似乎是黑夜中看到了一线曙光。据统计,
8月15~21日的这一周,上海全市住宅成交面积与前一周相比增加了11.1%;即使去除动拆迁房及别墅,普通商品房成交量与前一周相比也增加了3.4%,上海楼市似乎开始悄悄的回暖。 回暖的关键在于房价的下跌,正如中原分析师认为:“开发商主动性促销促进了部分区域的成交回暖。”
一般市场认为,上海房价回到去年八九月疯长之前的价位比较合理。经过半年的宏观调控,上海楼市的泡沫才刚刚被挤出一些。但也有观点认为,上海房价下跌还有一个综合底线:跌幅不会超过30%。因为,中国在进行金融改革,如果跌幅超过30%,跌出购房者的三成首付,银行可能就要面临大量呆、坏账。这是各方面都不可能接受的。
政策走势:利好将成主流
在中国,楼市向来是政策市。而上海的政策,更是让人玩味。8月15日,上海市宣布提高住房公积金贷款额度上限——自8月20日起,对于购买第一套自住住房的上海市员工,公积金个人贷款额度将从10万元提高到20万元。如有补充公积金的职工,最高额度可达30万元。对此,信义不动产研究中心叶玮分析道:“公积金贷款上限提高实际提升了本市职工首次购房的能力。在后期的房产市场上,首次购买自住住房的上海职工将陆续入市。”
上海市中心的新房销售,一向控制得非常严格,需要市房地局批准。而据知情人士告诉记者,这一政策也将放开。可以预计的是,将会有更多的市中心楼盘上市。显然,政策利好面正在加强。
之前的信息也显示,上海市政府对于楼市的态度正在悄然缓和。6月底,上海市给调控定调为:“合理引导市场的心理预期。”很显然,楼市价格下跌、交易萎缩,一个重要原因在于消费者认为,调控后房价会跌,从而买涨不买跌。而“合理引导市场的心理预期”,含义丰富。7月27日,人行上海分行在上海市金融形势分析会上明确提出,要适当放宽对房龄在10年左右的二手房贷款的限制。
这些都表示,在遵循中央调控总目标的同时,上海对楼市的调控可能将逐步解冻。
下跌大势难撼动
尽管近来的政策颇为利好,但是如果楼市的几大“紧箍咒”,如禁止转按揭、5.5%的营业税收等没有取消的话,楼市下跌的趋势仍然很难在短期内扭转。
在上海楼市,近期随处可见五花八门的降价:摄影比赛、团购、开发商帮助借首付等等。其中,浦东三林地区某楼盘开盘价为每平方米6900元,比周边楼盘每平方米低了2000多元,令人瞩目。
业界普遍认为,经过半年的宏观调控,上海楼市的泡沫才刚刚被挤出一些。从空置率、投资比例来看,上海楼市原来的投资客并没有大规模撤出,空置率依然居高不下。
据知情人士告诉记者,目前上海有1.7万户核心家庭(仅仅是夫妻和小孩)拥有5套或者5套以上的房子!这是一个颇令人吃惊的数据,即使按每户5套,每套100平方米计算,也就是说1.7万户家庭拥有850万平方米的房子,这相当于上海楼市一年供应量的1/3左右,相当于整个杭州市约4年的供应量。
根据上海市政府公布的数据,截至2004年6月底,住宅空置面积为107万平方米,平均空置率在16%左右。但是,这仅仅是指开发商尚未出售的房屋,并不包括售后的空置房。而且,第一季度房价疯长之后,空置房比例更高。业内保守估计,上海楼市空置率在20%~25%之间。
因此,从高空置率和投资比例上看,宏观调控只是遏制住投资疯涨的趋势,并没有根本解决这一问题,虽然这是调控目标之一。有分析认为,上海房价下跌的趋势短期内不可遏制,政府也不会出重手去阻止。 (责任编辑:王燕)
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