见习记者 陈文雅 北京报道

　　自7月10日《物权法(草案)》公布并公开征求意见以来，公众舆论一触即发。尤其是关于小区车库、会所等公建配套设施的权属，草案提出，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，除非建设单位等能证明自己享有所有权，否则将归业主共有。这条“革命性”的规定掀起了轩然大波。

　　值得注意的是，在这轮大讨论中，独独少见利益攸关的当事人——开发商发出的声音。

　　一贯高调的开发商忙什么去了？不出声不代表其没有想法。种种迹象表明，在《物权法》正式实施前的这段时间里，开发商已经先下手为强，竭力将原先未明确权属的车库、会所等公共设施掌握到自己手中，以便从这块“肥肉”中获取各种收益。

　　“小白楼”归属之谜

　　北京西四环边的美丽园社区最近麻烦不断。业主们刚刚忙完和小区物管公司的物业纠纷案(见本报225期30版《业委会：曲线正名》)，又听说了一个令人吃惊的消息：小区内两幢公建配套小楼要被划给北京市煤炭三厂。

　　在小区规划中，这两栋小楼一栋是综合楼(“小白楼”)，另一栋则用来开百货店，实际建成之后，“小白楼”用于超市、餐饮、小区活动室等设施，另一栋小楼则成了图书馆和理发室。到了2004年11月后，“小白楼”一向经营红火的商业设施忽然停业，不知所终。物业公司把小区西门的围墙拆掉，重建之后，原先在墙内的“小白楼”给划到了墙外面去。询问物业公司，得到的回答是该楼以后不在物业公司的物管范围之内了。又过了一段时间，其部分房间开始了内部装修，部分则贴出了“对外招租”的广告。

　　现在的新消息是，另外那幢小楼也将被腾空，其中的图书馆将迁到小区内新建的医院门诊部。

　　业主们又发现，在“小白楼”外墙贴了很久的招租广告不见了。

　　“是不是已经租出去了？”业主们无从知道。他们所知道的是对自己的生活失去便利的切身感受：“现在我们这儿连一个超市也没有，买一些日用品还要跑大老远。”

　　按物业公司的说法，美丽园小区是开发商——北京东方鸿铭房地产有限公司和煤炭三厂“合作开发”的。在小区项目竣工之后，两家公司对小区内部分公建配套设施的权属有争议，打了一场官司之后，法院把这些设施的产权判给煤炭三厂了。

　　记者几次询问东方鸿铭公司的工作人员以及代理律师，得到的回答均是“不清楚此事”。美丽园的业主们猜测，“可能是因为开发商当时没办出产权证，但又不想把所有权拱手让给业主，所以采取了变通的办法，交给第三方去经营。这等于给业主们收回产权多设置了一道障碍，开发商可就省心多了。”

　　但是，由于尚未立案，目前业主们既无法查询大、小产权证，也无从获得东方鸿铭公司和煤炭三厂的土地出让协议，事件的来龙去脉仍是一个只有开发商能解的谜。

　　产权到底该归谁？

　　采访中，记者了解到，希望赶在《物权法》实施之前办出公建配套“小产权证”的开发商不在少数。北京世纪兴业房地产公司开发部的一位人士称，“我们正在为博雅西园项目的一些公建设施抓紧办理小产权证，这需要一个过程，当然我们希望尽快办完。”东直门内一家高档楼盘的开发商同样在忙于明确自己对公建配套的所有权，以避免《物权法》实施后产权不明晰导致的纠纷。

　　公建配套的权属，用舒可心的话来说，是一个“利益的原始分配”问题。作为利益博弈的对立双方，业主和开发商互相表现出了极大的攻击性。北京世纪兴业房地产开发公司的一位人士在接受记者采访时显得愤愤不平：“《物权法》草案太不讲理了，也没听说过大街上摆的东西只要没标明是谁的就可以归我呀！”在采访中，记者分别听到过开发商和业主为对方冠以“抢”和“偷”的指责。

