相比央行121文件过强的“攻击性”，此次央行“取消预售房”的策略“建议”，显得老道而直击要害

　　记者 钟加勇

　　“80字建议”风波

　　8月15日央行发布的一份《2004中国房地产金融报告》，挑战了全国地产商们已经紧张而脆弱的神经，当日，万科A(000002)、深深房(000029)等地产类股票均出现大幅下跌。

　　有意思的是，引起市场强烈反应的，是淹没在《报告》2万多字长篇大论中仅仅80个字的一条建议：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　央行在《报告》中的这一态度，随即被市场放大为房地产市场降温的又一次信号。

　　在已成地产商人“公敌”的中国社科院金融研究所金融研究室主任易宪容看来，“考虑取消房屋预售制度”的建议，让房地产金融潜藏的6大风险——部分房地产市场过热加剧市场风险、基层银行发放房地产贷款存在操作风险、房地产贷款的法律风险、土地开发贷款的信用风险、“假按揭”的道德风险以及高负债经营隐含的财务风险——彻底浮出了水面。

　易宪容认为：“通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，是完善房地产金融市场的首要任务。”随即有报道称，深圳等城市已在酝酿取消预售制度。

　　对于央行从防范金融风险的角度提出的取消预售房的建议，房地产商们在央行报告发布的第一时间即给予了猛烈阻击。SOHO中国总裁潘石屹在8月17日撰文直截了当地指出：“央行取消预售房建议无益于行业发展。”其理由是，第一、这个建议本身对房地产发展没有利，因为如果要把期房改成现房销售，市场上就会在一段时期出现没有房子供应的情况，或者是供应量非常少；第二、世界上大部分国家都允许预售期房。

　　紧接着，8月18日，顺驰集团也发出声音，认为取消预售对行业负面影响会更大，并称“能否维系预售制度，将直接关系到中国金融体系的稳定”，俨然一副“房地产绑架金融”的架势。

　　最激烈的还是华远集团董事长任志强8月19日发表的“新万言书”。文章开头就单刀直入地宣称，“社会上包括部分国家管理机构对经人大批准的《房地产管理法》中规定的商品房预售制度提出反对意见，在社会上引发了众多争议，尤其是国土资源部与央行都是与房地产密切相关的管理部门，其话语权对社会的影响与建设部的正面反应影响更大，对市场的预期造成极坏的影响，应给以正面的回击。”他接着历数了预售制度的由来及其好处。

　　一个插曲是，这份万言书在新浪网上贴出后，仅两三个小时就被删除了。

　　房地产商的这一表现，与当年地产利益集团群起围攻央行121文件颇为相似，最后导致国务院又出台了一个被市场认为是折中方案的18号文件。实际上，当时的121文件曾规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

　　2003年以来，央行对房地产一直不予看好。“早在2003年房地产问题还没有暴露的时候，周小川就十分担忧，整天在谈资产价格的膨胀问题。”一位央行研究局的知情人士告诉记者，“现在的做法都是一脉相承的”。

　　不过，此次央行以研究建议而非直接文件的形式抛出这枚炸弹，显然更讲究策略。至于央行这次的80字“建议”是被高层接纳，还是再遭折中处置，关键就看各方下一步的博弈。

　　央行意在引导公众预期

　　众所周知，预售制度可以让开发商快速回笼资金，中国的开发商已经习惯于这种模式。通常情况下，开发商投资达到25%后就可以领取预售许可证，通过预售回收大量的“预售款和定金”又用于房地产开发，实现“小资本运作大项目”的滚动。“毫无疑问，如果真的取消了预售制度，很多开发商的资金链肯定吃紧，甚至出现资金链断裂。”一位不愿透露姓名的北京地产公司老总告诉《商务周刊》，这就是开发商反应过激的原因所在。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟这一次竟令人意外地支持了开发商阵营。在他看来，如果取消预售房，最终商品房成交的价格就会上涨。

