似乎是黑夜中看到了一线曙光。据统计， ８月１５～２１日的这一周，上海全市住宅成交面积与前一周相比增加了１１．１％；即使去除动拆迁房及别墅，普通商品房成交量与前一周相比也增加了３．４％，上海楼市似乎开始悄悄的回暖。回暖的关键在于房价的下跌，正如中原分析师认为：“开发商主动性促销促进了部分区域的成交回暖。”

　　一般市场认为，上海房价回到去年八九月疯长之前的价位比较合理。经过半年的宏观调控，上海楼市的泡沫才刚刚被挤出一些。但也有观点认为，上海房价下跌还有一个综合底线：跌幅不会超过３０％。因为，中国在进行金融改革，如果跌幅超过３０％，跌出购房者的三成首付，银行可能就要面临大量呆、坏账。这是各方面都不可能接受的。　

　　政策走势：利好将成主流

　　在中国，楼市向来是政策市。而上海的政策，更是让人玩味。８月１５日，上海市宣布提高住房公积金贷款额度上限——自８月２０日起，对于购买第一套自住住房的上海市员工，公积金个人贷款额度将从１０万元提高到２０万元。如有补充公积金的职工，最高额度可达３０万元。对此，信义不动产研究中心叶玮分析道：“公积金贷款上限提高实际提升了本市职工首次购房的能力。在后期的房产市场上，首次购买自住住房的上海职工将陆续入市。”

　　上海市中心的新房销售，一向控制得非常严格，需要市房地局批准。而据知情人士告诉记者，这一政策也将放开。可以预计的是，将会有更多的市中心楼盘上市。显然，政策利好面正在加强。

　　之前的信息也显示，上海市政府对于楼市的态度正在悄然缓和。６月底，上海市给调控定调为：“合理引导市场的心理预期。”很显然，楼市价格下跌、交易萎缩，一个重要原因在于消费者认为，调控后房价会跌，从而买涨不买跌。而“合理引导市场的心理预期”，含义丰富。７月２７日，人行上海分行在上海市金融形势分析会上明确提出，要适当放宽对房龄在１０年左右的二手房贷款的限制。

　　这些都表示，在遵循中央调控总目标的同时，上海对楼市的调控可能将逐步解冻。　　

　　下跌大势难撼动

　　尽管近来的政策颇为利好，但是如果楼市的几大“紧箍咒”，如禁止转按揭、５．５％的营业税收等没有取消的话，楼市下跌的趋势仍然很难在短期内扭转。

　　在上海楼市，近期随处可见五花八门的降价：摄影比赛、团购、开发商帮助借首付等等。其中，浦东三林地区某楼盘开盘价为每平方米６９００元，比周边楼盘每平方米低了２０００多元，令人瞩目。

　　业界普遍认为，经过半年的宏观调控，上海楼市的泡沫才刚刚被挤出一些。从空置率、投资比例来看，上海楼市原来的投资客并没有大规模撤出，空置率依然居高不下。

　　据知情人士告诉记者，目前上海有１．７万户核心家庭（仅仅是夫妻和小孩）拥有５套或者５套以上的房子！这是一个颇令人吃惊的数据，即使按每户５套，每套１００平方米计算，也就是说１．７万户家庭拥有８５０万平方米的房子，这相当于上海楼市一年供应量的１／３左右，相当于整个杭州市约４年的供应量。

　　根据上海市政府公布的数据，截至２００４年６月底，住宅空置面积为１０７万平方米，平均空置率在１６％左右。但是，这仅仅是指开发商尚未出售的房屋，并不包括售后的空置房。而且，第一季度房价疯长之后，空置房比例更高。业内保守估计，上海楼市空置率在２０％～２５％之间。

　　因此，从高空置率和投资比例上看，宏观调控只是遏制住投资疯涨的趋势，并没有根本解决这一问题，虽然这是调控目标之一。有分析认为，上海房价下跌的趋势短期内不可遏制，政府也不会出重手去阻止。　　

　　上海楼市缺乏标准体系

　　房价下跌大势已定，不过，跌到哪里是底线，市场依然没有定论。

　　一般市场认为，房价回到去年八九月疯长之前比较合理。比如万里社区，从每平方米１２０００元最高点降到每平方米８５００元，就是一个较合理的水平。总体上，凡是房价降到去年八九月水平的项目一定热销。依此标准，上海楼市还远远没有降到这个水平。

　　但是，这个标准只是市场的感觉，并没有科学的依据。正如国泰君安证券股份有限公司固定收益证券总部董事总经理周理对记者所说：“上海楼市缺乏一套衡量房价是否合理的标准体系。”

　　在国际上，衡量区域房价是否合理的标准是房价收入比，衡量一个物业是否有投资价值的标准是投资回报比。

　　在欧美成熟的房地产市场，收入房价比一般是３～６：１，而欠成熟市场大约是６～８：１。上海楼市知名台湾专家蔡为民告诉记者：“国际大都市如纽约、伦敦，比例会高一些，可能达到１２～１５：１。上海只是国际大都市的雏形，根本还算不上国际大都市。我认为，大约１０：１是比较合理。　　

　　楼价下跌的“政治底线”

　　值得注意的是，在上海住宅价格一路走跌时，写字楼、老洋房价格却逆市上涨。据统计，上海甲级写字楼平均售价，二季度比一季度增长了１６．９％。根据史丹福对市中心调查样本分析，老洋房的价格也在缓涨。第二季度相比第一季度，花园洋房均价上涨４．４％，新式里弄上涨２．３％；老式公寓上涨２．３％。中融集团销售总监刘伟说：“上海写字楼市场租金和价格的价格回报率比，大概是８％到１０％之间，这是很合理的。”前沿控股集团旗下史丹福老洋房租售中心总经理蔡芒华也对记者说：“老洋房的长期投资出租回报，可以达到８％～１０％。所以，调控对市场影响不是很大，价格还在稍微上涨。”

　　上海的住宅市场，租金房价比只有３％～５％，投资回报比低得惊人。蔡芒华对记者说：“租金房价比，也就是投资回报比，一直是衡量房价是否合理的一个标准。以现在的租金和２００３年的上海房价相比，差不多能达到８％～１０％的比例。”

　　另外，蔡为民也对记者说，上海房价下跌还有一个“政治”底线：跌幅不会超过３０％。因为，中国在进行金融改革，如果跌幅超过３０％，跌出购房者的三成首付，银行可能就要面临大量呆、坏账。这是政府不可能接受的。

(责任编辑：魏喆)