热钱入市、楼市风险、房价走势、现房销售，揭示众多焦点问题……

　　8月15日，中国人民银行在其网站上首度发布了《2004中国房地产金融报告》。据央行新闻处有关负责人介绍，该报告是央行成立以来发布的第一份中国房地产金融报告，以后有望每年发布一次。这份历时一年多时间撰写的长达31页的行业分析报告，全面揭示了当前房地产资金来源、房价泡沫和房贷趋势等众多焦点问题。

　　当前我国房地产金融面临六大风险

　　市场风险　部分地区房地产市场过热，存在市场风险。

　　财务风险　房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。

　　道德风险　“假按揭”凸显道德风险。

　　操作风险　基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

　　信用风险　土地开发贷款有较大信用风险。

　　法律风险　房地产贷款法律风险加大。

　　多少境外热钱进了京沪楼市？

　　央行报告首次披露了境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场的情况。仅在上海，2004年1—11月，境外资金流入上海房地产的总量超过222亿元，进入全国房地产市场的境外资金总额将更高。

　　央行报告表明，境外资金来中国“淘金”，主要是受房价快速上涨和人民币升值预期的影响。境外资金购房，集中在别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价1.1万元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6％和73％，购买单价1.1万元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。

　　京沪楼市最大风险是什么？

　　上海的房地产价格泡沫、北京房地产开发企业负债过高，是央行担心的两大风险因素。据透露，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5％。央行为此强调，有调查认为上海二手房和高档商品房的泡沫程度值得关注。2000－2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2％，央行担忧，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。到2004年末，中国的房地产贷款已达2.6万亿元，占到全部人民币贷款的约15％。

　　个人房贷不良贷款率高不高？

　　报告表明，4大国有商业银行的汇总房地产贷款不良率低于5％。其中，个人购房贷款资产的不良贷款率为1.5％左右。但相对于个人购房贷款，房地产开发商贷款的不良率较高，4大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10％－11％之间。

　　假按揭是个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。

　　报告称，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。

　　什么原因导致房价猛涨？

　　报告分析说，住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求是房价上涨的因素之一。中国停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动了房价上涨。

　　报告表明，对地方政府经营土地缺乏有效制约、缺乏有效控制土地供应结构的开发规划制度都推动了房价上涨。另外，目前还缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。

　　为什么不鼓励住大房？

　　报告指出，我国城镇人均居住面积已达到了中等收入国家的平均水平，不应鼓励大户型住宅的发展，以充分利用现有非耕地。小型舒适型住房的建设不仅节能、环保、省地、长期可持续，而且可以节约使用银行信贷资金，降低不良资产比率。

　　报告称，我国东部沿海地区和超大城市，虽然人多地少，但人均居住面积比东京、香港居民的居住面积还多。报告提倡节约使用住房的消费理念，鼓励中小户型住房消费。

　　期房销售要改为卖现房？

　　报告称，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，央行建议可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。

　　有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　今后房价是涨是落？

　　报告认为，由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。也就是说，房价还会涨，但涨价的速度减缓。

(责任编辑：孙可嘉)