央行发布房地产金融报告 激起千层浪

　　房地产调控：向左走？向右走？

　　特约记者 王晓华／报道

　　中国人民银行房地产金融分析小组不会想到，他们所做的一份报告会引起如此激烈的反响。

　　8月15日，央行公布了《2004中国房地产金融报告》，这是央行成立以来发布的第一份房地产金融报告，同时，按照央行的计划，以后央行每年都会对房地产市场进行全面分析，并发布报告。

　　在英国《金融时报》看来，央行过去一直对房地产市场的潜在风险保持高度敏感，但却言辞谨慎。而在宏观调控的大背景下，这一次央行的措辞已经更加直接。

　　而中国媒体几乎在第一时间，将央行报告内容作了最具新闻价值的精简：央行建议取消期房销售。

　　央行披露热钱规模

　　事实上，央行报告关注点更多地集中于金融风险。

　　在这份报告中，央行首次肯定有国际热钱进入中国房地产市场。

　　关于国际热钱的问题，几乎是去年以来最为热点的新闻之一。其时，坊间有多种说法，数额从200亿美元到500亿美元不等。

　　2005年2月，《财经》杂志采访摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠，谢认为：“上海房地产市场的繁荣很大程度上依赖于境外热钱的支撑。”

　　按照《财经》的解释，2002年以来，美元相对其他主要货币大幅走软，有效及名义汇率均下跌25%左右。而人民币由于与美元挂钩实行相对固定的汇率机制，受到了升值压力。基于人民币升值的预期，加上美国利率处于历史低水平，使得成本相对低廉的境外资金通过各种渠道流入中国，希望在人民币的升值过程中攫取收益。

　　《财经》杂志认为，尽管中国外汇管制甚严，资本项目下的自由兑换尚未放开，但境外“热钱”仍能通过诸如直接投资、虚增出口商品货值获得贸易项目下更多的外汇资金，乃至通过中国沿海地下钱庄等种种渠道、方式流入中国。但无法估计这股流入中国的“热钱”的数量和具体流向。

　　在长达一年的讨论中，担当金融稳定职责的中国人民银行一直没有就热钱作公开表态。

　　但是这一次，情况发生了变化。

　　在《2004中国房地产金融报告》中，央行指出：“受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。”央行并指出了“热钱”进入房地产市场的四个途径，即直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；间接投资，购买房地产开发企业债券或以包销方式批量买入楼盘；外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；非居民外汇流入。据央行估计，2004年1-11月境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元。

　　资金构成隐含金融风险

　　央行关注的另外一个重要问题，是房地产企业的资金状况以及由此带来的金融风险。

　　自宏观调控以来，长三角地区的房地产企业便患上了“资金饥渴症”，杭州一些房地产商甚至向典当行寻求融资，多家无力支撑的公司开始在杭州市产权交易中心挂牌转让部分股权或全部股权。在上海，也有不少房地产公司不得不出售自己的股权，仅8月9日一天，就有两家房地产公司在上海联合产权交易所完成产权交易，分别以3500万元和846万元的价格出售了90%和60.7%的股权。

　　房地产企业资金多来自银行，信贷收缩自然会引起企业的资金链紧张，这已经是人所共知的秘密。但由央行公布其中银行资金比例，尚属首次。

　　央行援引国家统计局数据显示，2004年房地产开发资金中，定金和预收款占到资金来源的43.1%，房地产开发企业自筹资金占30.3%，银行贷款占18.4%。

　　尽管从表面上看，房地产企业对银行资金的依赖程度并不高，但是央行指出，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，这大部分都来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行；而定金和预收款中也有30%资金来自银行，这样算下来，房地产开发中使用银行贷款的比重达到了55%以上。

　　央行特别指出，开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也较容易，因此开发商便将按揭贷款作为一种融资渠道。而部分不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷。工商银行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。

　　不过央行认为，至少在目前来看四大国有商业银行的房地产贷款质量仍然比较好，除农行的不良贷款率相对偏高之外其他三大行的不良贷款率在3%至5%之间。

　　期房的控制与反控制

　　尽管以上的内容都具有重要参考价值，但公众的注意力还是在媒体的鼓动下集中到央行的建议：“考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　所谓房屋预售，通俗的说法就是卖期房。1953年，香港住房严重不足，需求庞大。当时霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效仿。1994年，这一方法也传入了内地，当初的目的是为了拉动内需，降低房地产开发的资金进入门槛。