　　这样激烈的口舌之争自然是由于潜在的巨大利益。“小区的不动产中，公共资产比私人住宅值钱得多，后者的收益占30%左右，前者占到70%。”美丽园业主朴先生说，住宅年年折旧，越来越不值钱，但公共设施往往是能够可持续经营，不断产生效益的。

　　在《物权法》草案提出后到正式实施之前期间，关于小区未分摊建筑成本的公建配套设施的产权归属，三个不同的衡量标准莫衷一是：成本是否纳入房价、是否拥有产权证、是否有过合同约定。美丽园业主主张自己所有权的依据是，无论公建配套设施的成本是否明确地分摊到房价中，开发商所定的房价一定是覆盖了包括公建配套设施在内的所有成本的。既然这些成本是由业主埋单了，那么其所有权也应当归属业主。

　　“目前房价主要是由供需关系而非成本决定的。”北京市建委房屋权属处程处长对成本是否纳入房价的标准不以为然。《物权法》起草小组组长江平教授则表示，“成本如何纳入房价，最终要归结到证据问题。”

　　鉴于现行政策，程处长认为公建配套权属归开发商是理所当然的，“除非业主一致同意再将这部分公建配套面积计入房价中，但是，谁能保证每个业主都同意支付这个价格？”

　　舒可心则主张，在奉行“权证制”大陆法系的中国，关于会所、车库的归属，应当规定“除建设单位等能够证明其享有所有权外，都应属于业主共有”，而非《物权法》草案中源自英美法系的“约定”原则。

　　“当然，一旦法律规范既成，无论利益倾向于哪一方，我们也只能按此行事。”他同时表示。

　　力量悬殊的博弈

　　对业主在这场较量中的胜算，舒可心显得相当乐观：“开发商有些产权证能补回来，有些也不一定补得回来。由于政府对容积率有相应规定，因此在一定单位土地面积上的建筑面积是有限的。现在要为多出来的面积补土地出让金，也只能局限于容积率允许的范围之内。”这就是说，如果开发商在开发房地产项目时已经用足了容积率指标，那他就是想为更多建筑面积补办产权也办不了。

　　对于业主争取公建设施所有权的首要任务，他的呼吁是“尽快建立业委会，以组织的力量行使自己的权利”。

　　实际情况真有那么简单吗？

　　“关于公建配套的权属争议，我们目前为止收集到的证据都是支离破碎的。”尽管拥有两名职业律师的阵容，美丽园业主委员会依然觉得自己在这场搏斗中力量太弱。

　　从房地产主管部门对记者的表态看来，政府较明显地倾向于由开发商取得权益的方式。北京市建委的程处长说了，“开发商建的房子产权本来就是在他名下，他们要办小产权证，只要是合法的当然给办。”

　　“开发商确权的道路很宽阔，而我们这些业主却走得一路坎坷！” 美丽园的业主朴先生感慨万分。如争议较大的地下车库产权，现在很多开发商正忙于补交这部分土地出让金，以便拿到产权。“对政府来说，把车库产权补发给开发商，他们可以多收一回土地出让金，而如果补发给业主，这笔收入可就泡汤了！” 朴先生对其中的利害关系作了一番分析。

　　正因力量过于悬殊，面对关乎切身利益的博弈，开发商说干就干，很快占据了上风；而业主们除了跺脚惋惜之外，很难采取实质性的行动。而“业主委员会”发挥作用也并非可以如舒可心所说的那么容易，据主管美丽园业委会的海淀区小区办的意见，“业委会职能范围限于物业管理，关于小区公建配套设施的问题不应属于业委会管辖范围。”

　　职业律师、美丽园业主周杰提出了一条相对可行的维权道路，“业主应当出资聘请一些专职的业委会委员，由他们聘请物业管理人，或者，全体业主成为股东。”只是，这也需要全体业主的一致意见，对一个几千户人口的小区来说，这并非易事。

　　除此之外，业主们的次选是，放弃对配套公建产权的争取，而将注意力投入到胜算更大的使用权的争取中。《物权法》草案要求，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房和将共有部分改变用途这两种情形，均应当经全体业主同意。根据这条规定，业主可监督开发商，要求其履行规划当中对公建设施用途的承诺。

(责任编辑：魏喆)