。银行就会将抵押的土
地使用权投放进市场，这样就会发生老赵遇到的事情。
立项变更导致土地使用损失
根据相关规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商起开始计算，70年为住宅土地使用权一次出让的最长期限。目前国家土地制度是以出让为主，即国家以出让的方式转让后，土地就进入市场流通。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1年至3年。也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达到70年之久。而很多时候，开发商由于受到资金不到位、周转资金匮乏、相关证件未办理齐全等因素的困扰，整个开发销售周期还将延长。倘若购房者购买之前，土地或房屋已搁置了几年时间，买房人损失的土地分摊使用年限就更多了。
法律界人士普遍表示，目前这一问题的市场反应尚不明显。北京汉卓律师事务所律师秦兵称，因土地使用权使用年限而产生的咨询或投诉虽然有，但比较少。一方面是消费者法律意识的薄弱，另一方面还亟待出台相关的强制性规定。
据了解，立项变更可造成土地开发周期延长，使业主的“使用权因此“缩小。北京市英岛律师事务所副主任邓泽敏表示，公民和单位对于土地的使用可以通过划拨、出让、转让的方式取得土地使用权；集体所有土地向本集体组织成员转让时，必须先通过征用手续转为国有土地。国有土地使用权自划拨或出让开始计算使用期限，而土地使用权应随地上房地产一并转移。
“如果立项发生变更的原因是由开发商引起的，那么损失的利益，自然应由开发商来承担。秦兵表示。如果项目运作中途出现立项变更，比如由住宅变商用，则要由土地管理部门代表国家重新与开发单位签订土地出让合同，或签订变更用途的原土地出让合同补充协议。年限应以重新签订的土地出让合同或变更用途的补充协议中的约定日期为准。
“从法律上讲，因土地使用年限导致的业主利益受损，应由开发商承担。但秦兵认为，目前由于缺乏相应的规范，而现实情况消费者又处于弱势地位，所以很难得到赔偿。
土地使用亟待突破性规定
《物权法（草案）》主要起草人王利明建议物权法要解决公民房屋所有权的无期限性与房屋所占用的土地的有期限之间的矛盾。王利明认为，从原则上说，公民对房屋享有的所有权不因土地使用权的期限届满而消灭。土地使用权届满后，应当推定公民仍享有该土地使用权，但公民应当支付延长期限的土地使用费。
住房、宅基地，是私人的第一财产，是真正的恒产。学者批评这次《物权法（草案）》明确了国家的物权、集体的物权，但对于住宅、宅基地的私人所有权却规定得不清晰，这不利于保护私人权益。比如城镇居民住房有70年的土地使用权，土地使用权期限届满后，房屋所有权人有权申请延长土地使用权期限，但怎么办却没有突破性规定。
此外，《物权法（草案）》只允许宅基地在本集体内转让，这就过于绝对、简单，不符合时代要求。这种只允许农民到城市买房，不允许城市人到农村买房的规定，不是真正保护农民利益，而是在客观上使农民的一大财产变成“死产”，客观上限制了农民宅基地的保值增值。
法律法规的制定，应考虑社会实际发展状况和市民的生活需求。虽然现在还没产生太多纠纷，但快到土地使用权年限届满时期，人们的这种疑问就会越来越多，所以至少应该在“现有期限届满后如何继续办理土地使用权等方面完善立法、增加可操作性。
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(责任编辑：崔宇)
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