央行昨天首次发布《中国房地产金融报告》

　　境外资金已多渠道进入京沪楼市

　　建议改房屋预售为现房销售

　　央行昨天发布的《2004中国房地产金融报告》预计:今明两年,国内商品住宅市场供给和需求将大体平衡,全国商品住宅价格增幅将有所减缓。

　　据央行新闻处有关负责人介绍,该报告是央行成立以来发布的第一份中国房地产金融报告,以后有望每年发布一次。这份历时一年多时间撰写的行业分析报告,全面揭示了当前房地产资金来源、房价泡沫和房贷趋势等众多焦点问题。

　　焦点1今年住房供大于求2.9%

　　央行的报告预计:目前,我国人均居住面积每年将增加0.4平方米,而2005年和2006年住宅竣工面积的增速将分别达到28.8%和23.1%,由此可以推算出,2005年全国商品住宅供给比有效需求要多约1300万平方米,供给大于有效需求约2.9%。央行的专家据此判断:国家近期出台了一系列调控房价政策,一定程度上遏制了对商品房的投机行为,因此,2005年和2006年,全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　焦点2将改房屋预售为现房销售

　　时下上海、北京等房地产市场的热点城市,房地产开发商将未开发的楼盘提前预售,这愈发加剧了消费者超前购房行为。央行表示,将考虑取消房屋预售制度。

　　《2004中国房地产金融报告》称,“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

　　央行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款,这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过,这一文件后来并没有得到有效执行。

　　焦点3鼓励中小户型住房消费

　　央行此次提出要节约使用住房的消费理念,鼓励中小户型住房消费。要提倡人人首先有房住,而不是少数人有多个房屋产权。

　　小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续,而且可以节约使用银行信贷资金,降低不良资产比率。报告称,我国东部沿海地区和超大城市,虽然人多地少,但人均居住面积比东京、香港居民的居住面积还多。上世纪90年代初期,人多地少的香港和东京,人均住房使用面积分别只有7.1平方米和15.8平方米。

　　焦点4境外资金三种渠道进入京沪楼市

　　受房价快速上涨和人民币升值预期的影响,境外资金已通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。其中尤以“非居民外汇流入,结汇购买房产”最值得注意。

　　据央行金融市场司调查,上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。

　　据悉,这些境外资金到京沪等地购房集中于别墅、公寓等高价位商品房。据统计,今年前两月,境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%,购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　央行报告指出,境外资金进入中国房地产市场还有其他渠道:一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业,2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元,同比增长34.2%,占开发资金来源的1.3%。二是间接投资,购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘,再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。央行在这份《2004中国房地产金融报告》中透露,正考虑把房地产市场最容易涨价的地区设为重点监控区,加大对境内外炒房资金流动的监测。

　　5大因素造成地产市场缺陷

　　报告显示,影响中国房地产业和房地产金融发展存在制度性因素。

　　①住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。停止福利分房后,部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房,形成新的单位住房需求,推动房价上涨。

　　②对地方政府经营土地缺乏有效制约。

　　③缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度。虽然中国也建立了开发规划审批制度,但这些审批制度还存在高档商品房占地过多等缺陷。

　　④缺乏合理引导居民住房需求,有效调控投资、投机行为的税收政策。由于目前没有对房产征收房地产税,助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约,住宅投资交易成本较低,刺激了住房投机行为。

　　⑤缺乏发达的多层次房地产融资市场。

　　5成以上开发资金来自银行贷款

　　报告指出,实际上,房地产开发资金来源中,自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。

　　房地产信贷面临6大风险

　　报告显示,2004年中国出现了“地区性的房地产热”,房价的快速上涨容易造成房地产泡沫,而一旦泡沫破灭,必然带来房价下跌、房屋贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。

　　报告明确指出当前我国房地产信贷面临6大风险:部分地区房地产市场过热存在市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含财务风险、“假按揭”凸显道德风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、土地开发贷款有较大信用风险、房地产贷款法律风险加大。

　　专家观点“预售”改“现售”绷紧开发商资金链

　　对房地产开发商而言，《2004中国房地产金融报告》意味着资金链会更加吃紧，一位不愿透露姓名的开发商直言，《报告》中建议取消预售商品房销售，对于银行而言，风险已降到最低，但这无疑会使开发商本来就很吃紧的资金链绷得更紧，而对于购房人来说，购房成本也会加大，因为现房价格明显会高于预售房。这位开发商进一步分析说，深圳之所以能够做到现房销售，与其房地产市场发展较早密不可分，而北京以及其他一些城市房地产市场还处于发展阶段，如果取消预售商品房销售，必然会导致一些拿到地的开发商资金链断掉，而一部分正在开发的项目也极有可能出现烂尾。他认为，取消预售商品房不是不可以，但应该是市场成熟以后，靠市场行为自然过渡。

　　房地产资深媒体人，《楼市》负责人蔡鸿岩认为，房地产在金融行业所占比重越来越大，的确需要相关部门对其风险给予评估，同时给市场一些更加明确的指导。今后银行对房地产贷款严格审核、提高门槛是一种趋势，但他认为，房地产贷款安全性相对而言还是比较高的。对于境外资金进入房地产市场，蔡鸿岩认为对于银行可能会带来一定的不利因素，但对房地产市场而言可以缓解开发商资金紧缺的现状。

(责任编辑：王燕)