　　央行报告指出：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度。”在现实生活中，房地产开发商席卷预售款逃匿，消费者收楼时发现商品房面积缩水、装修不合格、小区园林随意更改，但由于已经付款，因而与开发商交涉处于不利地位等问题经常发生。

　　实际上，对于期房销售的控制，在2003年就已经开始，当时央行印发《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》，规定对购买期房的个人住房贷款，所购期房必须是多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二。

　　不过，这样的规定在实际操作中并不能完全发挥作用。“还是有很多办法可以规避这些规定的。”上海某房产中介公司的工作人员告诉记者。

　　央行这次建议取消期房销售，业内人士分析，其原因主要有二：一是从控制销售方式入手，化解国内房地产金融风险；二是从开发源头推动楼市理性回归。

　　各方激辩房产预售

　　取消期房销售的建议，迅速引起了激烈反响。

　　北京市建委副主任苗乐如表示，目前北京不会停止期房预售。“禁止期房预售是央行的建议，我们对此建议没有任何看法。但就目前来说，北京市建委还没有接到任何有关取消预售商品房的通知，一切都按照原定程序操作，开发商没必要过于敏感。”苗乐如说。

　　重庆市国土房管局房地产发展处处长曾强表示：“（期房销售）要取消不是哪一个部门说了算，也不是一个建议能改变的。”重庆的期房销售制度还是要继续下去，“从2000年以来，在整个市场中，通过预售方式进行销售的商品房占多数。”

　　广东省建设厅方面也表示，央行并没有权利决定是否要取消商品房预售制度，目前广东省建设厅还未接到任何上级部门的通知或要求就这一制度进行讨论，因此广东暂不对央行的这一建议做任何行动，暂时不考虑取消商品房预售制度。

　　相比地方政府房地产企业更为直接地对央行这一建议表示反对。

　　8月17日，SOHO中国总裁潘石屹撰文认为，世界上所有的国家房屋销售时都允许预售，允许销售期房；央行的这个建议：“本身对房地产发展没有利，因为如果是说要把期房改成现房销售，市场上就会在一段时期出现没有房子供应量的情况”。

　　房地产业“新贵”顺驰集团方面也认为，目前预售制度能否维系，将直接关系到中国金融体系的稳定，此外，在当前宏观紧缩的背景下，所有的房地产企业都在面临巨大的考验，行业内部的强胜劣汰正在加速进行，取消预售的负面影响可能会更大些。

　　与政府和房地产商相比，普通购房者则更倾向于支持取消期房销售。一位在IT公司工作的北京市民表示，如果开发商只能卖现房，有大批的房子等着出手，那就不会定价太高。相反，卖期房，使开发商有了更长的销售期，从而增加了操纵房价的机会。

　　央行报告：变化的信号？

　　央行的建议最终能否变成现实，目前还没有人知道。但是，《2004中国房地产金融报告》所透露出的信息，或许有着更深远的意义。

　　截至2005年6月末，全国商业银行自营性房地产贷款余额增幅同比回落12.85个百分点。其中房地产开发商贷款余额增幅同比回落7.69个百分点。个人住房贷款月增额明显减少，6月末个人房贷余额增幅同比回落16.38个百分点。

　　与此同时，宏观经济也面临转冷的危险。7月29日，北京大学中国经济研究中心举行了“中国经济观察第二次报告会”，与会学者对于宏观经济的未来走势达成了共识：2005年经济仍会保持9%左右的较快增长，但明、后年的经济增长不容乐观。

　　这意味着，央行在避免房地产业过热带来的金融风险时还必须考虑到宏观经济层面。

　　央行《报告》指出，房地产业是拉动经济增长的支柱产业，房地产业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展。其促进经济全面发展的重要作用，是其他产业无法比拟的。

　　这一直指内需的表述，是否意味着在房地产宏观调控方向上，近期会有所调整呢？

　　“每一个政策周期都会有侧重的地方，从《报告》的内容来看，央行的调控思路正在从整体调控向分类调控转变。”中房指数研究院华东院副院长陈晟在接受媒体采访时说。

　　在观望气氛中胶着了几个月的楼市，在未来的几个月里，或许会发生超乎想象的变化。

(责任编辑：胡立善)