　　“开发商回收资金的时间和链条更长了，它的成本提高将推动房价上涨。”他向《商务周刊》进一步解释说，开发商现在最需要的是“过桥贷款”——现在有许多海外成立的私募基金，它们会把开发商的楼盘整个“盘”下来，然后再转手给其他销售公司售卖。他的判断是，“如果没有替代的品种就单纯取消预售，对房价无疑是火上浇油，而对降低金融风险却无太大作用”。

　　实际上，对消费者而言，央行的建议也是一个“迟到”的建议。此前，购买期房已经成为人们司空见惯的事情，而消费者之所以愿意承担一定的风险购买“楼花”，是因为预售房价格比现房价格低10%左右。

　　钟伟认为，如果有购房者愿意去买期房，又有开发商愿意去销售期房，两者之间的合同文本如果不存在市场操纵或者是其他的违法违规行为，别人没有资格予以禁止。“如果开发商是按照预售制度合理合法在做的话，这是市场自由缔约的行为，是根据《合同法》而产生的。”他说。

　　钟伟的观点与开发商不谋而合，这次开发商“万言书”向央行发难的主旨，正是鼓吹预售制度是全世界通行的一种营销手段，是房屋买卖双方的一种自发选择，同时，预售制度也是由1994年《城市房地产管理法》确定下来的。

　　不过，央行正是抓住了“如果开发商合理合法”这个有待讨论的前提条件，首次站在购房者的角度，提出了“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”这样的判断。

　　实际上，正如很多媒体报道的那样，预售制度确实经常导致房地产开发商席卷预售款逃匿、消费者收楼时发现商品房面积缩水、装修不合格、小区公共建筑随意更改等问题，但由于已经付款，因而与开发商交涉处于不利地位。期房预售给购房人带来了风险和不可确定性，致使购房人一直处于购房过程中弱势地位。相对而言，开发商经常有过于哗众取宠的市场操纵行为，比如通过内部认购炒作楼花，制造虚假的销售记录等等。

　　“这些都是违法违规的问题，但要解决这些问题，不应该是一纸命令停止预售。”钟伟认为，如果预售制度有漏洞，那也是由建设部如何规范制度的问题，或者鼓励受到开发商欺骗和损害的购房者进行诉讼。“这才是解决问题的正常渠道。”他说。

　　实际上，央行的建议仅仅是一个建议而已。“它不是一个执行文件。”开发商们一再强调。交通银行北京阜外支行信贷部在接受《商务周刊》记者咨询时，也告知没有接到央行任何授意，现在还是照原来的做法。

　　北京市建委副主任苗乐如则表示，目前北京不会停止期房预售。他声称，“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消预售商品房的通知，一切都按照原定程序操作，开发商没必要过于敏感。”

　　在钟伟看来，央行确实能给金融机构发一个风险警示，请商业银行不要对预售房进行贷款。不过，银行还同时归属银监会管，而银行也会根据自己的情况独立发放贷款。“除非央行能够证明，对房地产行业的贷款比对其他行业的贷款风险更大，对个人住房抵押贷款比对个人的消费贷款或者其他个人金融业务的风险来得更大，但它在报告中没有拿出足够多的数据告诉大家建议取消预售的正确性在哪里。”他说。

　　基于这样的判断，钟伟认为，央行这次所要表达的取消预售的愿望恐难实现。但他强调，央行此时发出这样的建议，其意在于引导公众预期。他认为，这是央行通过舆论导向引导大家对房地产行业的认识，“跟美国格林斯潘的手法一样”。

　　在这场争论中，新浪网同步推出关于央行建议取消期房预售制度的调查，截止到8月22日共有7822人参加，其中6782人对央行建议投了赞成票，占到了87.21%。如果仅从引导公众预期的角度看，央行达到了自己的目的。而央行的胜利，也折射出另一个尴尬的角色——建设部没有管理好预售房的交易风险。　　

(责任编辑：李淑琴)